Comment bien déchiffrer les annonces immobilières ?

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L’annonce immobilière est l’outil incontournable pour trouver le logement de ses rêves. Si la loi oblige les annonceurs à mentionner certaines informations, le style rédactionnel peut parfois induire en erreur et cacher une réalité beaucoup plus triviale.

 

Quelles sont les mentions obligatoires dans les annonces immobilières ?

Depuis 2014, la loi ALUR a clarifié la rédaction des annonces immobilières dans les agences, et ce, quel que soit le support utilisé, en vitrine, en ligne ou sur papier. L'annonce d'un logement à vendre doit comporter les informations suivantes :

  • caractéristiques du logement : type de bien (maison, appartement, parking,...), nombre de pièces, bien soumis à la copropriété, et le cas échéant nombre de lots et montant annuel des charges courantes
  • prix TTC : un décret du 1er avril 2017 oblige les professionnels à afficher de manière lisible leurs honoraires sur tous les supports. Les annonces de vente doivent préciser qui, du vendeur ou de l'acquéreur, doit s'acquitter du paiement des honoraires. S'ils sont à la charge du vendeur, il n'est pas obligatoire d'en préciser le montant.
  • résultats du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : les autres diagnostics obligatoires seront présentés au plus tard au moment de la signature du compromis de vente.
  • informations relatives au professionnel : numéro de SIREN.

Depuis le 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété fait l'objet d'un diagnostic technique global qui comprend notamment une analyse de l'état des parties communes et des équipements communs, ainsi que l'état du syndic au regard des obligations légales et réglementaires.

La diffusion de photos du logement n'est pas obligatoire. On peut cependant extrapoler qu'une annonce dépourvue de visuel sacrifie ses chances d'attirer les acheteurs.

Décoder les expressions immobilières

Au-delà de ces mentions obligatoires destinées à renseigner le futur acheteur de manière claire, lisible et standardisée, pour bien déchiffrer une annonce immobilière, il faut apprendre à parler "immobilier". Evacuons d'abord le sujet des abréviations et sigles habituels :

  • T1, T2, T3, F1, F2, F3 : T pour Type et F pour Fonction, indique le nombre de pièces hors salle de bain et cuisine
  • Sdb : salle de bain avec baignoire
  • Sde : salle d'eau avec lavabo et parfois avec douche
  • Asc : ascenseur
  • Rdc : rez-de-chaussée
  • Pp : plain-pied
  • Hsp : hauteur sous plafond
  • Pdt : pierre de taille et non présidentiel
  • Rgt : rangement, indique la présence de placards
  • Tbe : très bon état
  • Dbl vtr : double vitrage.

Cette liste est loin d’être exhaustive.

Viennent se glisser des astuces rédactionnelles pour attirer le chaland, souvent utilisées par les annonceurs particuliers. Derrière des expressions fleuries ou en apparence très factuelles, se cache une réalité qui fait beaucoup moins fantasmer. En voici quelques unes :

  • appartement de charme : expression subjective qui définit souvent un logement de petite surface convenant à une personne seule
  • bien à fort potentiel : nécessite de gros travaux
  • quartier animé : zone bruyante, pas nécessairement pourvu de commerces et de services
  • logement de caractère, avec un cachet : bien ancien, parfois difficilement aménageable, qui n’est pas aux normes
  • appartement ou maison d'architecte : attention aux volumes étranges, pas toujours fonctionnels
  • cuisine équipée ou cuisine aménagée : la nuance est de taille entre une cuisine disposant des appareils électroménagers et une autre qui n'est dotée que du mobilier.

Bien décrypter une annonce immobilière vous évitera une visite inutile. Questionnez l'agent immobilier sur les détails de l'annonce. S'il n'est pas tenu à une obligation de résultats, il est en revanche soumis à un devoir de conseil vis-à-vis de l'acheteur : il doit vérifier l'exactitude des informations fournies par le vendeur et informer le client potentiel des vices apparents qui affectent le logement proposé à la vente.

Publié par Herve Labatut

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Crédit immobilier : l'assurance emprunteur dans le cadre d'une SCI

