Changement assurance de prêt : un courtier pour simplifier le parcours

comparer assurance emprunteur

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers étant au plancher, les banques compensent le manque à gagner en margeant sur l'assurance emprunteur. Ne vous laissez pas imposer le contrat d'assurance du prêteur. Vous bénéficiez du libre choix lors de votre demande de prêt, également du changement de formule en cours de crédit. Grâce aux services d'un courtier spécialisé, optimisez vos chances de trouver le contrat adapté au meilleur prix, conforme aux exigences de votre banque. 

Pas de prêt immobilier sans assurance

S'il est possible de négocier le taux de votre crédit immobilier avec votre banquier, difficile en revanche d'envisager de sa part un quelque effort commercial sur l'assurance qui va couvrir votre financement. C'est sur ce produit que la banque tire une grande partie de sa marge, puisque le crédit, en cette période actuelle de taux au plancher, n'est plus suffisamment rémunérateur. Malheureusement, vous ne pouvez échapper à la souscription d'une assurance de prêt.

Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, elle reste une condition indispensable à l'obtention du crédit. Nul établissement prendra le risque de prêter des sommes importantes sur une courte, moyenne ou longue durée sans se prémunir des risques de défaut de paiement grâce à cette couverture, en plus d’une garantie réelle sur le bien (hypothèque ou privilège du porteur de deniers) ou d'une caution. En cas de défaillance de votre part (décès, invalidité, incapacité, voire chômage), vous êtes protégé, ainsi que vos ayants droit, l'assurance prenant le relais des mensualités auprès de la banque. Heureusement, vous pouvez choisir librement le contrat d'assurance. Ne vous arrêtez pas à la proposition d'assurance de la banque, faites jouer la concurrence et comparez les offres. La loi vous y aide.

La délégation d'assurance : conditionnée à l'équivalence des garanties

Entrée en application en septembre 2010, la loi Lagarde a introduit la délégation d'assurance, un principe fondateur qui autorise tout emprunteur à souscrire le contrat d'assurance de son choix sans frais supplémentaires ni pénalités. Plutôt que d'accepter le contrat groupe de la banque auprès de qui l'offre de prêt est mise en place, vous avez le droit de préférer une formule alternative souscrite chez un assureur externe. Jusque-là, l'assurance emprunteur était phagocytée par les établissements de crédit. Sans le jeu sain de la concurrence, les emprunteurs se retrouvaient contraints de s'assurer en interne s'ils ne voulaient pas voir leur demande de prêt refusée.

Fâcheusement, la libéralisation du marché met du temps à tenir ses promesses, les banques continuant de capter plus de 85% des parts de marché. Avec des marges allant jusqu'à 70%, on comprend mieux leur appétit à vouloir conserver leur chasse gardée et à mettre des bâtons dans les roues aux emprunteurs qui souhaitent faire valoir leurs droits. Soyons optimiste, car, depuis, la législation s'est dotée de deux nouvelles mesures : la loi Hamon de juillet 2014 et l'amendement Bourquin de janvier 2018. Une nouvelle proposition de loi, toujours initiée par le sénateur Bourquin, devrait d'ailleurs très bientôt renforcer la protection des consommateurs. Son objectif est d'améliorer le droit au changement en obligeant les banque à informer correctement les emprunteurs. À l'avenir, les banques devront indiquer clairement par écrit la date retenue pour pouvoir résilier et le faire savoir chaque année sous peine d'écoper d'une amende de 15 000€.

En amont du crédit immobilier ou dans le cadre d'une demande de changement, la délégation repose sur l'équivalence de niveau des garanties : le contrat alternatif doit impérativement présenter une couverture des risques au minimum équivalente à celle du contrat groupe de la banque. Pour respecter cette obligation, vous avez à votre disposition la liste des critères de garantie exigés par la banque, information précontractuelle que vous trouvez directement sur le site de l'établissement et qui vous est remise au plus tôt lors de votre demande de financement via la fiche standardisée d'information (FSI). Ne vous laissez pas abusé par la banque qui vous dissuaderait de chercher ailleurs en dénigrant la qualité des contrats souscrits en délégation, ou en vous menaçant de vous pénaliser par des conditions d'emprunt moins compétitives. Non seulement, les offres déléguées sont plus performantes en termes de prix et de niveau de garanties, mais tout comportement qui viserait à priver l'emprunteur de son droit à la souscription d'une assurance concurrente est proscrit par la loi. Le prêteur ne peut modifier les conditions du financement (rehausser le taux d'intérêts par exemple) sous prétexte que vous avez choisi un autre contrat que le sien. La seule exigence pour obtenir l'accord de la banque est de respecter l'équivalence de niveau de garanties entre les deux formules.

