Assurance prêt immo : seul levier d'économie

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La semaine dernière, le gouvernement a décidé d'imposer aux banques les règles d'octroi des crédits immobiliers applicables depuis janvier 2021. Plus de passe-droit sous peine de sanction à compter de janvier 2022. Ce sont les ménages les plus modestes, ceux qui disposent d'un maigre apport personnel, qui feront les frais de cette mesure. Il est toutefois possible de rester dans les clous et de concrétiser son projet immobilier en négociant l'assurance, élément obligatoirement inclus dans le calcul du taux d'endettement.

Difficile accès à l'emprunt des primo-accédants

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a entériné sa décision de rendre opposables aux banques les consignes qu'il avait édictées dix mois plus tôt pour la distribution des crédits immobiliers aux particuliers. À partir du 1er janvier 2022, les établissements de crédit devront scrupuleusement respecter la double règle suivante :

  1. le taux d'endettement ou taux d'effort ne peut excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
  2. la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans (plus 2 années d'amortissement en cas d'achat dans le neuf avec jouissance du bien postérieure à l'octroi du financement bancaire).

Pour les ménages les plus modestes, généralement ceux qui achètent pour la première fois un logement, l'accès à l'emprunt s'est durci depuis l'entrée en application de ces deux recommandations qui feront très bientôt force de loi. Les banques n'ont pas attendu le couperet pour s'y plier. Les statistiques du régulateur montrent en effet que la marge de flexibilité permettant de s'affranchir des règles d'octroi est globalement bien respectée. À fin juillet 2021, 20,9% des dossiers de crédit immobilier étaient hors des normes admises, soit à peine 1% au-delà du seuil autorisé.

Cette souplesse doit concerner à 80% l'acquisition de la résidence principale et à 30% les primo-accédants. L'encadrement du crédit immobilier ne bouge donc pas d'un iota, l'inscription dans le marbre de ces consignes ayant pour seule incidence de sanctionner les banques qui s'égareront.

Délégation d'assurance pour accéder au crédit

L'année 2022 va donc inaugurer une nouvelle ère dans la distribution du crédit à l'habitat. Si vous présentez un profil modeste, ne renoncez pas à votre projet d'achat immobilier sous prétexte que les banques n'auront plus de latitude pour octroyer des financements. Primo, vous pouvez faire partie des candidats auxquels s'adresse la marge de flexibilité. Secundo, un levier d'économies existe pour rester dans les clous : la délégation d'assurance emprunteur.

La limite des 35% d'endettement s'entend assurance de prêt incluse. Le régulateur est clair : le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui est l'indicateur du coût global d'un crédit immobilier, doit bien évidemment être inférieur au taux de l’usure sur la durée applicable et intégrer toutes les dépenses exigées par la banque pour accorder le financement :

  • les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal
  • les frais de dossier
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte
  • les frais d'expertise du bien immobilier
  • la garantie (hypothèque ou caution)
  • les primes d'assurance.

À ces dépenses s'ajoutent les éventuels frais d'intermédiation si vous avez la bonne idée de passer par un courtier pour négocier au mieux votre demande de financement. Seuls les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, ne font pas partie du TAEG. Il est conseillé qu'ils soient financés par l'apport personnel.

De toutes ces dépenses incompressibles, seule l'assurance permet de diminuer significativement le TAEG, et par extension votre endettement. Si vous êtes à la limite des 35%, voire un ou deux points au-dessus, la délégation d'assurance va sauver votre projet. La banque a tout intérêt à accepter votre demande de délégation si elle veut vous octroyer le crédit et gagner un nouveau client pour de longues années.

Négociez l'assurance pour économiser

La souscription à l'assurance est un pré-requis pour accéder au financement immobilier. Le coût de cette couverture atteint en moyenne 40% du coût global du crédit, bien plus si vous présentez des risques accrus en raison de votre profession ou de votre état de santé. Heureusement, vous pouvez jouer sur son montant en souscrivant une assurance individuelle, extérieure à votre banque.

Grâce au principe de délégation d'assurance (loi Lagarde), vous avez l'opportunité de diviser par deux minimum le coût du contrat. Les assurances bancaires sont jusqu'à quatre fois plus chères que les offres alternatives, par ailleurs conçues sur-mesure pour être ajustées au profil de chaque emprunteur. Une protection ciblée au juste prix.

Illustrons l'avantage de déléguer l'assurance par cet exemple simple :

  • Vous gagnez 2 500€ nets par mois et souhaitez acheter votre résidence principale dont le prix de vente est de 225 750€ (immobilier ancien). Votre apport personnel couvre les frais de notaire et 5% de cette somme. Le capital à emprunter s'élève donc à 215 000€.
  • En vertu du taux d'effort à 35%, vous ne pouvez consacrer plus de 875€ par mois au remboursement de votre crédit. Le taux d'intérêt proposé par la banque est de 1,16% sur 25 ans et l'assurance groupe est au taux de 0,36%. En supposant que vous n'avez pas de crédit(s) en cours, la mensualité de ce nouveau prêt s'élève à 890€, portant le taux d'endettement à 35,6%. Le crédit est refusé sur la base de cette première simulation.
  • Heureusement, vous connaissez vos droits et savez que vous pouvez présenter un contrat d'assurance à garanties au moins équivalentes en concurrence avec le contrat groupe de la banque. À la clef, d'importantes économies et l'accès au crédit.
  • En négociant l'assurance via un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous obtenez un taux d'assurance à 0,12%. La mensualité tombe à 847€, abaissant le taux d'endettement à 33,88%.

Le crédit immobilier reste un produit d'appel pour les banques. Il leur permet de capter le client sur le long terme et de l'équiper entre temps de produits d'épargne ou d'assurance mieux margés. Les banques ont aussi à cœur de ne pas briser la dynamique du marché immobilier et de soutenir la demande de financement dans le respect des règles d'octroi. Soyez bon calculateur et allégez le coût de votre crédit en déléguant l'assurance emprunteur : au bout de la démarche, la concrétisation de votre projet immobilier et pour la banque, l'acquisition d'un nouveau client avec lequel elle pourra construire une relation de longue durée.

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.