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La SCI est administrée par un ou des gérants désignés par les associés, un atout qui facilite la transmission : toute décision relative au bien est prise par une seule personne, le gérant désigné, contrairement à un bien acquis hors SCI où l'éventuelle mésentente entre les héritiers complique la transmission. L'autre avantage majeur d'une SCI est fiscal : Les frais de transmission sont moindres en comparaison avec ceux d'une donation simple ; ils tiennent compte en effet des dettes de la SCI (l'emprunt qui a servi à acquérir le bien) et sont déduits d'un abattement renouvelable tous les 15 ans. Les droits de donation sont réduits, puisque les parts de SCI bénéficient d'une décote par rapport à la valeur du ou des biens en vertu du principe que les parts de SCI sont plus difficiles à vendre qu'un bien immobilier. 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En cas de défaillance des assurés suite à un décès, une incapacité ou une invalidité, le remboursement des mensualités doit être garanti. Deux cas de figure sont possibles : chaque associé a contracté un prêt de manière individuelle, qu'il donne en apport afin d'obtenir des parts sociales de la SCI : il souscrit en son nom une assurance emprunteur qui couvre la totalité de la somme qu’il a empruntée. Les garanties minimales requises par la banque sont toujours la garantie décès et la garantie PTIA, assortie à la précédente, et si la personne est en activité professionnelle, s'y ajoute la garantie ITT (Incapacité Temporaire totale de Travail) qui intervient en cas d'arrêt de travail. les associés empruntent par l'intermédiaire de la SCI : chacun souscrit une assurance emprunteur selon le profil qu'il incarne et les quotités sont réparties librement entre les associés, le plus souvent en fonction du niveau de revenus de chacun et des parts qu'il détient. Dans tous les cas, le prêt doit être couvert à 100%. Certains associés peuvent s'assurer pour l'intégralité du crédit, afin de mieux protéger les profils fragiles, ceux dont l'âge, l'état de santé ou la profession présente un risque élevé qui va renchérir le coût de l'assurance. Comme pour un crédit immobilier classique, chaque associé d'une SCI bénéficie du libre choix du contrat d'assurance emprunteur ; il est toutefois recommandé de s'assurer auprès du même assureur pour faciliter le recours aux garanties en cas de sinistre et obtenir des conditions préférentielles lors de la souscription. La loi Lemoine 2022 pour les SCI La réglementation relative à l'assurance de prêt immobilier s'applique en tous points dans le cadre d'un crédit en SCI. Au-delà de la loi Lagarde qui garantit la liberté de choix de l'assurance, chaque associé peut faire valoir la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022. Ce dispositif offre la possibilité de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. L'emprunteur n'a plus à invoquer la loi Hamon ou la loi Bourquin pour résilier son assurance, et peut, dès qu'il le souhaite, substituer le contrat en cours par une formule moins chère à garanties équivalentes. Tous les contrats sont concernés par la loi Lemoine depuis le 1er septembre 2022. Il est préférable de mettre les offres en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier et de se faire accompagner d'un courtier en assurance crédit pour sélectionner le contrat parfaitement adapté au profil de l'associé et des caractéristiques de la SCI.

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Mutuelle santé : les ayants droit couverts jusqu'à 28 ans

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Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

Le Haut Conseil de Sécurité Financière impose des normes d'octroi en matière de crédits immobiliers. Les banques doivent respecter la double limite du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Elles ont toutefois la possibilité de s'en affranchir pour faciliter l'accession à la propriété. Quels sont les profils d'emprunteurs qui peuvent financer leur projet immobilier hors cadre ? Des règles d'octroi strictes Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent prêter au-delà des deux limites suivantes : le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance prêt immobilier incluse : ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles de tous les crédits, et permet de vérifier la capacité d'emprunt. la durée de remboursement maximale est fixée à 25 ans, avec deux ans de différé maximal pour les prêts destinés à financer les biens dont la jouissance est décalée par rapport à l'octroi du crédit (VEFA, achat avec lourds travaux). Ces normes sont juridiquement contraignantes, les établissements qui prendraient des largesses avec elles se verraient appliquer des sanctions administratives. À l'issue de sa réunion trimestrielle, le HCSF a indiqué dans son communiqué de presse que la décision relative aux conditions d'octroi a été bien respectée, la production de crédits qui s'écarte des règles s'établissant à 13,7% avant prise en compte de la marge de flexibilité de 20%. Cela signifie que 13,7% des crédits distribués ne respectaient pas le taux d'endettement ou la durée de remboursement, soit les deux. Quelle est la teneur de cette flexibilité ? Qui peut en profiter ? Les profils financés hors des normes d'octroi Le régulateur accorde aux banques une certaine marge de manœuvre pour s'écarter des normes et distribuer des financements à des profils bien spécifiques qui ne pourraient obtenir de financement sans ce passe-droit. Fixée à hauteur de 20% de la production trimestrielle de crédits, cette relative largesse concerne : les acquisitions de résidence principale à 80% dont 30% réservés aux primo-accédants ; les investissements locatifs et les résidences secondaires à 20%. Les banques donnent ainsi la priorité aux ménages modestes qui ne pourraient accéder à la propriété sans outrepasser les règles d’octroi obligatoires (taux d'endettement à 35% et durée de remboursement à 25 ou 27 ans). Sont concernés en premier chef les jeunes actifs qui doivent emprunter sur les durées les plus longues pour devenir propriétaires de leur logement en raison d'un apport personnel souvent mince. Les banques sont également vigilantes sur un point financier essentiel : le reste à vivre du ménage emprunteur. Si l'autorité de régulation n'impose aucun seuil, et n’en fait nullement mention dans ses recommandations, le reste à vivre, qui est la somme à disposition du foyer une fois payées les mensualités de crédit(s), rend compte du niveau de vie du ménage et de sa capacité à vivre décemment après paiement des dettes. Le volume de ce reste à vivre permet ainsi d'outrepasser à la marge le taux d'endettement de 35% en présence de revenus confortables pour les dépenses du quotidien. Si les banques se situent globalement en conformité avec les règles d'octroi, le HCSF note toutefois que des progrès restent à faire sur l'affection de la flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants. En clair, certaines banques accordent des financements pour les projets d'investissement locatif au-delà du plafond autorisé, et ce, au détriment de la cible prioritaire, à savoir l'acquisition de la résidence principale des primo-accédants. Il faut toutefois rappeler qu’aux normes d’octroi strictement encadrées les emprunteurs doivent aussi faire face aux difficultés liées à l’usure et à la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier à cause de prix trop élevés. Ceux qui peuvent encore emprunter en cette fin 2022 sont de moins en moins nombreux en raison d’un taux d’usure inadapté à la réalité du terrain. Les courtiers font état d’un taux de refus de 45% depuis début juillet. C’est peu dire que la publication des prochains taux d’usure au 1er octobre 2022 est vivement attendue. Le frein sur la production de crédits est aussi le fait des banques qui craignent les défauts de paiement dans un contexte où l'économie fait face à de graves difficultés dues aux conséquences de la guerre en Ukraine.