Acheter un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) implique un fonctionnement particulier du crédit immobilier. Contrairement à un achat classique, les fonds sont débloqués progressivement selon l’avancement du chantier. Ce type de financement particulier doit être garanti par une assurance emprunteur, au même titre qu’un emprunt classique amortissable. Peut-on toutefois changer d’assurance si la totalité des fonds n’a pas été débloquée ?
Depuis la loi Lemoine, il est possible de résilier et de remplacer son contrat à tout moment, y compris dans le cadre d’une VEFA. Toutefois, certaines précautions sont indispensables pour éviter un refus de la banque ou un retard dans le financement.
VEFA et assurance emprunteur : un fonctionnement spécifique
En VEFA, l’acquéreur achète un bien immobilier sur plan, qui n’est donc pas encore construit ni achevé. Le promoteur appelle les fonds progressivement selon les étapes du chantier :
- signature de l’acte authentique
- achèvement des fondations
- mise hors d’eau
- achèvement des travaux
- livraison du bien.
La banque ne débloque pas la totalité du crédit dès le départ. Durant cette période, vous payez uniquement les intérêts intercalaires (calculés sur les sommes déjà débloquées) en plus de votre mensualité d'assurance, qui prend effet dès la mise en place du prêt immobilier.
Pourquoi l’assurance est-elle obligatoire dès le premier déblocage ?
Même si le logement n’est pas encore construit, la banque supporte déjà un risque financier. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur, le remboursement du crédit pourrait être compromis.
L’assurance de prêt sert alors à sécuriser la banque prêteuse, l’emprunteur, les éventuels co-emprunteurs et les héritiers.
Les garanties d’assurance de prêt demandées en VEFA sont identiques à celles d’un achat immobilier classique, et couvrent le décès, l’invalidité permanente totale ou partielle, la perte d’autonomie définitive et l’incapacité de travail.
Calcul de l’assurance de prêt en VEFA
Le coût de l’assurance emprunteur est calculé sur le montant total du capital emprunté et non à chaque montant débloqué. Si vous empruntez 250 000 € remboursables en 20 ans pour acheter un logement en VEFA, la prime d’assurance emprunteur est calculée sur cette somme. Avec un taux d’assurance à 0,34 %, vous payez 71 € chaque mois.
Certains contrats d’assurance emprunteur intègrent désormais un fonctionnement modulable, avec des cotisations calculées selon le capital effectivement débloqué. Cette approche peut réduire le coût de l’assurance dans le cadre d’une VEFA, même si ces offres demeurent encore relativement rares sur le marché.
Peut-on changer d’assurance de prêt avant le déblocage total des fonds ?
Le changement d’assurance emprunteur reste possible même si les fonds n’ont pas encore été intégralement versés par la banque.
Depuis la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, l’emprunteur peut résilier son assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat.
Cette possibilité concerne :
- les prêts amortissables classiques
- les crédits immobiliers en VEFA
- les prêts in fine.
Le fait que le chantier soit encore en construction ne bloque donc pas la substitution d’assurance.
La banque peut-elle refuser le changement d’assurance de prêt dans le cadre d’une VEFA ?
La banque ne peut pas refuser une délégation d’assurance emprunteur, sauf si le nouveau contrat ne présente pas des garanties au moins équivalentes à celles du contrat groupe bancaire.
Pour que le changement soit validé par la banque, vous devez respecter ce principe d’équivalence de garanties en vous appuyant sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de financement.
La banque examine tous les détails des garanties, notamment :
- les exclusions
- les délais de franchise
- les quotités assurées
- les conditions d’indemnisation
Pour effectuer une substitution d’assurance, vous devez transmettre :
- le nouveau contrat
- les conditions générales
- le certificat d’adhésion
- parfois un tableau comparatif des garanties.
La banque dispose ensuite d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour répondre et émettre gratuitement l’avenant au contrat de prêt.
Changer d’assurance emprunteur en VEFA : quels avantages ?
La substitution d’assurance peut être particulièrement intéressante dans le cadre d’un achat sur plan.
Réduire le coût total du crédit
L’assurance emprunteur représente une part importante du coût global du prêt immobilier, entre 20 % et 40 %, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt.
Or, les contrats groupe proposés par les banques sont très souvent plus chers que les assurances individuelles.
Changer de contrat peut permettre :
- de réduire les mensualités
- d’abaisser le coût total du crédit
- d’obtenir des garanties plus adaptées
- d’améliorer la couverture de certains risques.
Profiter d’une meilleure tarification
Pendant une VEFA, plusieurs mois voire plusieurs années peuvent s’écouler entre la signature et la livraison du bien.
Entre-temps, votre situation peut évoluer favorablement :
- arrêt du tabac
- amélioration de l’état de santé
- changement de profession
- revenus plus élevés
- diminution du risque médical.
Un nouvel assureur peut alors proposer un tarif plus compétitif.
À quel moment changer son assurance emprunteur en VEFA ?
Plusieurs périodes peuvent être stratégiques pour effectuer une substitution.
Après l’obtention du prêt
De nombreux emprunteurs acceptent d’abord le contrat bancaire afin de sécuriser rapidement leur financement, puis changent d’assurance quelques semaines plus tard.
Cette stratégie permet :
- d’éviter de ralentir l’accord de prêt
- de comparer tranquillement les offres
- de réaliser ensuite des économies.
Pendant le chantier
Le changement peut aussi intervenir :
- après plusieurs déblocages de fonds
- à mi-chantier
- avant la livraison
- après un changement de situation personnelle ou professionnelle.
La loi n’impose aucun délai minimum.
Comment réussir son changement d’assurance de prêt en VEFA ?
Pour éviter les difficultés, certaines bonnes pratiques sont recommandées.
Comparer les garanties avant le prix
Un tarif attractif ne suffit pas. L’objectif reste de conserver une protection solide tout au long du remboursement du crédit.
Il est conseillé d’analyser :
- les exclusions de garanties
- les franchises
- les plafonds d’indemnisation
- les garanties MNO dos et psy
- les conditions de prise en charge.
Passer par un courtier spécialisé
Un courtier en assurance emprunteur peut faciliter :
- la comparaison des offres
- l’analyse des garanties
- la constitution du dossier
- les échanges avec la banque.
Cette solution peut être utile dans les dossiers VEFA complexes ou lorsque plusieurs emprunteurs sont concernés.
VEFA : changer d’assurance avant la livraison est parfaitement possible
Le déblocage progressif des fonds en VEFA n’empêche pas de changer d’assurance emprunteur. Grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs peuvent aujourd’hui résilier leur contrat à tout moment afin de rechercher une couverture plus avantageuse.
La vigilance doit toutefois porter sur l’équivalence des garanties. Une substitution bien préparée permet souvent de réduire significativement le coût du crédit immobilier sans compromettre le financement du projet.