Changement assurance de prêt : un courtier pour simplifier le parcours

comparer assurance emprunteur

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers étant au plancher, les banques compensent le manque à gagner en margeant sur l'assurance emprunteur. Ne vous laissez pas imposer le contrat d'assurance du prêteur. Vous bénéficiez du libre choix lors de votre demande de prêt, également du changement de formule en cours de crédit. Grâce aux services d'un courtier spécialisé, optimisez vos chances de trouver le contrat adapté au meilleur prix, conforme aux exigences de votre banque. 

Pas de prêt immobilier sans assurance

S'il est possible de négocier le taux de votre crédit immobilier avec votre banquier, difficile en revanche d'envisager de sa part un quelque effort commercial sur l'assurance qui va couvrir votre financement. C'est sur ce produit que la banque tire une grande partie de sa marge, puisque le crédit, en cette période actuelle de taux au plancher, n'est plus suffisamment rémunérateur. Malheureusement, vous ne pouvez échapper à la souscription d'une assurance de prêt.

Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, elle reste une condition indispensable à l'obtention du crédit. Nul établissement prendra le risque de prêter des sommes importantes sur une courte, moyenne ou longue durée sans se prémunir des risques de défaut de paiement grâce à cette couverture, en plus d’une garantie réelle sur le bien (hypothèque ou privilège du porteur de deniers) ou d'une caution. En cas de défaillance de votre part (décès, invalidité, incapacité, voire chômage), vous êtes protégé, ainsi que vos ayants droit, l'assurance prenant le relais des mensualités auprès de la banque. Heureusement, vous pouvez choisir librement le contrat d'assurance. Ne vous arrêtez pas à la proposition d'assurance de la banque, faites jouer la concurrence et comparez les offres. La loi vous y aide.

La délégation d'assurance : conditionnée à l'équivalence des garanties

Entrée en application en septembre 2010, la loi Lagarde a introduit la délégation d'assurance, un principe fondateur qui autorise tout emprunteur à souscrire le contrat d'assurance de son choix sans frais supplémentaires ni pénalités. Plutôt que d'accepter le contrat groupe de la banque auprès de qui l'offre de prêt est mise en place, vous avez le droit de préférer une formule alternative souscrite chez un assureur externe. Jusque-là, l'assurance emprunteur était phagocytée par les établissements de crédit. Sans le jeu sain de la concurrence, les emprunteurs se retrouvaient contraints de s'assurer en interne s'ils ne voulaient pas voir leur demande de prêt refusée.

Fâcheusement, la libéralisation du marché met du temps à tenir ses promesses, les banques continuant de capter plus de 85% des parts de marché. Avec des marges allant jusqu'à 70%, on comprend mieux leur appétit à vouloir conserver leur chasse gardée et à mettre des bâtons dans les roues aux emprunteurs qui souhaitent faire valoir leurs droits. Soyons optimiste, car, depuis, la législation s'est dotée de deux nouvelles mesures : la loi Hamon de juillet 2014 et l'amendement Bourquin de janvier 2018. Une nouvelle proposition de loi, toujours initiée par le sénateur Bourquin, devrait d'ailleurs très bientôt renforcer la protection des consommateurs. Son objectif est d'améliorer le droit au changement en obligeant les banque à informer correctement les emprunteurs. À l'avenir, les banques devront indiquer clairement par écrit la date retenue pour pouvoir résilier et le faire savoir chaque année sous peine d'écoper d'une amende de 15 000€.

En amont du crédit immobilier ou dans le cadre d'une demande de changement, la délégation repose sur l'équivalence de niveau des garanties : le contrat alternatif doit impérativement présenter une couverture des risques au minimum équivalente à celle du contrat groupe de la banque. Pour respecter cette obligation, vous avez à votre disposition la liste des critères de garantie exigés par la banque, information précontractuelle que vous trouvez directement sur le site de l'établissement et qui vous est remise au plus tôt lors de votre demande de financement via la fiche standardisée d'information (FSI). Ne vous laissez pas abusé par la banque qui vous dissuaderait de chercher ailleurs en dénigrant la qualité des contrats souscrits en délégation, ou en vous menaçant de vous pénaliser par des conditions d'emprunt moins compétitives. Non seulement, les offres déléguées sont plus performantes en termes de prix et de niveau de garanties, mais tout comportement qui viserait à priver l'emprunteur de son droit à la souscription d'une assurance concurrente est proscrit par la loi. Le prêteur ne peut modifier les conditions du financement (rehausser le taux d'intérêts par exemple) sous prétexte que vous avez choisi un autre contrat que le sien. La seule exigence pour obtenir l'accord de la banque est de respecter l'équivalence de niveau de garanties entre les deux formules.

