Déléguez l'assurance pour réduire le coût de votre crédit immobilier

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Dans un contexte de taux bas, les marges de négociation pour les emprunteurs sont réduites. L'assurance reste le seul élément qui permet de diminuer le coût global d'un crédit immobilier, mais la délégation est une démarche encore trop peu utilisée.

Taux d'intérêts au plus bas

Selon le courtier Meilleurtaux, 75% des banques proposent actuellement des taux inférieurs à 2,10% sur la durée de 20 ans. En mai 2015, lors des précédents records de taux, elles étaient seulement 21% à le faire. Dans un contexte hyper favorable aux emprunteurs, difficile de décrocher mieux que les taux du marché, sauf pour les excellents profils auxquels les établissements de crédit accordent des décotes substantielles qui peuvent atteindre 0,50%.

Déléguer l'assurance en amont sinon en aval du prêt

Le taux n'est pas tout dans un crédit immobilier. L'assurance, élément incontournable à l'obtention du prêt, représente jusqu'à 30% du coût global du crédit. Pourtant, les emprunteurs ont tendance à se focaliser sur le taux nominal et à oublier que l'assurance, quand elle est négociée, constitue une source d'économies importantes. Vous pouvez réduire le coût de votre assurance de moitié en souscrivant une offre alternative au contrat groupe de la banque. La loi facilite le libre choix de l'assurance (loi Lagarde) et permet, depuis juillet 2014, de changer d'assurance dans les 12 mois suivant la signature du contrat. Les jeunes ont tout intérêt à souscrire une assurance individuelle, de même que les emprunteurs qui sortent des critères classiques (personnes présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé). La condition est que l'assurance externe présente a minima une équivalence de garanties avec le contrat de la banque. L'aide d'un courtier est la bienvenue pour optimiser la recherche et l'acceptation de l'assurance de prêt adaptée.

Dernières publications

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Nouvelle taxe sur les mutuelles santé : vers un blocage des tarifs en 2026 ?

