Règles sanitaires : le coût de l'immobilier neuf va exploser

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Alors que le ministre du Logement se félicite de la reprise de l'activité du bâtiment, les professionnels s'inquiètent des répercussions des règles sanitaires sur les prix des logements. Un surcoût jusqu'à 25% pourrait toucher petits et gros chantiers. La Fédération Française du Bâtiment réclame des mesures pour assurer la reprise.

Le bâtiment victime des règles sanitaires

Invité dimanche 17 mai au "Grand Rendez-vous" d'Europe 1 - Les Échos, Julien Denormandie, le ministre de la Ville et du Logement, a dit observer une volonté de reprise de la part des Français et des entreprises, notamment celles du bâtiment. Selon les chiffres des fédérations, le secteur de la construction et du bâtiment est aujourd'hui actif à 72%. Le ministre espère que tous les chantiers seront de nouveau opérationnels d'ici la fin du mois. Fin avril, 80% des entreprises du secteur étaient à l'arrêt, tandis que les autres avaient réussi à maintenir une activité partielle.

Malgré la publication d'un guide spécifique des recommandations sanitaires rédigé par l'Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux publics (OPPBTP), le secteur ne pouvait que constater un problème qu'il avait bien anticipé : l'immense difficulté à respecter les mesures sanitaires sur les chantiers. Dès le début du confinement, les professionnels du bâtiment s'étaient heurtés aux injonctions du gouvernement qui souhaitait une poursuite de l'activité en dépit de l'épidémie. Les entreprises avaient jugé scandaleux les propos de la ministre du travail, Muriel Pénicaud, estimant que l'arrêt des chantiers était du "défaitisme". La crainte des patrons de préserver la sécurité de leurs employés était pourtant légitime, et cohérente avec l'appel du Président de la République de stopper les chantiers lorsque les conditions de prévention ne sont pas remplies, ce qui est malheureusement fréquent sur les sites de construction.

Un terrain d'entente avait donc été trouvé fin mars avec la diffusion par l'OPPBTP d'un plan de prévention destiné à assurer la sécurité sanitaire des employés pour permettre la continuité des activités de la construction. Plan qui s'est avéré intenable pour la plupart des chantiers et a conduit la majorité des maîtres d'œuvres, d'ouvrage et des entreprises à interrompre les travaux en cours.

L'impact des règles sanitaires sur les prix du bâtiment

La fin progressive du confinement le 11 mai dernier n'a pas changé la donne. Les règles sanitaires (distanciation, port du masque, de gants, désinfection du matériel, etc.) doivent continuer de s'appliquer car l'épidémie n'est pas éradiquée. Au-delà de la complexité à adopter toutes les mesures de sécurité sur les chantiers, les professionnels redoutent une forte hausse des coûts de la construction en raison des aménagements obligatoires. Entre les équipements spécifiques pour les salariés et la perte de productivité, la Capeb (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) évalue le surcoût moyen entre 15% et 20% pour un chantier en rénovation, à 10% pour la construction de petits immeubles et à 20% pour une maison individuelle où il y a moins d'espace pour gérer plusieurs corps de métier. Selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB), l'impact sur les grands chantiers est estimé en moyenne à 10%, mais peut grimper à 25% en cas de problématique de transport. Pour un artisan qui travaille seul chez un particulier, le surcoût se limiterait à 3%.

Les délais contractuels n'attendront la fin de l'état d'urgence sanitaire

Ces augmentations de coût pour les métiers du bâtiment n'intègrent pas celles des fournisseurs de matériaux de construction. Sur certains types de produits, la hausse des prix pourrait atteindre 20%. Pour absorber ces coûts additionnels, la FFB demande l'application d'un coefficient majorateur de 10% du prix des marchés en cours, ainsi que l'annulation des charges patronales des salariés jusqu'à la fin de l'année 2020. La fédération soulève un autre sujet de préoccupation : les délais contractuels vont recommencer à courir à compter du 23 juin pour les marchés privés et le 23 juillet pour les marchés publics, conformément à l'ordonnance du 13 mai dernier.

Sans attendre la fin de l'état d'urgence sanitaire le 10 juillet, le gouvernement considère que les entreprises peuvent retravailler à 100% de leurs capacités et donc respecter les délais de construction à compter de ces dates. Cette décision est "une hérésie" pour la FFB, et remet de l'huile sur le feu entre l'État et les organisations patronales du secteur. Du fait des conditions de productivité dégradée sur les chantiers, actuellement et pour les semaines à venir, les entreprises ne pourront tenir les délais de livraison et se verront appliquer des pénalités de retard. Les professionnels réclament au gouvernement de considérer la date de fin de l'état d'urgence sanitaire pour éviter la double peine : le surcoût lié aux règles sanitaires et les pénalités pour non-respect des délais d'exécution des travaux.

source Les Échos

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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