Assurance de prêt : contrat groupe ou individuel ?

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Vous envisagez d'acheter un bien immobilier à crédit. Ce prêt devra être couvert par une assurance, dont la mission est de vous protéger en cas d'aléas de la vie vous empêchant d'assumer les mensualités. Vous avez deux options : souscrire l'assurance proposée par la banque prêteuse ou une formule alternative auprès d'un assureur concurrent. Ces deux types de contrat présentent des différences qu'il convient d'intégrer pour faire le bon choix.

L'assurance groupe

Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs et les assureurs externes concurrents des premiers. D'un côté, les contrats bancaires, dits contrats groupe, de l'autre, les contrats individuels souscrits en délégation. Ces contrats sont les mêmes en termes de garanties, ils ont pour vocation d'intervenir en cas de survenance d'un évènement qui empêcherait l'emprunteur de respecter son engagement vis-à-vis de la banque. En cas de décès, d'incapacité et d'invalidité pour cause de maladie ou d'accident, voire même de perte d'emploi, les garanties d'assurance s'appliquent et prennent en charge les mensualités à la hauteur des quotités souscrites.

D'entrée de jeu, au moment de votre demande de financement, la banque va proposer son contrat interne. Elle n'a plus le droit de lier l'octroi du crédit à la souscription de l'assurance, les deux produits sont bien distincts, même si l'assurance reste à un préalable à l'obtention du prêt. Pas de formule packagée qui comprendrait le crédit et l'assurance, la déliaison entre les deux est actée dans la loi depuis plus d'une décennie.

Il peut paraître confortable d'adhérer au contrat groupe de la banque : vous évitez la longue et complexe recherche d'une formule alternative, ainsi que les démarches administratives en allant voir ailleurs. Une stratégie de facilité qui n'est pas toujours, voire rarement, gagnante.

L'assurance groupe est un contrat collectif qui mutualise les risques entre les emprunteurs, peu importe leurs caractéristiques propres. D'un profil à l'autre, la couverture est peu ou prou la même. Un jeune actif en bonne santé paiera autant pour son assurance qu'un profil plus fragile qui présente davantage de risques pour le prêteur. Même si les bancassureurs ont introduit une relative segmentation dans leurs offres, l'individualisation de la couverture n'est pas permise.

Autre particularité du contrat groupe : le taux d'assurance est calculé sur le capital emprunté, la prime reste donc constante du début au terme du crédit. Les études du Comité Consultatif du Secteur Financier ont montré que cette méthode de tarification n'est pas la plus avantageuse pour l'emprunteur.

L'assurance individuelle

Face aux offres mutualisées des banques, les contrats délégués souscrits auprès de compagnies d'assurance concurrentes, sans lien avec la banque prêteuse. L'intérêt premier de ces contrats est de s'adapter au profil de chaque emprunteur, en prenant en compte toutes leurs particularités (âge, état de santé, profession, fumeur ou non fumeur, nombre de kilomètres de conduite, pratique d'activités de loisirs dangereuses, etc.).

Le calcul de la prime se fait le plus souvent sur le capital restant dû : les mensualités de l'assurance diminuent à mesure que le capital emprunté est remboursé. Dans les derniers mois du crédit, la prime est quasiment nulle. Sur la durée initiale de l'emprunt, le coût d'une assurance déléguée, conçue sur-mesure, est en moyenne, entre deux et quatre fois moins élevé que celui d'un contrat bancaire. Là où un jeune actif sans antécédent de santé peut obtenir un taux d'assurance à 0,09% du capital restant dû, la banque ne fait guère mieux que 0,36% du capital initial.

Généralement, les primes d'une assurance individuelle sont plus élevées en début de prêt que celles d'une assurance groupe, puisque l'âge est pris en compte. Puis elles diminuent progressivement une fois la moitié du capital remboursé.

Cependant, souscrire une assurance déléguée demande temps et énergie pour décrocher la bonne formule et faire face, malheureusement dans bon nombre de situations, aux manœuvres de la banque pour imposer en force son propre contrat. La solution est simple : solliciter les services d’un courtier en assurance de prêt comme Magnolia.fr.