Loi Hamon et amendement Bourquin : attention aux préavis !

Ce préalable posé, le temps est venu de comparer les devis grâce au comparateur assurance prêt immobilier de Magnolia.fr et de vérifier que l'offre sélectionnée est au moins aussi protectrice que le contrat de la banque. Présentez l'assurance déléguée à votre banque. Elle dispose d'un délai de 10 jours à compter de la réception de votre demande pour l'accepter ou la refuser, et doit, en cas de refus, motiver sa décision par écrit. Si vous avez souscrit l'assurance de la banque, pas de panique ! Vous pouvez en changer. En fonction de la date à laquelle vous avez signé l'offre de prêt, vous bénéficiez soit de la loi Hamon, soit de l'amendement Bourquin. La loi Hamon s'applique pour tout nouvel emprunteur qui change d'assurance dans la première année de son crédit : votre demande de résiliation devra parvenir à la banque au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire de l'offre de prêt. Au-delà des 12 premiers mois, votre demande de résiliation/substitution tombe sous l'amendement Bourquin ; vous pouvez changer de contrat à tout moment dès lors que vous respectez le préavis de deux mois minimum avant la date de signature de l'offre de prêt ou de la date d'anniversaire clairement stipulée dans le contrat d'assurance.

Quel que soit le cas de figure, votre demande de substitution doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, accompagnée des conditions générales et particulières du nouveau contrat, cela, afin que la banque vérifie l'équivalence de niveau de garanties. Ne vous trompez pas d'adresse au risque de donner un bon argument à la banque pour justifier un dépassement du délai de préavis. Certains établissements exigent que la lettre de résiliation soit adressée à l'agence locale où a été signé le contrat, d'autres au siège social. Faites-vous confirmer par écrit la procédure à suivre avec le bon destinataire.

Dans cette aventure chronophage et technique qu'est le changement assurance prêt immobilier, sollicitez les services d'un courtier spécialisé pour mettre toutes les chances de votre côté. Expert en crédit et en assurance de prêt, Magnolia vous accompagne dans toutes vos démarches de résiliation/substitution, sélectionnant pour vous le contrat adapté au juste prix. Grâce à notre outil en ligne, vous pouvez résilier rapidement et simplement votre contrat en cours et présenter à votre banque une offre alternative conforme à ses exigences en termes de garanties. L'opportunité vous est donnée de souscrire un contrat moins cher, qui plus est, personnalisé à vos besoins, ce que le contrat bancaire mutualisé ne permet pas. Quel que soit votre profil, même si vous incarnez des risques supérieurs en raison de votre état de santé ou de votre profession, il existe un contrat d'assurance emprunteur sur-mesure qui vous permettra de concrétiser votre projet immobilier.

Rédigé par Astrid Cousin | Publié le 04/12/2019 | Modifié le 16/09/2022

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Assurance emprunteur primo-accédant : les 3 pièges à éviter

