Assurance prêt immo : seul levier d'économie

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La semaine dernière, le gouvernement a décidé d'imposer aux banques les règles d'octroi des crédits immobiliers applicables depuis janvier 2021. Plus de passe-droit sous peine de sanction à compter de janvier 2022. Ce sont les ménages les plus modestes, ceux qui disposent d'un maigre apport personnel, qui feront les frais de cette mesure. Il est toutefois possible de rester dans les clous et de concrétiser son projet immobilier en négociant l'assurance, élément obligatoirement inclus dans le calcul du taux d'endettement.

Difficile accès à l'emprunt des primo-accédants

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a entériné sa décision de rendre opposables aux banques les consignes qu'il avait édictées dix mois plus tôt pour la distribution des crédits immobiliers aux particuliers. À partir du 1er janvier 2022, les établissements de crédit devront scrupuleusement respecter la double règle suivante :

  1. le taux d'endettement ou taux d'effort ne peut excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
  2. la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans (plus 2 années d'amortissement en cas d'achat dans le neuf avec jouissance du bien postérieure à l'octroi du financement bancaire).

Pour les ménages les plus modestes, généralement ceux qui achètent pour la première fois un logement, l'accès à l'emprunt s'est durci depuis l'entrée en application de ces deux recommandations qui feront très bientôt force de loi. Les banques n'ont pas attendu le couperet pour s'y plier. Les statistiques du régulateur montrent en effet que la marge de flexibilité permettant de s'affranchir des règles d'octroi est globalement bien respectée. À fin juillet 2021, 20,9% des dossiers de crédit immobilier étaient hors des normes admises, soit à peine 1% au-delà du seuil autorisé.

Cette souplesse doit concerner à 80% l'acquisition de la résidence principale et à 30% les primo-accédants. L'encadrement du crédit immobilier ne bouge donc pas d'un iota, l'inscription dans le marbre de ces consignes ayant pour seule incidence de sanctionner les banques qui s'égareront.

Délégation d'assurance pour accéder au crédit

L'année 2022 va donc inaugurer une nouvelle ère dans la distribution du crédit à l'habitat. Si vous présentez un profil modeste, ne renoncez pas à votre projet d'achat immobilier sous prétexte que les banques n'auront plus de latitude pour octroyer des financements. Primo, vous pouvez faire partie des candidats auxquels s'adresse la marge de flexibilité. Secundo, un levier d'économies existe pour rester dans les clous : la délégation d'assurance emprunteur.

La limite des 35% d'endettement s'entend assurance de prêt incluse. Le régulateur est clair : le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui est l'indicateur du coût global d'un crédit immobilier, doit bien évidemment être inférieur au taux de l’usure sur la durée applicable et intégrer toutes les dépenses exigées par la banque pour accorder le financement :

  • les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal
  • les frais de dossier
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte
  • les frais d'expertise du bien immobilier
  • la garantie (hypothèque ou caution)
  • les primes d'assurance.

À ces dépenses s'ajoutent les éventuels frais d'intermédiation si vous avez la bonne idée de passer par un courtier pour négocier au mieux votre demande de financement. Seuls les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, ne font pas partie du TAEG. Il est conseillé qu'ils soient financés par l'apport personnel.

De toutes ces dépenses incompressibles, seule l'assurance permet de diminuer significativement le TAEG, et par extension votre endettement. Si vous êtes à la limite des 35%, voire un ou deux points au-dessus, la délégation d'assurance va sauver votre projet. La banque a tout intérêt à accepter votre demande de délégation si elle veut vous octroyer le crédit et gagner un nouveau client pour de longues années.

Négociez l'assurance pour économiser

La souscription à l'assurance est un pré-requis pour accéder au financement immobilier. Le coût de cette couverture atteint en moyenne 40% du coût global du crédit, bien plus si vous présentez des risques accrus en raison de votre profession ou de votre état de santé. Heureusement, vous pouvez jouer sur son montant en souscrivant une assurance individuelle, extérieure à votre banque.

Grâce au principe de délégation d'assurance (loi Lagarde), vous avez l'opportunité de diviser par deux minimum le coût du contrat. Les assurances bancaires sont jusqu'à quatre fois plus chères que les offres alternatives, par ailleurs conçues sur-mesure pour être ajustées au profil de chaque emprunteur. Une protection ciblée au juste prix.

Illustrons l'avantage de déléguer l'assurance par cet exemple simple :

  • Vous gagnez 2 500€ nets par mois et souhaitez acheter votre résidence principale dont le prix de vente est de 225 750€ (immobilier ancien). Votre apport personnel couvre les frais de notaire et 5% de cette somme. Le capital à emprunter s'élève donc à 215 000€.
  • En vertu du taux d'effort à 35%, vous ne pouvez consacrer plus de 875€ par mois au remboursement de votre crédit. Le taux d'intérêt proposé par la banque est de 1,16% sur 25 ans et l'assurance groupe est au taux de 0,36%. En supposant que vous n'avez pas de crédit(s) en cours, la mensualité de ce nouveau prêt s'élève à 890€, portant le taux d'endettement à 35,6%. Le crédit est refusé sur la base de cette première simulation.
  • Heureusement, vous connaissez vos droits et savez que vous pouvez présenter un contrat d'assurance à garanties au moins équivalentes en concurrence avec le contrat groupe de la banque. À la clef, d'importantes économies et l'accès au crédit.
  • En négociant l'assurance via un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous obtenez un taux d'assurance à 0,12%. La mensualité tombe à 847€, abaissant le taux d'endettement à 33,88%.

Le crédit immobilier reste un produit d'appel pour les banques. Il leur permet de capter le client sur le long terme et de l'équiper entre temps de produits d'épargne ou d'assurance mieux margés. Les banques ont aussi à cœur de ne pas briser la dynamique du marché immobilier et de soutenir la demande de financement dans le respect des règles d'octroi. Soyez bon calculateur et allégez le coût de votre crédit en déléguant l'assurance emprunteur : au bout de la démarche, la concrétisation de votre projet immobilier et pour la banque, l'acquisition d'un nouveau client avec lequel elle pourra construire une relation de longue durée.

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Outre le changement de contrat d’assurance de prêt à tout moment, la loi supprime le questionnaire médical pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant les 60 ans de l’emprunteur. Il améliore également le droit à l’oubli en raccourcissant le délai pour en bénéficier de 10 à 5 ans, et en l’élargissant aux personnes guéries d’une hépatite C, en complément des anciens cancéreux. Le défaut d’information est encore plus fort chez ceux qui envisagent de contracter un crédit immobilier (47%). Ces chiffres sont d’autant plus surprenants que la loi Lemoine oblige les banques à informer chaque année leurs clients de leur droit à résiliation sur tout support durable. La proportion d’emprunteurs ayant été informés par leur banque de leur droit à changer d’assurance de prêt immobilier quand ils le souhaitent est largement liée à l’antériorité de leur crédit : Prêt immobilier de moins d’un an : 62% Prêt immobilier de 2 à moins de 5 ans : 42% Prêt immobilier de 5 à moins de 10 ans : 35% Prêt immobilier de plus de 10 ans : 28% Nonobstant l’obligation faite aux banques d'informer annuellement leurs clients, le changement d’assurance emprunteur révèle toutes ses potentialités en début de prêt : les économies réalisées en substituant l’assurance bancaire par un contrat individuel externe sont d’autant plus importantes que l’opération a lieu rapidement après la signature de l’offre de prêt. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat de mai 2023 pour mesurer l’impact financier du changement d’assurance emprunteur. Changement d’assurance emprunteur : indice de satisfaction optimal Parmi les sondés, seuls 21% ont changé d’assurance en cours de prêt. 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Assurance de prêt immobilier : j’économise en 2023 grâce à la loi Lemoine

Depuis le 1er juin 2022, l’assurance de prêt immobilier est devenue la seule assurance résiliable à tout moment, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription. Ce droit offert par la loi Lemoine est une formidable opportunité à saisir pour réaliser d’importantes économies et préserver son pouvoir d’achat dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages. N’attendez plus pour changer d’assurance emprunteur ! Grâce au courtier Magnolia.fr, c’est simple et rapide. Quelle est la meilleure assurance pour un prêt immobilier ? La souscription à l’assurance emprunteur est incontournable dans le cadre d’un prêt immobilier. Bien qu’elle ne relève d’aucune obligation légale, la banque va l’exiger pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité pour arrêt de travail, voire perte d’emploi). Vous bénéficiez du libre choix du contrat d’assurance emprunteur depuis l’entrée en vigueur en septembre 2010 de la loi Lagarde. Malheureusement, ce droit fondamental pour l'emprunteur peine à s’exercer par réticence des banques à accepter la délégation d’assurance, par manque d’information des intéressés et par crainte de ces derniers de compromettre l’octroi du financement de leur projet immobilier. Résultat, environ 85% des emprunteurs immobiliers souscrivent à l’assurance du prêteur au détriment de leur intérêt financier : les offres externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Pour tenter de rectifier ce déséquilibre, le législateur a adopté la loi Lemoine en février 2022, un texte révolutionnaire qui bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en renforçant les droits des emprunteurs. Il est possible de sécuriser son prêt immobilier avec l’assurance de son choix, même une fois signée l’offre de prêt. Le changement de contrat est désormais consubstantiel à l’assurance emprunteur. Quelles sont les conditions pour changer d’assurance emprunteur ? Les emprunteurs ayant les plus grandes difficultés à faire valoir le libre choix du contrat d’assurance lors de leur demande de prêt, ils ont désormais la possibilité de l’exercer à tout moment en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, sans délai de préavis ni pénalités. Auparavant, selon l’antériorité de son contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement. Ce nouveau dispositif a été mis en place dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et est applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. La loi Lemoine fête donc sa première année et force est de constater l’engouement qu’elle suscite chez les emprunteurs : depuis son entrée en vigueur, les demandes de substitution ont été multipliées par trois. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant d’envoyer votre lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt, vous confrontez le contrat groupe bancaire aux différents contrats individuels. Pour sélectionner la formule la plus compétitive adaptée à vos besoins, faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous permettra de mieux appréhender l’étendue des garanties, d’en comprendre les subtilités, et de choisir le contrat adéquat en phase avec les exigences de la banque. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance emprunteur ? Le seul et unique motif pour lequel la banque peut vous refuser le bénéfice de la délégation d’assurance est le non-respect de l’équivalence de niveau de garanties. Le nouveau contrat doit légalement présenter des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien. Vous pouvez plus facilement vous conformer à cette obligation inscrite dans la réglementation en sollicitant les services d’un courtier. La loi Lemoine oblige par ailleurs la banque à formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et à motiver tout refus d’assurance emprunteur par écrit de manière exhaustive. Cela signifie que la banque doit détailler explicitement les raisons pour lesquelles le contrat n’affiche pas une équivalence de garanties. Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ? Le premier avantage offert par le changement d’assurance emprunteur est financier. L’assurance représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte est heureusement compressible en faisant jouer la concurrence. À garanties équivalentes, une assurance alternative est jusqu’à trois fois moins chère que le contrat de la banque. Voici 2 exemples d’emprunteurs qui ont réalisé de juteuses économies en changeant d’assurance en juin 2023 : Profil 1 : cadre de 35 ans, sans problème de santé, prêt de 250 000€ sur 25 ans souscrit en juin 2021 au taux nominal de 1,15% Profil 2 : couple de 45 ans, sans problème de santé, prêt de 400 000€ sur 20 ans souscrit en juin 2022 au taux nominal de 1,35%, assurance avec quotité à 50% sur chaque tête Le couple peut tout à fait rehausser la quotité d’assurance emprunteur à 100% sur chaque tête et optimiser ainsi sa protection tout en diminuant drastiquement le coût de son assurance, et par extension de son crédit immobilier. Même en doublant le coût de l’assurance, l’économie réalisée se chiffre à plus de 14 000€.