Assurance prêt immo : seul levier d'économie


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La semaine dernière, le gouvernement a décidé d'imposer aux banques les règles d'octroi des crédits immobiliers applicables depuis janvier 2021. Plus de passe-droit sous peine de sanction à compter de janvier 2022. Ce sont les ménages les plus modestes, ceux qui disposent d'un maigre apport personnel, qui feront les frais de cette mesure. Il est toutefois possible de rester dans les clous et de concrétiser son projet immobilier en négociant l'assurance, élément obligatoirement inclus dans le calcul du taux d'endettement.

Difficile accès à l'emprunt des primo-accédants

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a entériné sa décision de rendre opposables aux banques les consignes qu'il avait édictées dix mois plus tôt pour la distribution des crédits immobiliers aux particuliers. À partir du 1er janvier 2022, les établissements de crédit devront scrupuleusement respecter la double règle suivante :

  1. le taux d'endettement ou taux d'effort ne peut excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
  2. la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans (plus 2 années d'amortissement en cas d'achat dans le neuf avec jouissance du bien postérieure à l'octroi du financement bancaire).

Pour les ménages les plus modestes, généralement ceux qui achètent pour la première fois un logement, l'accès à l'emprunt s'est durci depuis l'entrée en application de ces deux recommandations qui feront très bientôt force de loi. Les banques n'ont pas attendu le couperet pour s'y plier. Les statistiques du régulateur montrent en effet que la marge de flexibilité permettant de s'affranchir des règles d'octroi est globalement bien respectée. À fin juillet 2021, 20,9% des dossiers de crédit immobilier étaient hors des normes admises, soit à peine 1% au-delà du seuil autorisé.

Cette souplesse doit concerner à 80% l'acquisition de la résidence principale et à 30% les primo-accédants. L'encadrement du crédit immobilier ne bouge donc pas d'un iota, l'inscription dans le marbre de ces consignes ayant pour seule incidence de sanctionner les banques qui s'égareront.

Délégation d'assurance pour accéder au crédit

L'année 2022 va donc inaugurer une nouvelle ère dans la distribution du crédit à l'habitat. Si vous présentez un profil modeste, ne renoncez pas à votre projet d'achat immobilier sous prétexte que les banques n'auront plus de latitude pour octroyer des financements. Primo, vous pouvez faire partie des candidats auxquels s'adresse la marge de flexibilité. Secundo, un levier d'économies existe pour rester dans les clous : la délégation d'assurance emprunteur.

La limite des 35% d'endettement s'entend assurance de prêt incluse. Le régulateur est clair : le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui est l'indicateur du coût global d'un crédit immobilier, doit bien évidemment être inférieur au taux de l’usure sur la durée applicable et intégrer toutes les dépenses exigées par la banque pour accorder le financement :

  • les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal
  • les frais de dossier
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte
  • les frais d'expertise du bien immobilier
  • la garantie (hypothèque ou caution)
  • les primes d'assurance.

À ces dépenses s'ajoutent les éventuels frais d'intermédiation si vous avez la bonne idée de passer par un courtier pour négocier au mieux votre demande de financement. Seuls les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, ne font pas partie du TAEG. Il est conseillé qu'ils soient financés par l'apport personnel.

De toutes ces dépenses incompressibles, seule l'assurance permet de diminuer significativement le TAEG, et par extension votre endettement. Si vous êtes à la limite des 35%, voire un ou deux points au-dessus, la délégation d'assurance va sauver votre projet. La banque a tout intérêt à accepter votre demande de délégation si elle veut vous octroyer le crédit et gagner un nouveau client pour de longues années.

Négociez l'assurance pour économiser

La souscription à l'assurance est un pré-requis pour accéder au financement immobilier. Le coût de cette couverture atteint en moyenne 40% du coût global du crédit, bien plus si vous présentez des risques accrus en raison de votre profession ou de votre état de santé. Heureusement, vous pouvez jouer sur son montant en souscrivant une assurance individuelle, extérieure à votre banque.

Grâce au principe de délégation d'assurance (loi Lagarde), vous avez l'opportunité de diviser par deux minimum le coût du contrat. Les assurances bancaires sont jusqu'à quatre fois plus chères que les offres alternatives, par ailleurs conçues sur-mesure pour être ajustées au profil de chaque emprunteur. Une protection ciblée au juste prix.

Illustrons l'avantage de déléguer l'assurance par cet exemple simple :

  • Vous gagnez 2 500€ nets par mois et souhaitez acheter votre résidence principale dont le prix de vente est de 225 750€ (immobilier ancien). Votre apport personnel couvre les frais de notaire et 5% de cette somme. Le capital à emprunter s'élève donc à 215 000€.
  • En vertu du taux d'effort à 35%, vous ne pouvez consacrer plus de 875€ par mois au remboursement de votre crédit. Le taux d'intérêt proposé par la banque est de 1,16% sur 25 ans et l'assurance groupe est au taux de 0,36%. En supposant que vous n'avez pas de crédit(s) en cours, la mensualité de ce nouveau prêt s'élève à 890€, portant le taux d'endettement à 35,6%. Le crédit est refusé sur la base de cette première simulation.
  • Heureusement, vous connaissez vos droits et savez que vous pouvez présenter un contrat d'assurance à garanties au moins équivalentes en concurrence avec le contrat groupe de la banque. À la clef, d'importantes économies et l'accès au crédit.
  • En négociant l'assurance via un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous obtenez un taux d'assurance à 0,12%. La mensualité tombe à 847€, abaissant le taux d'endettement à 33,88%.

Le crédit immobilier reste un produit d'appel pour les banques. Il leur permet de capter le client sur le long terme et de l'équiper entre temps de produits d'épargne ou d'assurance mieux margés. Les banques ont aussi à cœur de ne pas briser la dynamique du marché immobilier et de soutenir la demande de financement dans le respect des règles d'octroi. Soyez bon calculateur et allégez le coût de votre crédit en déléguant l'assurance emprunteur : au bout de la démarche, la concrétisation de votre projet immobilier et pour la banque, l'acquisition d'un nouveau client avec lequel elle pourra construire une relation de longue durée.

Publié par Astrid Cousin le

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