Loi Hamon et amendement Bourquin : attention aux préavis !

Ce préalable posé, le temps est venu de comparer les devis grâce au comparateur assurance prêt immobilier de Magnolia.fr et de vérifier que l'offre sélectionnée est au moins aussi protectrice que le contrat de la banque. Présentez l'assurance déléguée à votre banque. Elle dispose d'un délai de 10 jours à compter de la réception de votre demande pour l'accepter ou la refuser, et doit, en cas de refus, motiver sa décision par écrit. Si vous avez souscrit l'assurance de la banque, pas de panique ! Vous pouvez en changer. En fonction de la date à laquelle vous avez signé l'offre de prêt, vous bénéficiez soit de la loi Hamon, soit de l'amendement Bourquin. La loi Hamon s'applique pour tout nouvel emprunteur qui change d'assurance dans la première année de son crédit : votre demande de résiliation devra parvenir à la banque au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire de l'offre de prêt. Au-delà des 12 premiers mois, votre demande de résiliation/substitution tombe sous l'amendement Bourquin ; vous pouvez changer de contrat à tout moment dès lors que vous respectez le préavis de deux mois minimum avant la date de signature de l'offre de prêt ou de la date d'anniversaire clairement stipulée dans le contrat d'assurance.

Quel que soit le cas de figure, votre demande de substitution doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, accompagnée des conditions générales et particulières du nouveau contrat, cela, afin que la banque vérifie l'équivalence de niveau de garanties. Ne vous trompez pas d'adresse au risque de donner un bon argument à la banque pour justifier un dépassement du délai de préavis. Certains établissements exigent que la lettre de résiliation soit adressée à l'agence locale où a été signé le contrat, d'autres au siège social. Faites-vous confirmer par écrit la procédure à suivre avec le bon destinataire.

Dans cette aventure chronophage et technique qu'est le changement assurance prêt immobilier, sollicitez les services d'un courtier spécialisé pour mettre toutes les chances de votre côté. Expert en crédit et en assurance de prêt, Magnolia vous accompagne dans toutes vos démarches de résiliation/substitution, sélectionnant pour vous le contrat adapté au juste prix. Grâce à notre outil en ligne, vous pouvez résilier rapidement et simplement votre contrat en cours et présenter à votre banque une offre alternative conforme à ses exigences en termes de garanties. L'opportunité vous est donnée de souscrire un contrat moins cher, qui plus est, personnalisé à vos besoins, ce que le contrat bancaire mutualisé ne permet pas. Quel que soit votre profil, même si vous incarnez des risques supérieurs en raison de votre état de santé ou de votre profession, il existe un contrat d'assurance emprunteur sur-mesure qui vous permettra de concrétiser votre projet immobilier.

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Épargne et immobilier : faut-il ouvrir un PEL en 2023 ?