Comparer pour économiser

La réglementation est de votre côté : vous pouvez choisir librement le contrat d'assurance et refuser la formule bancaire pour lui préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes. Une décision nettement plus facile à mettre en œuvre si vous faites appel à un professionnel.

Avec Magnolia.fr, vous comparez des dizaines de contrats parmi les meilleurs du moment. Notre outil sélectionne les formules qui correspondent à votre profil et nos experts vous aident à choisir le contrat le plus compétitif adapté à votre situation, dans le respect de l'équivalence de niveau de garantie. À la clef, des milliers d'euros d'économie.

En moyenne, l'assurance pèse 40% du coût global d'un crédit immobilier, bien plus si vous présentez des risques aggravés pour raisons de santé ou professionnelles. En comparant les offres et en déléguant le contrat, vous pouvez obtenir un gain de 15 000€ sur la durée totale de votre crédit immobilier.

La banque ne peut s'opposer à votre choix d'une assurance en délégation, et doit formuler sa décision dans les 10 jours ouvrés, tout en motivant un éventuel refus. La réalité sur le terrain est plus complexe, en témoigne le niveau des parts de marché totalisées par les bancassureurs (plus de 85%).

Si, pressé par le temps, vous craignez de passer à côté du bien immobilier convoité, la facilité consiste à céder à la banque et à souscrire son assurance. Ce n'est pas une fatalité, puisque là encore la réglementation vous accompagne. Grâce à la loi Hamon, vous pouvez résilier le contrat d'assurance bancaire dans les 12 mois qui suivent la signature de l'offre de prêt. Au-delà, sur toute la durée restante, vous avez l'opportunité de substituer l'assurance en cours à chaque échéance (amendement Bourquin).

L'important est d'être réactif. Plus tôt vous changez d'assurance, plus conséquent sera le gain. Si vous n'avez pu faire valoir votre droit à la délégation d'assurance au moment de la signature du prêt, il est conseillé de procéder à la résiliation/substitution avant la fin de la moitié de la durée de remboursement pour optimiser les économies potentielles.

Rédigé par Astrid Cousin | Publié le 15/09/2021 | Modifié le 08/08/2023

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Assurance emprunteur primo-accédant : les 3 pièges à éviter

