Comment bien déchiffrer les annonces immobilières ?

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L’annonce immobilière est l’outil incontournable pour trouver le logement de ses rêves. Si la loi oblige les annonceurs à mentionner certaines informations, le style rédactionnel peut parfois induire en erreur et cacher une réalité beaucoup plus triviale.

 

Quelles sont les mentions obligatoires dans les annonces immobilières ?

Depuis 2014, la loi ALUR a clarifié la rédaction des annonces immobilières dans les agences, et ce, quel que soit le support utilisé, en vitrine, en ligne ou sur papier. L'annonce d'un logement à vendre doit comporter les informations suivantes :

  • caractéristiques du logement : type de bien (maison, appartement, parking,...), nombre de pièces, bien soumis à la copropriété, et le cas échéant nombre de lots et montant annuel des charges courantes
  • prix TTC : un décret du 1er avril 2017 oblige les professionnels à afficher de manière lisible leurs honoraires sur tous les supports. Les annonces de vente doivent préciser qui, du vendeur ou de l'acquéreur, doit s'acquitter du paiement des honoraires. S'ils sont à la charge du vendeur, il n'est pas obligatoire d'en préciser le montant.
  • résultats du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : les autres diagnostics obligatoires seront présentés au plus tard au moment de la signature du compromis de vente.
  • informations relatives au professionnel : numéro de SIREN.

Depuis le 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété fait l'objet d'un diagnostic technique global qui comprend notamment une analyse de l'état des parties communes et des équipements communs, ainsi que l'état du syndic au regard des obligations légales et réglementaires.

La diffusion de photos du logement n'est pas obligatoire. On peut cependant extrapoler qu'une annonce dépourvue de visuel sacrifie ses chances d'attirer les acheteurs.

Décoder les expressions immobilières

Au-delà de ces mentions obligatoires destinées à renseigner le futur acheteur de manière claire, lisible et standardisée, pour bien déchiffrer une annonce immobilière, il faut apprendre à parler "immobilier". Evacuons d'abord le sujet des abréviations et sigles habituels :

  • T1, T2, T3, F1, F2, F3 : T pour Type et F pour Fonction, indique le nombre de pièces hors salle de bain et cuisine
  • Sdb : salle de bain avec baignoire
  • Sde : salle d'eau avec lavabo et parfois avec douche
  • Asc : ascenseur
  • Rdc : rez-de-chaussée
  • Pp : plain-pied
  • Hsp : hauteur sous plafond
  • Pdt : pierre de taille et non présidentiel
  • Rgt : rangement, indique la présence de placards
  • Tbe : très bon état
  • Dbl vtr : double vitrage.

Cette liste est loin d’être exhaustive.

Viennent se glisser des astuces rédactionnelles pour attirer le chaland, souvent utilisées par les annonceurs particuliers. Derrière des expressions fleuries ou en apparence très factuelles, se cache une réalité qui fait beaucoup moins fantasmer. En voici quelques unes :

  • appartement de charme : expression subjective qui définit souvent un logement de petite surface convenant à une personne seule
  • bien à fort potentiel : nécessite de gros travaux
  • quartier animé : zone bruyante, pas nécessairement pourvu de commerces et de services
  • logement de caractère, avec un cachet : bien ancien, parfois difficilement aménageable, qui n’est pas aux normes
  • appartement ou maison d'architecte : attention aux volumes étranges, pas toujours fonctionnels
  • cuisine équipée ou cuisine aménagée : la nuance est de taille entre une cuisine disposant des appareils électroménagers et une autre qui n'est dotée que du mobilier.

Bien décrypter une annonce immobilière vous évitera une visite inutile. Questionnez l'agent immobilier sur les détails de l'annonce. S'il n'est pas tenu à une obligation de résultats, il est en revanche soumis à un devoir de conseil vis-à-vis de l'acheteur : il doit vérifier l'exactitude des informations fournies par le vendeur et informer le client potentiel des vices apparents qui affectent le logement proposé à la vente.

Rédigé par Herve Labatut | Publié le 11/12/2017 | Modifié le 05/10/2022

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Assurance emprunteur primo-accédant : les 3 pièges à éviter

