Assurance de prêt : contrat groupe ou individuel ?

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Vous envisagez d'acheter un bien immobilier à crédit. Ce prêt devra être couvert par une assurance, dont la mission est de vous protéger en cas d'aléas de la vie vous empêchant d'assumer les mensualités. Vous avez deux options : souscrire l'assurance proposée par la banque prêteuse ou une formule alternative auprès d'un assureur concurrent. Ces deux types de contrat présentent des différences qu'il convient d'intégrer pour faire le bon choix.

L'assurance groupe

Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs et les assureurs externes concurrents des premiers. D'un côté, les contrats bancaires, dits contrats groupe, de l'autre, les contrats individuels souscrits en délégation. Ces contrats sont les mêmes en termes de garanties, ils ont pour vocation d'intervenir en cas de survenance d'un évènement qui empêcherait l'emprunteur de respecter son engagement vis-à-vis de la banque. En cas de décès, d'incapacité et d'invalidité pour cause de maladie ou d'accident, voire même de perte d'emploi, les garanties d'assurance s'appliquent et prennent en charge les mensualités à la hauteur des quotités souscrites.

D'entrée de jeu, au moment de votre demande de financement, la banque va proposer son contrat interne. Elle n'a plus le droit de lier l'octroi du crédit à la souscription de l'assurance, les deux produits sont bien distincts, même si l'assurance reste à un préalable à l'obtention du prêt. Pas de formule packagée qui comprendrait le crédit et l'assurance, la déliaison entre les deux est actée dans la loi depuis plus d'une décennie.

Il peut paraître confortable d'adhérer au contrat groupe de la banque : vous évitez la longue et complexe recherche d'une formule alternative, ainsi que les démarches administratives en allant voir ailleurs. Une stratégie de facilité qui n'est pas toujours, voire rarement, gagnante.

L'assurance groupe est un contrat collectif qui mutualise les risques entre les emprunteurs, peu importe leurs caractéristiques propres. D'un profil à l'autre, la couverture est peu ou prou la même. Un jeune actif en bonne santé paiera autant pour son assurance qu'un profil plus fragile qui présente davantage de risques pour le prêteur. Même si les bancassureurs ont introduit une relative segmentation dans leurs offres, l'individualisation de la couverture n'est pas permise.

Autre particularité du contrat groupe : le taux d'assurance est calculé sur le capital emprunté, la prime reste donc constante du début au terme du crédit. Les études du Comité Consultatif du Secteur Financier ont montré que cette méthode de tarification n'est pas la plus avantageuse pour l'emprunteur.

L'assurance individuelle

Face aux offres mutualisées des banques, les contrats délégués souscrits auprès de compagnies d'assurance concurrentes, sans lien avec la banque prêteuse. L'intérêt premier de ces contrats est de s'adapter au profil de chaque emprunteur, en prenant en compte toutes leurs particularités (âge, état de santé, profession, fumeur ou non fumeur, nombre de kilomètres de conduite, pratique d'activités de loisirs dangereuses, etc.).

Le calcul de la prime se fait le plus souvent sur le capital restant dû : les mensualités de l'assurance diminuent à mesure que le capital emprunté est remboursé. Dans les derniers mois du crédit, la prime est quasiment nulle. Sur la durée initiale de l'emprunt, le coût d'une assurance déléguée, conçue sur-mesure, est en moyenne, entre deux et quatre fois moins élevé que celui d'un contrat bancaire. Là où un jeune actif sans antécédent de santé peut obtenir un taux d'assurance à 0,09% du capital restant dû, la banque ne fait guère mieux que 0,36% du capital initial.

Généralement, les primes d'une assurance individuelle sont plus élevées en début de prêt que celles d'une assurance groupe, puisque l'âge est pris en compte. Puis elles diminuent progressivement une fois la moitié du capital remboursé.

Cependant, souscrire une assurance déléguée demande temps et énergie pour décrocher la bonne formule et faire face, malheureusement dans bon nombre de situations, aux manœuvres de la banque pour imposer en force son propre contrat. La solution est simple : solliciter les services d’un courtier en assurance de prêt comme Magnolia.fr.

Comparer pour économiser

La réglementation est de votre côté : vous pouvez choisir librement le contrat d'assurance et refuser la formule bancaire pour lui préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes. Une décision nettement plus facile à mettre en œuvre si vous faites appel à un professionnel.

Avec Magnolia.fr, vous comparez des dizaines de contrats parmi les meilleurs du moment. Notre outil sélectionne les formules qui correspondent à votre profil et nos experts vous aident à choisir le contrat le plus compétitif adapté à votre situation, dans le respect de l'équivalence de niveau de garantie. À la clef, des milliers d'euros d'économie.

En moyenne, l'assurance pèse 40% du coût global d'un crédit immobilier, bien plus si vous présentez des risques aggravés pour raisons de santé ou professionnelles. En comparant les offres et en déléguant le contrat, vous pouvez obtenir un gain de 15 000€ sur la durée totale de votre crédit immobilier.

La banque ne peut s'opposer à votre choix d'une assurance en délégation, et doit formuler sa décision dans les 10 jours ouvrés, tout en motivant un éventuel refus. La réalité sur le terrain est plus complexe, en témoigne le niveau des parts de marché totalisées par les bancassureurs (plus de 85%).

Si, pressé par le temps, vous craignez de passer à côté du bien immobilier convoité, la facilité consiste à céder à la banque et à souscrire son assurance. Ce n'est pas une fatalité, puisque là encore la réglementation vous accompagne. Grâce à la loi Hamon, vous pouvez résilier le contrat d'assurance bancaire dans les 12 mois qui suivent la signature de l'offre de prêt. Au-delà, sur toute la durée restante, vous avez l'opportunité de substituer l'assurance en cours à chaque échéance (amendement Bourquin).

L'important est d'être réactif. Plus tôt vous changez d'assurance, plus conséquent sera le gain. Si vous n'avez pu faire valoir votre droit à la délégation d'assurance au moment de la signature du prêt, il est conseillé de procéder à la résiliation/substitution avant la fin de la moitié de la durée de remboursement pour optimiser les économies potentielles.

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Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022.   Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. Seules sont concernées les assurances dommages (auto et habitation) et mutuelle santé. Les échanges avec les assureurs doivent se poursuivre à la mi-juillet.

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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

La hausse brutale des taux d'intérêt en matière d'emprunt immobilier oblige à s'interroger sur la pertinence d'une opération de renégociation ou rachat de crédit. Or le taux n'est pas le seul élément qui peut être révisé. En changeant d'assurance emprunteur dès maintenant, vous pouvez réaliser de juteuses économies. Magnolia.fr vous explique la démarche à suivre. Les règles du rachat de prêt immobilier Si vous détenez un prêt immobilier, il semble légitime de questionner régulièrement la performance du contrat et de savoir s'il n'existe pas des leviers pour faire baisser le coût global de l'emprunt. La réglementation du crédit immobilier vous autorise à renégocier les termes du contrat avec la banque prêteuse, également à faire jouer la concurrence en obtenant le rachat du crédit par un autre établissement. L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.