La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026 marque une étape importante pour le marché de la complémentaire santé. En validant à la fois une nouvelle taxe d’un milliard d’euros sur les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam) et le principe d’un blocage des tarifs, le Conseil constitutionnel a donné son feu vert à une mesure inédite. L’objectif du gouvernement est clairement affiché : empêcher toute hausse des cotisations pour les assurés en 2026. Mais derrière cette ambition protectrice se cachent de nombreuses incertitudes économiques et opérationnelles. Une nouvelle taxe sur les complémentaires santé validée pour 2026 Une contribution exceptionnelle de 2,05 % sur les cotisations Dans sa décision du 30 décembre 2025, le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la Constitution l’article 13 de la LFSS pour 2026. Celui-ci instaure une contribution exceptionnelle de 2,05 % sur l’ensemble des cotisations encaissées par les organismes de complémentaires santé, à savoir les mutuelles, les institutions de prévoyance et les compagnies d’assurance santé. Elle vient s'ajouter à la TSA (Taxe de Solidarité Additionnelle), dite taxe mutuelle, en place depuis 2016 et au taux de 13,27 % pour les contrats de mutuelle responsable. Un prélèvement d’environ 1 milliard d’euros Au total, cette mesure doit rapporter près d’un milliard d’euros à la Sécurité sociale. Le gouvernement justifie ce prélèvement exceptionnel par la nécessité de consolider le financement du système de santé, dans un contexte de dépenses en constante augmentation et de déficit persistant des comptes sociaux. Une taxe annoncée dès 2025 et fortement contestée La contribution exceptionnelle avait été annoncée dès janvier 2025 par Catherine Vautrin, alors ministre chargée des Solidarités et de la Santé, en réponse à l’augmentation anticipée des tarifs suite à la hausse programmée, mais jamais appliquée, du ticket modérateur. Dès cette annonce, les organismes complémentaires avaient exprimé une opposition ferme, estimant que cette taxe serait mécaniquement répercutée sur les assurés. L’État fait payer aux organismes la hausse tarifaire 2025 qu’elle juge indue. Lors de la première lecture du texte, une large majorité de députés avait rejeté la mesure, partageant la crainte d’un impact direct sur les cotisations. Les fédérations de mutuelles et d’assureurs santé avaient alors multiplié les prises de parole pour dénoncer une fiscalité jugée punitive. Le blocage des tarifs des mutuelles santé en 2026 validé Une mesure adoptée contre toute attente Au-delà de la validation de la taxe, le Conseil constitutionnel a également jugé conforme l’amendement prévoyant un blocage des tarifs des contrats de complémentaire santé pour l’année 2026. Cette décision a surpris de nombreux observateurs, tant le dispositif apparaît fragile juridiquement. Un objectif clair : protéger les assurés Selon l’exposé de l’amendement, porté par le député socialiste Jérôme Guedj, le gel des tarifs vise à garantir que la nouvelle taxe ne soit pas répercutée sur les assurés. Le législateur entend ainsi préserver le pouvoir d’achat des ménages face à une dépense de santé de plus en plus lourde. Un gel tarifaire qui pose de sérieuses questions pratiques Un marché concurrentiel difficile à encadrer Sur le terrain, la mise en œuvre d’un blocage des prix sur un marché concurrentiel interroge. Les organismes complémentaires fixent librement leurs tarifs en fonction de leurs charges, des prestations servies et de leur équilibre financier. Imposer un gel uniforme apparaît donc complexe, voire irréaliste, mais légalement autorisé. En effet, selon l’article L-410-2 du Livre IV du Code de commerce, relatif à la liberté des prix et de la concurrence, “le Gouvernement arrête, par décret en Conseil d'Etat, contre des hausses ou des baisses excessives de prix, des mesures temporaires motivées par une situation de crise, des circonstances exceptionnelles, une calamité publique ou une situation manifestement anormale du marché dans un secteur déterminé. Le décret est pris après consultation du Conseil national de la consommation. Il précise sa durée de validité qui ne peut excéder six mois.” Des tarifs 2026 déjà arrêtés par certains organismes Autre difficulté majeure : de nombreux assureurs avaient déjà revalorisé ou communiqué leurs tarifs pour 2026 avant l’adoption définitive de la loi de financement de la Sécurité Sociale. Ces ajustements intègrent parfois, explicitement ou non, la contribution exceptionnelle votée en fin d’année. Dans ce contexte, l’efficacité réelle du blocage des prix reste incertaine. Les complémentaires santé alertent sur un risque financier L’obligation d’équilibre des organismes Les représentants des organismes de mutuelle santé et institutions de prévoyance rappellent qu’ils sont soumis à une obligation d’équilibre financier. Contrairement à l’État, ils ne peuvent pas financer leurs déficits par l’endettement. Toute charge supplémentaire doit donc être compensée, soit par des économies, soit par une augmentation des ressources. Des dépenses de santé structurellement en hausse Les organismes complémentaires font également face à une augmentation continue des dépenses de santé, liée notamment au vieillissement de la population, à l’innovation médicale et aux revalorisations des actes médicaux. Dans ce contexte, absorber une taxe d’un milliard d’euros sans ajuster les cotisations apparaît difficile. Une négociation prévue entre l’État, l’Assurance maladie et les Ocam Un second amendement pour privilégier le dialogue Conscients des limites d’un gel tarifaire strict, les députés ont adopté un second amendement prévoyant l’ouverture d’une négociation. Avant le 31 mars 2026, le gouvernement et l’Union nationale des caisses d’assurance maladie (Uncam) devront engager des discussions avec l’Union nationale des organismes complémentaires d’assurance maladie (Unocam). Un objectif de non-répercussion dans le temps Cette négociation vise à définir les conditions permettant d’éviter la répercussion de la taxe sur les cotisations, non seulement en 2026, mais aussi sur les exercices à venir. Il s’agit d’une approche plus souple, reposant sur des engagements plutôt que sur une contrainte réglementaire stricte. Le rôle limité de l’Unocam dans la fixation des tarifs L’Unocam intervient principalement aux côtés de l’Assurance maladie obligatoire dans les négociations avec les professions de santé. Elle n’a pas vocation à fixer ou encadrer les tarifs commerciaux des contrats de complémentaire santé. Des marges de manœuvre incertaines Dans ces conditions, la capacité réelle de l’Unocam à garantir une modération tarifaire interroge. Les discussions annoncées pourraient davantage relever d’un cadre politique que d’un engagement contraignant pour chaque organisme. Des discussions attendues dès janvier 2026 Selon l’entourage de la ministre de la Santé, des échanges doivent s’ouvrir dès le mois de janvier 2026 avec les représentants des organismes complémentaires. L’objectif est d’« opérationnaliser » les dispositions votées dans la LFSS. Ces discussions pourraient porter sur différents leviers, comme :  un étalement de la contribution des engagements sur les frais de gestion de mutuelle santé une réflexion plus large sur la répartition du financement des soins entre Assurance maladie et complémentaires. Vers une nouvelle régulation durable des mutuelles santé ? La validation du blocage des tarifs pour 2026 pourrait constituer un précédent important. Elle marque une volonté accrue des pouvoirs publics d’intervenir directement sur le marché de la complémentaire santé afin de contenir les hausses de cotisations. Reste à savoir si cette régulation restera exceptionnelle ou si elle préfigure une évolution durable du cadre fiscal et tarifaire des mutuelles santé.