Le plan d’épargne logement, le fameux PEL, voit son taux de rémunération doubler en janvier 2023. Cette hausse est une première depuis 22 ans. La nouvelle est accueillie diversement selon qu’on se place du côté de l’épargnant ou de l’emprunteur. Explications. Taux du PEL à 2% en 2023 À compter du 1er janvier 2023, tous ceux qui ouvriront un PEL pourront bénéficier d’un taux de rémunération de 2%, contre 1% depuis le 1er août 2016. C’est la première fois depuis 2000 que le taux du PEL augmente. Depuis le 1er juillet 2000, il n’a cessé de se réduire comme peau de chagrin, passant de 4,7% à 1%. Il faut remonter au 1er février 2015 pour retrouver des intérêts à 2%. L’annonce de cette revalorisation du PEL faite par le ministère de l’Économie le 8 décembre dernier s’explique par la progression des taux monétaires depuis juillet 2022, le taux du PEL étant calculé par la Banque de France sur la base des taux européens dits « swap », à échéance de 2,5 à 10 ans. Ce taux de 2% s’appliquera uniquement aux plans nouvellement ouverts en 2023, les PEL en stock conservent leur taux initial. Le plafond reste le même, soit 61 200€, et ne peut être dépassé que par la capitalisation des intérêts.  La particularité du PEL est de pouvoir se constituer une épargne en vue du financement de sa résidence principale ou de travaux de rénovation dans son logement. Après une phase minimum d’épargne de 4 ans, le PEL permet de solliciter un prêt d’épargne-logement au taux d’intérêt en vigueur à la date d’ouverture. Le taux de placement et le taux d’emprunt sont en effet connus lors de la signature du PEL, tout en étant garantis sur toute la durée de vie du plan. Seuls les plans souscrits avant le 1er janvier 2018 sont éligibles à une bonification du rendement ou prime d’État (jusqu’à 1 525€), en l’absence de prêt immobilier pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002, et uniquement en cas de demande de prêt pour les PEL ouverts entre le 1er mars 2011 et le 31 décembre 2017. Épargne : que vaut le PEL 2023 ? Sur un an à fin novembre, le taux de l’inflation a atteint 6,2%. Une baisse de l’inflation est attendue en 2023 mais l'indice restera élevé. Bercy vise 5% début 2023, puis 4% à la fin de l’année 2023, des prévisions qui pourraient rapidement devenir obsolètes en cas de dégradation du contexte politico-économique. Les 2% bruts offerts par le PEL sont donc loin de la réalité monétaire. Une fois appliquée la fiscalité, le PEL rapportera 1,4% en 2023, ce qui en fait un rendement négatif au regard de l’inflation, par ailleurs inférieur aux 2% défiscalisés du Livret A.  Mais comparativement au très discret 1% des plans ouverts avant août 2018, soit 0,845% net des prélèvements sociaux, c’est toujours bon à prendre. Clôturer son PEL pour en ouvrir un nouveau peut être judicieux pour bénéficier d’une meilleure rémunération. Attention, si vous clôturez votre PEL moins de 4 ans après son ouverture, vous ne pourrez profiter du taux de 2%, les intérêts étant recalculés au taux du CEL en vigueur à la date de clôture, soit 1,25%. Prêt immobilier : quel intérêt d’avoir un PEL 2023 ? Compte tenu de la baisse historique des taux des crédits immobiliers depuis fin 2016, le PEL avait perdu de son attrait en tant que solution de financement. La situation est tout autre en 2022 avec des taux au plus haut depuis 7 ans, ce qui pourrait bien signer le retour en grâce au PEL. Depuis 2016, le taux lié au prêt épargne-logement est fixé à 2,20%. Jusqu’à la fin de l’été 2022, il était peu pertinent de casser son PEL pour financer l’achat d’un logement. Aujourd’hui, le taux moyen sur 20 ans tourne autour de 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il devient alors intéressant de profiter du taux lié au PEL plutôt qu’emprunter aux taux du marché. Si vous détenez un PEL ouvert après août 2016 et que vous avez un projet immobilier, il est préférable de conserver le plan plutôt qu’en ouvrir un nouveau, car le taux de prêt des nouveaux PEL passe de 2,20% à 3,20% à compter du 1er janvier 2023. Selon les courtiers en crédit immobilier, le pic de la remontée des taux débiteurs sera atteint au printemps prochain. Des taux à plus de 3% sont attendus pour le deuxième trimestre 2023, avant une stabilisation pour la seconde partie de l’année 2023, suivie d’un retour à des taux plus performants en 2024. La décision d’ouvrir un nouveau PEL dépendra de vos projets : rester au seul staut d'épargnant ou envisager un achat immobilier. Sachez que vous n’avez droit qu’à un seul PEL, mais que chaque membre d’une même famille peut en ouvrir un à son nom, même une personne mineure. Le PEL est cumulable avec le Livret A et le Compte Épargne Logement (CEL).

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Investissement locatif : les avantages du Pinel + 2023