L'achat d’un premier logement est une étape importante dans la vie d’un ménage. Cela implique de contracter un prêt immobilier d’un montant conséquent, ce qui soulève la question cruciale de la protection financière. Souscrire à une assurance emprunteur est une condition essentielle pour décrocher le prêt bancaire, mais il est primordial de comprendre les pièges potentiels pour choisir le bon contrat.  Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur, également connue sous le nom d'assurance-crédit, est une couverture conçue pour protéger l'emprunteur et le prêteur en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail) dont serait victime le premier. La souscription à une assurance emprunteur offre une tranquillité d'esprit en cas de difficultés financières et si elle ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable pour obtenir le financement. L’assurance de prêt concerne tous les profils d’emprunteurs, qu’on soit primo ou secundo accédant, ou investisseur, quels que soient l’âge, la profession et l’état de santé. Elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes en jeu et se distingue d’une autre garantie, l’hypothèque ou la caution, qui, elle aussi, protège le prêteur contre les défauts de paiement, mais pour toutes les autres raisons qui ne relèvent pas de l'assurance. L’assurance emprunteur garantit : une protection financière : En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail de l'emprunteur, le contrat d’assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi aux ayants droit de supporter le fardeau financier. La prise en charge intervient selon les conditions de la garantie mise en jeu, à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux. Si l'un des co-emprunteurs décède, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque au prorata de la quotité souscrite. une stabilité pour la banque : Le prêteur est également protégé par l'assurance emprunteur, car elle garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur pour les sinistres couverts (décès, invalidité/incapacité, voire perte d’emploi). Choix d'une assurance emprunteur pour primo-accédant : attention aux pièges L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite l’aide d’un expert pour choisir le contrat adapté à sa situation au meilleur prix. En moyenne, l’assurance emprunteur coûte entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts et une somme non négligeable qu’il est heureusement possible de négocier. En tant que primo-accédant, donc novice dans le domaine du crédit immobilier, vous êtes confronté à divers obstacles qui peuvent coûter cher à la fois en termes financiers et de protection. Acceptation automatique de l’assurance bancaire  Un piège le plus courant est d'accepter automatiquement l'offre d'assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse. Or, la loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance de prêt et à refuser la proposition de la banque si vous trouvez mieux ailleurs.  En comparant les offres d'assurance emprunteur via un outil en ligne rapide, simple et gratuit, vous pouvez sélectionner la meilleure couverture au meilleur prix. Les offres groupe bancaires sont entre deux et quatre fois plus chères que les assurances alternatives, ce qui justifie pleinement de ne pas se laisser embobiner par la banque. À la clef, ce sont des centaines voire des milliers d'euros économisés en souscrivant ailleurs. Négliger les détails de la police d’assurance  Il est crucial de lire attentivement les conditions générales de la police d'assurance pour comprendre les garanties, les exclusions et les limitations de la couverture. Le diable se niche dans les détails. Les négliger  peut entraîner de mauvaises surprises en cas de réclamation. C’est ici que l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur se révèle précieux pour bien appréhender l’étendue des garanties et en comprendre toutes les subtilités. Sous-estimer les besoins en couverture Il est important de choisir une assurance emprunteur dont la couverture répond aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. La banque définit les garanties nécessaires à l’octroi du crédit immobilier et vous les communique via la fiche standardisée d’information (FSI) remise dès les prémices de votre demande de prêt.  Il s’agit d’un niveau de couverture minimum ; rien ne vous empêche de renforcer votre protection en ajoutant soit une garantie, soit en rehaussant le niveau par le rachat d’exclusion de garanties : par exemple, si vous souffrez de maux du dos qui entraînent des arrêts de travail réguliers, pensez à racheter cette exclusion pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Important : l’acceptation par la banque d’une assurance déléguée est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le contrat externe doit présenter une couverture en tous points au moins aussi protectrice. Conseils pour choisir la meilleure assurance emprunteur primo-accédant Maintenant que les pièges sont identifiés, voici 3 conseils cardinaux que tout emprunteur, a fortiori un primo-accédant, doit suivre pour sélectionner l’assurance qui garantira au mieux et au meilleur prix son prêt immobilier. Comparer les offres Il est essentiel de comparer les offres d'assurance emprunteur de plusieurs compagnies pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix. En quelques clics, vous accédez aux offres du marché les plus compétitives, qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque. Vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec l’assurance de la banque en vous aidant de la FSI. Évaluer ses besoins Identifiez vos besoins spécifiques en matière d'assurance en fonction des risques que vous incarnez, afin de choisir une police qui correspond à vos attentes. Si vous exercez un métier à risque (pompier, gendarme, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, militaire, etc.) ou que vous pratiquez un sport dangereux (alpinisme, plongée sous-marine, escalade, sports de combat, etc.), vous êtes exposé aux exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les assurances alternatives proposent généralement l’option rachat d’exclusion qui permet d’être couvert en cas de sinistre. Consulter des experts Pensez à faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur pour obtenir des conseils personnalisés sur le choix du contrat qui vous conviendra le mieux, dans le respect de l’équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’accord de la banque. Acheter un bien immobilier est une décision importante compte tenu de l’enjeu financier. S’endetter sur une longue durée est une action porteuse de risques de défaillance qui nécessite d’être garantie. Souscrire à une assurance emprunteur est une étape essentielle pour tout primo-accédant. Comprendre les pièges potentiels permet de prendre des mesures pour les éviter. Et si jamais vous avez souscrit à l’assurance de la banque par pression de cette dernière, vous pouvez modifier le scénario quand vous le souhaitez. Le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis sur toute la durée de votre crédit grâce à la loi Lemoine qui vous donne le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Les économies que vous n’avez pu faire d’entrée de jeu vous attendent dans un deuxième temps, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.  Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de substituer l’assurance bancaire par une formule individuelle dotée de garanties sur-mesure.    

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.