L'achat d’un premier logement est une étape importante dans la vie d’un ménage. Cela implique de contracter un prêt immobilier d’un montant conséquent, ce qui soulève la question cruciale de la protection financière. Souscrire à une assurance emprunteur est une condition essentielle pour décrocher le prêt bancaire, mais il est primordial de comprendre les pièges potentiels pour choisir le bon contrat.  Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur, également connue sous le nom d'assurance-crédit, est une couverture conçue pour protéger l'emprunteur et le prêteur en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail) dont serait victime le premier. La souscription à une assurance emprunteur offre une tranquillité d'esprit en cas de difficultés financières et si elle ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable pour obtenir le financement. L’assurance de prêt concerne tous les profils d’emprunteurs, qu’on soit primo ou secundo accédant, ou investisseur, quels que soient l’âge, la profession et l’état de santé. Elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes en jeu et se distingue d’une autre garantie, l’hypothèque ou la caution, qui, elle aussi, protège le prêteur contre les défauts de paiement, mais pour toutes les autres raisons qui ne relèvent pas de l'assurance. L’assurance emprunteur garantit : une protection financière : En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail de l'emprunteur, le contrat d’assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi aux ayants droit de supporter le fardeau financier. La prise en charge intervient selon les conditions de la garantie mise en jeu, à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux. Si l'un des co-emprunteurs décède, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque au prorata de la quotité souscrite. une stabilité pour la banque : Le prêteur est également protégé par l'assurance emprunteur, car elle garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur pour les sinistres couverts (décès, invalidité/incapacité, voire perte d’emploi). Choix d'une assurance emprunteur pour primo-accédant : attention aux pièges L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite l’aide d’un expert pour choisir le contrat adapté à sa situation au meilleur prix. En moyenne, l’assurance emprunteur coûte entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts et une somme non négligeable qu’il est heureusement possible de négocier. En tant que primo-accédant, donc novice dans le domaine du crédit immobilier, vous êtes confronté à divers obstacles qui peuvent coûter cher à la fois en termes financiers et de protection. Acceptation automatique de l’assurance bancaire  Un piège le plus courant est d'accepter automatiquement l'offre d'assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse. Or, la loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance de prêt et à refuser la proposition de la banque si vous trouvez mieux ailleurs.  En comparant les offres d'assurance emprunteur via un outil en ligne rapide, simple et gratuit, vous pouvez sélectionner la meilleure couverture au meilleur prix. Les offres groupe bancaires sont entre deux et quatre fois plus chères que les assurances alternatives, ce qui justifie pleinement de ne pas se laisser embobiner par la banque. À la clef, ce sont des centaines voire des milliers d'euros économisés en souscrivant ailleurs. Négliger les détails de la police d’assurance  Il est crucial de lire attentivement les conditions générales de la police d'assurance pour comprendre les garanties, les exclusions et les limitations de la couverture. Le diable se niche dans les détails. Les négliger  peut entraîner de mauvaises surprises en cas de réclamation. C’est ici que l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur se révèle précieux pour bien appréhender l’étendue des garanties et en comprendre toutes les subtilités. Sous-estimer les besoins en couverture Il est important de choisir une assurance emprunteur dont la couverture répond aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. La banque définit les garanties nécessaires à l’octroi du crédit immobilier et vous les communique via la fiche standardisée d’information (FSI) remise dès les prémices de votre demande de prêt.  Il s’agit d’un niveau de couverture minimum ; rien ne vous empêche de renforcer votre protection en ajoutant soit une garantie, soit en rehaussant le niveau par le rachat d’exclusion de garanties : par exemple, si vous souffrez de maux du dos qui entraînent des arrêts de travail réguliers, pensez à racheter cette exclusion pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Important : l’acceptation par la banque d’une assurance déléguée est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le contrat externe doit présenter une couverture en tous points au moins aussi protectrice. Conseils pour choisir la meilleure assurance emprunteur primo-accédant Maintenant que les pièges sont identifiés, voici 3 conseils cardinaux que tout emprunteur, a fortiori un primo-accédant, doit suivre pour sélectionner l’assurance qui garantira au mieux et au meilleur prix son prêt immobilier. Comparer les offres Il est essentiel de comparer les offres d'assurance emprunteur de plusieurs compagnies pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix. En quelques clics, vous accédez aux offres du marché les plus compétitives, qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque. Vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec l’assurance de la banque en vous aidant de la FSI. Évaluer ses besoins Identifiez vos besoins spécifiques en matière d'assurance en fonction des risques que vous incarnez, afin de choisir une police qui correspond à vos attentes. Si vous exercez un métier à risque (pompier, gendarme, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, militaire, etc.) ou que vous pratiquez un sport dangereux (alpinisme, plongée sous-marine, escalade, sports de combat, etc.), vous êtes exposé aux exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les assurances alternatives proposent généralement l’option rachat d’exclusion qui permet d’être couvert en cas de sinistre. Consulter des experts Pensez à faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur pour obtenir des conseils personnalisés sur le choix du contrat qui vous conviendra le mieux, dans le respect de l’équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’accord de la banque. Acheter un bien immobilier est une décision importante compte tenu de l’enjeu financier. S’endetter sur une longue durée est une action porteuse de risques de défaillance qui nécessite d’être garantie. Souscrire à une assurance emprunteur est une étape essentielle pour tout primo-accédant. Comprendre les pièges potentiels permet de prendre des mesures pour les éviter. Et si jamais vous avez souscrit à l’assurance de la banque par pression de cette dernière, vous pouvez modifier le scénario quand vous le souhaitez. Le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis sur toute la durée de votre crédit grâce à la loi Lemoine qui vous donne le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Les économies que vous n’avez pu faire d’entrée de jeu vous attendent dans un deuxième temps, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.  Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de substituer l’assurance bancaire par une formule individuelle dotée de garanties sur-mesure.    

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.