L'achat d’un premier logement est une étape importante dans la vie d’un ménage. Cela implique de contracter un prêt immobilier d’un montant conséquent, ce qui soulève la question cruciale de la protection financière. Souscrire à une assurance emprunteur est une condition essentielle pour décrocher le prêt bancaire, mais il est primordial de comprendre les pièges potentiels pour choisir le bon contrat.  Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur, également connue sous le nom d'assurance-crédit, est une couverture conçue pour protéger l'emprunteur et le prêteur en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail) dont serait victime le premier. La souscription à une assurance emprunteur offre une tranquillité d'esprit en cas de difficultés financières et si elle ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable pour obtenir le financement. L’assurance de prêt concerne tous les profils d’emprunteurs, qu’on soit primo ou secundo accédant, ou investisseur, quels que soient l’âge, la profession et l’état de santé. Elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes en jeu et se distingue d’une autre garantie, l’hypothèque ou la caution, qui, elle aussi, protège le prêteur contre les défauts de paiement, mais pour toutes les autres raisons qui ne relèvent pas de l'assurance. L’assurance emprunteur garantit : une protection financière : En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail de l'emprunteur, le contrat d’assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi aux ayants droit de supporter le fardeau financier. La prise en charge intervient selon les conditions de la garantie mise en jeu, à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux. Si l'un des co-emprunteurs décède, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque au prorata de la quotité souscrite. une stabilité pour la banque : Le prêteur est également protégé par l'assurance emprunteur, car elle garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur pour les sinistres couverts (décès, invalidité/incapacité, voire perte d’emploi). Choix d'une assurance emprunteur pour primo-accédant : attention aux pièges L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite l’aide d’un expert pour choisir le contrat adapté à sa situation au meilleur prix. En moyenne, l’assurance emprunteur coûte entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts et une somme non négligeable qu’il est heureusement possible de négocier. En tant que primo-accédant, donc novice dans le domaine du crédit immobilier, vous êtes confronté à divers obstacles qui peuvent coûter cher à la fois en termes financiers et de protection. Acceptation automatique de l’assurance bancaire  Un piège le plus courant est d'accepter automatiquement l'offre d'assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse. Or, la loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance de prêt et à refuser la proposition de la banque si vous trouvez mieux ailleurs.  En comparant les offres d'assurance emprunteur via un outil en ligne rapide, simple et gratuit, vous pouvez sélectionner la meilleure couverture au meilleur prix. Les offres groupe bancaires sont entre deux et quatre fois plus chères que les assurances alternatives, ce qui justifie pleinement de ne pas se laisser embobiner par la banque. À la clef, ce sont des centaines voire des milliers d'euros économisés en souscrivant ailleurs. Négliger les détails de la police d’assurance  Il est crucial de lire attentivement les conditions générales de la police d'assurance pour comprendre les garanties, les exclusions et les limitations de la couverture. Le diable se niche dans les détails. Les négliger  peut entraîner de mauvaises surprises en cas de réclamation. C’est ici que l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur se révèle précieux pour bien appréhender l’étendue des garanties et en comprendre toutes les subtilités. Sous-estimer les besoins en couverture Il est important de choisir une assurance emprunteur dont la couverture répond aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. La banque définit les garanties nécessaires à l’octroi du crédit immobilier et vous les communique via la fiche standardisée d’information (FSI) remise dès les prémices de votre demande de prêt.  Il s’agit d’un niveau de couverture minimum ; rien ne vous empêche de renforcer votre protection en ajoutant soit une garantie, soit en rehaussant le niveau par le rachat d’exclusion de garanties : par exemple, si vous souffrez de maux du dos qui entraînent des arrêts de travail réguliers, pensez à racheter cette exclusion pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Important : l’acceptation par la banque d’une assurance déléguée est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le contrat externe doit présenter une couverture en tous points au moins aussi protectrice. Conseils pour choisir la meilleure assurance emprunteur primo-accédant Maintenant que les pièges sont identifiés, voici 3 conseils cardinaux que tout emprunteur, a fortiori un primo-accédant, doit suivre pour sélectionner l’assurance qui garantira au mieux et au meilleur prix son prêt immobilier. Comparer les offres Il est essentiel de comparer les offres d'assurance emprunteur de plusieurs compagnies pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix. En quelques clics, vous accédez aux offres du marché les plus compétitives, qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque. Vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec l’assurance de la banque en vous aidant de la FSI. Évaluer ses besoins Identifiez vos besoins spécifiques en matière d'assurance en fonction des risques que vous incarnez, afin de choisir une police qui correspond à vos attentes. Si vous exercez un métier à risque (pompier, gendarme, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, militaire, etc.) ou que vous pratiquez un sport dangereux (alpinisme, plongée sous-marine, escalade, sports de combat, etc.), vous êtes exposé aux exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les assurances alternatives proposent généralement l’option rachat d’exclusion qui permet d’être couvert en cas de sinistre. Consulter des experts Pensez à faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur pour obtenir des conseils personnalisés sur le choix du contrat qui vous conviendra le mieux, dans le respect de l’équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’accord de la banque. Acheter un bien immobilier est une décision importante compte tenu de l’enjeu financier. S’endetter sur une longue durée est une action porteuse de risques de défaillance qui nécessite d’être garantie. Souscrire à une assurance emprunteur est une étape essentielle pour tout primo-accédant. Comprendre les pièges potentiels permet de prendre des mesures pour les éviter. Et si jamais vous avez souscrit à l’assurance de la banque par pression de cette dernière, vous pouvez modifier le scénario quand vous le souhaitez. Le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis sur toute la durée de votre crédit grâce à la loi Lemoine qui vous donne le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Les économies que vous n’avez pu faire d’entrée de jeu vous attendent dans un deuxième temps, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.  Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de substituer l’assurance bancaire par une formule individuelle dotée de garanties sur-mesure.    