Promis à disparition, le dispositif Pinel tel qu’on le connaît actuellement est finalement prolongé jusqu’à fin 2024. Dès janvier 2033, les conditions évoluent et l’avantage fiscal est rogné sous réserve d’opter pour la version Pinel + qui s’accompagne d’exigences environnementales. Magnolia.fr fait le point. Prolongation du dispositif Pinel L’avenir pour le Pinel en 2023 était pour le moins incertain, la Cour des Comptes ayant à maintes reprises jugé le dispositif trop dispendieux pour les finances publiques sans qu’il touche les zones tendues avec l’efficacité recherchée. Plusieurs études ont pointé les défaillances du dispositif, telle celle de l’Olap qui mettait en lumière les villes à éviter en Pinel. La loi de finances 2022 l’a finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, mais la carotte fiscale est grignotée à partir de janvier 2023. Selon l’engagement de mise en location, les investisseurs vont bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle qui va décroître en 2023 et 2024 :   Durée engagement locatif Réduction fiscale en 2022* Réduction fiscale en 2023* Réduction fiscale en 2024* 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5% 14 %   *en % du montant de l’opération dans la limite de 30 000€ Super Pinel ou Pinel + en 2023 Il sera toutefois possible de profiter d’une réduction fiscale à taux plein (taux de 2022) en 2023 et 2024 en optant pour le Pinel plus ou Super Pinel. Le logement devra respecter toutes les conditions suivantes : un niveau de performance énergétique déterminée par la réglementation environnementale RE2020 jalons 2025 la classe A sur l’échelle du DPE la présence d’espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse, jardin) des surfaces minimales pour le logement et les extérieurs (voir tableau) l’existence d’une ouverture sur l’extérieur (type fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientations différentes à partir du T3.   Typologie Surface minimale du logement Surface minimale des extérieurs T1 28 m2 3 m2 T2 45 m2 3 m2 T3 62 m2 5 m2 T4 79 m2 7 m2 T5 96 m2 9 m2   À noter qu’il sera très difficile d’atteindre les seuils des indicateurs RE2020 jalons 2025 pour l’année 2023 sauf en évitant le gaz comme système de chauffage. Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 précise tous les critères d’éligibilité au Pinel +. Les avantages du Pinel + pour l’investisseur et le locataire Le Pinel + vise à dynamiser le marché de l’investissement locatif neuf en zones tendues (A, A bis et B1). Les autres conditions attachées au Pinel classique restent les mêmes pour le Super Pinel : Le logement est loué nu à usage d’habitation principale. Le locataire doit respecter un plafond de revenus, calculé en fonction de la composition du foyer fiscal. Le montant du loyer est plafonné selon la zone et les caractéristiques du logement. Le locataire peut faire partie de la famille du propriétaire (ascendant ou descendant) sous réserve d’avoir son propre foyer fiscal, de renoncer aux aides au logement et que le loyer soit conforme à la réglementation. L’investissement est plafonné à 300 000€ par an, dans la limite de 5 500€ le m2. À compter de janvier 2025, le Pinel classique disparaîtra pour laisser toute la place au Pinel +, un dispositif plus exigeant en matière de performance énergétique et environnementale en lien avec la nouvelle réglementation sur l’habitat (loi Climat et Résilience).  Le Pinel + permet au locataire d’habiter dans un logement à haute valeur environnementale, à la fois économique en termes de factures d’énergie et de loyer, et très confortable. Le propriétaire réalise un investissement rentable, car situé en zone tendue, qui ne nécessitera pas de travaux de rénovation avant longtemps. Un bémol à l’intérêt pour le Pinel +, a fortiori pour le Pinel classique, pourrait cependant être mis à cause de plusieurs facteurs conjoncturels : La remontée des taux d’intérêts des crédits immobiliers : les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les changements dans l’immobilier pour 2023 n’annoncent aucune réforme de l’usure, l’accès au crédit continuant d’être durablement compliqué. La flambée des prix de l’immobilier neuf : au-delà de l’anticipation de la nouvelle norme environnementale RE2020, la guerre en Ukraine dynamite les coûts de construction qui atteignent des sommets historiques, et ralentit les délais de livraison des matériaux.

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Retraite anticipée : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

