En février, les taux d'intérêts des crédits à l'habitat sont toujours au plancher, quasiment au même niveau que celui observé fin 2020. La période est donc propice à l'achat immobilier, mais pourtant le contexte a changé avec le durcissement des conditions d'emprunt ordonné par les autorités financières. Pour faire passer votre dossier de financement, faites appel aux services d'un courtier, acteur désormais central pour accéder à la propriété.
Des taux moyens stables
Comparativement à janvier dernier, et même à décembre 2019, le niveau des taux d'emprunt a peu évolué. Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen s'affiche autour de 1,10% sur 15 ans, de 1,25% sur 20 ans, et de 1,50% sur 25 ans (chiffres Meilleurtaux).
La tendance est la même chez les autres courtiers : le statu quo s'est installé depuis mi-novembre et à quelques exceptions près, les barèmes bancaires présentent des taux stables dans ce dernier quart de février.
La variation intervient du côté des meilleurs taux accordés par les établissements de crédit. Les dossiers premium assortis de revenus confortables et d'un apport conséquent ne bénéficient plus de décotes aussi marquées que celles observées il y a quelques mois.
Sur 20 ans, il devient rare de s'endetter sous la barre des 1%, cas de figure récurrent durant l'été et l'automne derniers. La politique commerciale des banques s'est donc quelque peu durcie, malgré des taux obligataires qui sont repassés sous la ligne de flottaison depuis fin janvier 2020.
L'OAT 10 ans a une influence indirecte sur la fixation des taux d'emprunt des particuliers. Sa faiblesse depuis de longs mois oblige les banques à placer leurs liquidités ailleurs, sur des produits plus rentables, le crédit immobilier restant pour elles un placement peu risqué (taux de défaut de paiement à 0,1%), certes peu rémunérateur en cette période de taux historiquement bas, mais avec une rentabilité toujours positive. Mais depuis janvier 2020, le scénario a pris une autre direction.
Coup de frein sur l'accès au crédit immobilier
Le potentiel de baisse des taux d'emprunt est aujourd'hui limité. Les valeurs sont au plancher, les marges de négociation sont donc bien faibles.
D'autant que les établissements de crédit deviennent moins généreux après les injonctions des autorités de régulation.
Fin 2019, le Haut Conseil du Secteur Financier a demandé aux banques de restreindre leurs conditions d'octroi au crédit immobilier, bientôt suivi par la Banque de France qui exigera en janvier l'application immédiate des deux recommandations :
- le strict respect du critère d'endettement à 33%, soit limiter au tiers des revenus les dépenses du ménage consacrées au remboursement des dettes d'emprunt ;
- la limitation de la durée de remboursement à 25 ans au plus.
Ce cadre restrictif a pour effet d'exclure une partie des candidats à l'emprunt, à commencer par les primo-accédants souvent jeunes et peu dotés en apport personnel qui accèdent généralement à la propriété en s'endettant sur de très longues durées.
À ces exclus potentiels du prêt à l'habitat il faut ajouter les investisseurs locatifs à qui les banques accordent habituellement un taux d'effort supérieur à 33% en raison des revenus issus des loyers.
Fâchées d'être rappelées à l'ordre, les banques ont rapidement informé les autorités financières des conséquences néfastes de ces nouvelles règles, une menace balayée par la Banque de France qui, dans un communiqué diffusé lundi 3 février, a tenu à réaffirmer que "l'accès au crédit sera maintenu, sans le moindre doute".
La rigidité apparente de ce nouveau modèle d'octroi s'accompagne d'une certaine flexibilité : les établissements peuvent s'écarter des normes à hauteur de 15% de leur production trimestrielle, 75% devant concerner les primo-accédants et les acquéreurs de leur résidence principale.
Le courtier, un expert pour concrétiser son projet immobilier
Les banques ont donc décidé de recentrer leur activité de crédit immobilier sur des durées comprises entre 10 et 22 ans maximum.
Dans ce contexte tendu, il devient plus difficile d'obtenir un prêt quand on marche sur le fil. Le recours à un expert se justifie pour peaufiner un dossier à la limite des normes et optimiser ses chances de décrocher un financement pour son projet immobilier.
De plus en plus d'emprunteurs font confiance aux courtiers : ils ont été près de 35% en 2019 à être accompagnés dans leur demande de prêt par un intermédiaire. Et même en période de taux bas où les marges de rabais sont minimes voire inexistantes, le courtier saura orienter son client vers l'établissement adapté à son projet et à sa situation.
D'aucuns diront que le moment est plutôt mal venu de solliciter un courtier, les banques ayant entrepris de limiter le champ d'intervention des intermédiaires. Ne leur en déplaise, elles ne peuvent faire l'impasse sur le courtage et faire cavalier seul dans la distribution du crédit immobilier.
Apporteurs d'affaires (on voit les proportions !) et professionnels dans le montage des dossiers de financement (gain de temps et donc d'argent pour la banque), les courtiers sont aujourd'hui un maillon essentiel dans ce marché hautement concurrentiel.
Par leur mission d'information et de conseil, ils apportent une valeur ajoutée dans un domaine où le particulier lambda, novice en matière de montage financier, recherche un accompagnement éclairé jusqu'à la conclusion de l'affaire.
Il convient par ailleurs de rappeler que de bonnes conditions d'emprunt ne se limitent à la performance du taux d'intérêts. Élément indispensable pour obtenir un crédit immobilier, l'assurance de prêt représente jusqu'à un tiers du coût global de l'opération.
Sa négociation s'impose, elle est même nécessaire pour les dossiers à risque pénalisés par les taux de l'usure. Le niveau de risques qu'ils incarnent, bien qu’étant solvables, rehausse le coût de l'assurance et place le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux.
Grâce à la délégation par le biais d'un courtier comme Magnolia, ces emprunteurs à profils spécifiques sont accompagnés dans leur recherche d'une assurance adaptée, et réussissent à trouver une offre de prêt qui soit couverte par un contrat individuel à garanties sur-mesure et à tarifs parfaitement ajustés.