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.    

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Mutuelle collective : dispense des ayants droit facilitée depuis le 1er mai 2024

Les salariés du secteur privé ou associatif sont obligés de souscrire à la complémentaire santé collective de leur entreprise. Quelques cas de dispense existent comme les contrats précaires ou les bénéficiaires de la CSS. Depuis le 1er mai 2024, si vous êtes salarié et déjà couvert par la mutuelle de votre conjoint en qualité d’ayant droit, la réglementation facilite la dispense d’affiliation au contrat obligatoire de votre entreprise. Voici les précisions de cette nouvelle disposition inscrite au Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Mutuelle collective obligatoire Depuis le 1er janvier 2016, conformément à l’ANI 2013 (Accord National Interprofessionnel), toute entreprise du secteur privé ou associatif, quelle que soit sa taille et son activité, doit proposer à l’ensemble de ses salariés une mutuelle santé à adhésion obligatoire. Mutuelle entreprise : un contrat solidaire et responsable L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation de la mutuelle entreprise. Le contrat répond au cahier des charges de la complémentaire santé responsable qui prévoit un panier de soins minimum et des plafonds de remboursement : remboursement du ticket modérateur sur les consultations, produits et actes prescrits (différence entre prise en charge de la Sécu et tarif conventionné) prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier application de la réforme 100% Santé sur les prothèses dentaires, les lunettes de vue et les aides auditives (zéro reste à charge pour l’assuré sur les équipements du panier n°1) plafonnement des remboursements des dépassements d’honoraires tiers payant. Le contrat responsable a été instauré dans le sillage du parcours de soins coordonnés qui incite le patient à consulter au préalable son médecin traitant afin de bénéficier d’un meilleur remboursement de ses soins. Les cas de dispense de la mutuelle obligatoire Si la réglementation oblige tous les salariés, quel que soit leur statut (employé, ouvrier, cadre, non cadre, dirigeant), à adhérer à la mutuelle collective, elle tolère des cas de dispense : salarié déjà couvert par une mutuelle à titre individuel, mais uniquement jusqu’à échéance de ce contrat : la demande de dispense doit être faite au moment de l’embauche ou lors de la mise en place du contrat collectif. salarié présent dans l’entreprise au moment de la mise en place du contrat collectif : la demande de dispense doit être formulée le jour de la mise en place des garanties ou le jour de la modification du dispositif préexistant remettant en cause le financement intégral des garanties par l’employeur. salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou à temps partiel : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties. salarié en CDD de moins de 12 mois ou d’au moins 12 ans : la dispense n’est possible que si l’acte juridique du dispositif le prévoit. apprentis si la cotisation est au moins équivalente à 10% du salaire brut. salarié bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche, à la date de mise en place des garanties, ou à la date de prise d’effet de la CSS. salarié déjà bénéficiaire d’une mutuelle en tant qu’ayant droit (époux, partenaire pacsé). Ayant droit : comment refuser d’adhérer à la mutuelle de son entreprise ? Cette dernière situation de dispense au contrat de santé collectif vient d’être clarifiée par le Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Jusqu’à présent, l’administration prévoyait cette dispense d’affiliation à la mutuelle entreprise obligatoire uniquement si vous étiez adhérent en qualité d’ayant droit à titre obligatoire à la complémentaire santé de votre conjoint. La dispense d’affiliation est désormais autorisée si vous êtes adhérent à titre facultatif en tant qu’ayant droit. Cette nouvelle disposition entrée en vigueur le 1er mai 2024 vous permet, en tant qu’ayant droit couvert par un autre contrat collectif et obligatoire, de demander une dispense d’affiliation au régime de protection santé de votre entreprise, que la couverture en qualité d’ayant droit soit facultative ou obligatoire. Toutefois, l’administration indique que l’acte juridique mettant en place la couverture collective peut limiter de droit à dispense aux seuls ayants droit couverts à titre obligatoire. La demande de dispense doit se faire : au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties ou à la date à laquelle prend effet la couverture vous permettant de solliciter la dispense. L’administration précise la cas particulier des conjoints, concubins ou partenaires travaillant dans la même entreprise : si la couverture de l’ayant droit est facultative, les salariés ont le choix de s’affilier ensemble ou séparément si le régime prévoit cette possibilité. Dans les deux cas, le caractère obligatoire n’est pas remis en cause. Source : Service Public et BOSS