Vous détenez un crédit immobilier couvert par une assurance emprunteur. Quelles sont les conséquences d’un départ anticipé à la retraite sur les garanties invalidité et incapacité ? Avant d’y répondre, il convient de rappeler les caractéristiques de ces garanties. Assurance emprunteur et arrêt de travail La souscription à l’assurance de prêt immobilier est exigée par la banque pour sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité, voire perte d'emploi). Cette couverture complète une autre garantie bien connue (hypothèque ou caution), toujours imposée par le prêteur, qui intervient en cas de défaut de paiement dans les autres situations non prises en charge par l’assurance. Les garanties incapacité et invalidité Aux garanties socle décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, c’est-à-dire taux de dépendance à 100%) qui sont obligatoires, sont ajoutées le plus souvent, quand l’emprunteur exerce une activité professionnelle, des garanties facultatives destinées à couvrir l’invalidité et l’incapacité : La garantie ITT ou Incapacité Totale et temporaire de Travail : elle entre en jeu en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident, et prend en charge tout ou partie des mensualités après délai de franchise, à hauteur de la quotité définie à la souscription. La garantie IPP ou Invalidité Permanente Partielle : si l’arrêt de travail est prolongé et l’état de santé consolidé, elle intervient si le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%. La garantie IPT ou Invalidité Permanente Totale qui couvre la perte d’autonomie dès que le taux est supérieur à 66%. Les spécificités de la garantie ITT Les exigences de la banque en matière de garanties dépendent de la situation de l’emprunteur, elles sont précisées dans la FIS (Fiche d’Information Standardisée) remise dès les prémices de la demande de prêt. La garantie ITT est toujours imposée en cas d’activité professionnelle, les garanties invalidité venant renforcer la protection.  Au maximum, la garantie ITT peut être activée sur une période de 1 095 jours soit 3 ans, après un délai de franchise de 90 jours, qui correspond à la période d’indemnisation de la Sécurité Sociale. Ce délai peut être plus court pour les TNS (Travailleurs Non Salariés) et peut être porté à 180 jours pour les salariés du privé couverts par un contrat collectif de prévoyance au sein de leur entreprise. Certains contrats comme l’assurance prêt immobilier April permettent à l’assuré de choisir sa franchise (entre 30 et 180 jours), la cotisation étant ajustée en conséquence. Si l’arrêt de travail se prolonge, les garanties invalidité prennent le relais si elles ont été souscrites. La garantie IPT est généralement requise pour sécuriser un prêt destiné à financer la résidence principale ; elle est facultative dans le cadre d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, mais reste un outil indispensable pour garantir le crédit sur le long terme.  La garantie ITT est assortie d’exclusion sur les maladies non objectivables (MNO) qui concernent les affections disco-vertébrales (lombalgie, cervicalgie, sciatique, etc.) et psychologiques (dépression, fatigue chronique, burn-out, etc.). La plupart des contrats alternatifs proposés par les assureurs concurrents des banques proposent le rachat d’exclusion qui permet à l’assuré, moyennant une surprime assurance emprunteur, d’être protégé en cas d’arrêt maladie provoqué par une MNO définie dans les conditions générales. Attention : les arrêts de travail consécutifs à une grossesse, de même que le congé légal de maternité, sont exclus du champ de la garantie ITT. Le remboursement de mensualités se fait sur le mode forfaitaire ou indemnitaire selon le contrat : dans le premier cas, le remboursement ne dépend pas de la perte de revenus, mais s’effectue en fonction de la quotité assurée ; à l’inverse, la prestation indemnitaire tient compte des éventuelles indemnités perçues des organismes sociaux ou/et de prévoyance. La reprise partielle de l’activité met fin à l’indemnisation. Rappelons que les contrats proposés par les assureurs externes sont entre deux et quatre fois moins chers que ceux des banques, à garanties équivalentes, l’aspect financier d’une assurance alternative étant un des avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier. La garantie ITT en cas de retraite anticipée Il est possible de partir en retraite avant l’âge légal, par exemple pour motif de longue carrière si vous avez commencé à travailler avant 20 ans ou dès 60 ans pour si vous êtes bénéficiaire de l’allocation des travailleurs de l’amiante (ATA). Il est également possible de travailler au-delà de l’âge légal pour booster votre pension de vieillesse, mais dès que vous avez atteint l’âge de 70 ans, votre employeur peut vous imposer unilatéralement le départ à la retraite. La garantie ITT cesse automatiquement dès que vous faites valoir vos droits à la retraite, que la cessation de l’activité professionnelle soit ou non anticipée. Il en est de même pour les garanties IPP et IPT qui ont pu être souscrites. La plupart des contrats d’assurance de prêt immobilier fixent la limite de la prestation au 65ème anniversaire de l’assuré, voire jusqu’à 71ème pour les plus généreux en cas de poursuite d’une activité professionnelle rémunérée. Seule est maintenue la garantie décès, et ce, jusqu’au terme du crédit immobilier, dans la limite de 85 ans pour les contrats alternatifs les plus protecteurs. Quant à la garantie PTIA, elle cesse elle aussi de facto à 65 voire 71 ans, et dans tous les cas, si vous partez en retraite. Pour mémoire, la loi Lemoine 2022 vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une durée d’engagement minimum ni respecter une date butoir. Substituez l’assurance bancaire par un contrat externe moins cher et plus protecteur après avoir mis les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier.