Crédit immobilier : la durée moyenne des prêts est la plus longue jamais observée


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L'année immobilière 2020 sera une année inédite pour d'autres raisons que celles ayant prévalu durant l'exceptionnel millésime 2019. La politique d'octroi des crédits à l'habitat s'est durcie depuis janvier, et la crise sanitaire doublée d'une crise économique rebat les cartes du marché, sans pour autant, jusqu'à présent, opérer une quelconque baisse des prix des logements. La durée moyenne des prêts s'allonge de nouveau, malgré un recentrage vers les clientèles les plus aisées.

Taux d'emprunt en baisse en octobre 2020

Dans son bilan mensuel, l'Observatoire Crédit Logement/CSA indique que le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,21% en octobre contre 1,22% le mois précédent. Depuis juillet dernier, le taux a cédé :

  • 7 points pour les prêts d'une durée de 15 ans ;
  • 10 points pour les prêts à 20 et 25 ans. 

Après avoir rehaussé leurs grilles tarifaires dès avril en réponse au contexte de crise économique, les banques ont décidé de soutenir un marché immobilier à la peine et révisé leurs barèmes à la baisse. Le niveau est actuellement identique à ce qu'il était au cours de l'été 2019.

Les meilleurs profils peuvent bénéficier de décotes substantielles. Sur la durée classique de 20 ans, le taux accordé oscille entre 0,90% et 1,46% selon la qualité du dossier, pour une moyenne fixée à 1,16%.

Des durées d'emprunt et taux d'apport personnel en hausse

L'Observatoire remarque que la durée moyenne des prêts immobiliers s'est allongée en octobre, pour atteindre son niveau le plus élevé jamais constaté : 235 mois contre 230 mois en septembre. En juillet 2020, la durée était descendue à 223,8 mois, avant de remonter brutalement à 229,7 mois en août.

Depuis mars 2020, la durée moyenne a ainsi gagné 7 mois en dépit d'un recentrage de la politique d'octroi en faveur des clientèles les mieux dotées en apport personnel. En application des consignes édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les établissements de crédit ont en effet privilégié les emprunteurs les plus aisés, ceux dont les risques de défaut de paiement semblent les plus faibles (revenus élevés, secteur d'activité porteur).

Une mise de départ équivalente à 10% voire 20% du montant total de l'opération est désormais un prérequis, ce qui pénalise ou exclut, pour employer un verbe plus trivial, les jeunes actifs, généralement dépourvus d'apport personnel. Sur un an, le niveau de l'apport personnel s'est élevé de 10,5%, alors qu'il avait reculé de 5,2% en 2019.

Sur le seul marché de l'accession, la durée moyenne est de 250 mois dans le neuf et de 248 mois dans l'ancien. La tranche de durées comprises entre plus de 20 ans et 25 ans passe ainsi de 48,6% à 50,9% de la production de crédits entre septembre et octobre. Les crédits immobiliers d'une maturité supérieure à 25 ans voient leur part diminuer de nouveau, passant de 0,8% à 0,5%, ce qui atteste du respect des banques de limiter la durée d'emprunt à 25 ans. Durant l'année 2019, 2% des crédits ont été octroyés sur une durée excédant ce plafond.

Des prix en hausse malgré la crise

Mais le phénomène haussier des prix des logements oblige les emprunteurs élus à s'endetter sur de plus longues durées tout en restant dans les clous (taux d'effort plafonné à 33% sur une durée de remboursement limitée à 25 ans). Selon SeLoger, les prix de l'immobilier ancien ont bondi de 5,9% sur un an à fin septembre. Sur trois mois, l'évolution est de 2,7%. L'inflation est plus forte sur les maisons : +6,3% sur un an contre 5,6% pour les appartements, signe de l'appétit des Français pour les logements avec espace extérieur.

Autre indicateur de recentrage de la production de crédits vers les clientèles les plus aisées, le coût relatif moyen des acquisitions progresse de près de 5% sur les dix premiers mois en glissement annuel, après une légère hausse de 2,2% en 2019. En octobre 2020, un  particulier qui a obtenu le financement pour son achat immobilier devra mobiliser 4,5 années de revenus contre 4,3 années de revenus un an auparavant.

Publié par Astrid Cousin le

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