Mutuelle Santé
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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en janvier 2026

Janvier 2026 marque une étape clé pour les porteurs de projets immobiliers. Après plusieurs années de fortes turbulences, le marché du crédit immobilier semble entrer dans une phase de stabilisation, sans pour autant être totalement figé. Entre taux d’intérêt sous surveillance, nouveaux plafonds réglementaires et changements structurels dans l’immobilier, les emprunteurs doivent composer avec un environnement à la fois plus lisible et plus exigeant. Décryptage complet des éléments à connaître pour emprunter dans de bonnes conditions en ce début d’année 2026. Stabilité des taux en janvier 2026 Des taux globalement figés, mais sous vigilance Après une année 2025 marquée par une normalisation progressive des barèmes bancaires, les taux de crédit immobilier débutent 2026 dans un climat relativement stable.  La majorité des courtiers observent une continuité des conditions de financement, sans baisse significative mais sans tension brutale à court terme. Les établissements bancaires s’appuient sur plusieurs facteurs pour justifier cette stabilité : maintien de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne  absence de choc inflationniste immédiat  concurrence toujours active entre les banques en début d’exercice commercial. Des écarts selon les profils et les durées d’emprunt Dans les faits, les taux varient toujours selon la durée du prêt et la qualité du dossier. Voici les valeurs moyennes auxquelles il est possible d’emprunter en janvier 2026 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) : sur 15 ans : entre 3,11 % et 3,15 % sur 20 ans : entre 3,23 % et 3,25 % sur 25 ans : entre 3,34 % et 3,38 %. Certains acteurs anticipent toutefois de légères hausses techniques, comprises entre 0,10 et 0,15 point, liées à la remontée des taux de marché et à l’évolution de l’OAT à 10 ans. Ces ajustements restent contenus grâce à la volonté affirmée des banques de soutenir la production de crédits en 2026, notamment auprès des primo-accédants. Nouveaux taux d’usure au premier trimestre 2026 À quoi sert le taux d’usure ? Le taux d’usure constitue un plafond légal de protection des emprunteurs. Fixé par la Banque de France, il correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximal autorisé pour un crédit immobilier. Il intègre l’ensemble des coûts du prêt : taux d’intérêt nominal  primes d’assurance emprunteur  frais de dossier  garanties (hypothèque, caution). Un crédit dont le TAEG dépasse le taux d’usure ne peut légalement pas être accordé. Tableau des taux d’usure applicables au 1er trimestre 2026 Les taux d’usure sont calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens accordés le trimestre précédent, augmentés d’un tiers.  Type de prêt immobilier Taux effectif moyen au T4 2025 Taux d’usure au T1 2026 Prêt à taux fixe < 10 ans 3,09 % 4,12 % Prêt à taux fixe ≥ 10 ans et < 20 ans 3,44 % 4,59 % Prêt à taux fixe ≥ 20 ans 3,85 % 5,13 % Prêt immobilier à taux variable 3,74 % 4,99 % Prêt relais 4,61 % 6,15 % Ces seuils s’appliquent à tous les projets immobiliers : achat, rénovation, investissement locatif ou regroupement de crédits à dominante immobilière. Quels impacts pour les emprunteurs ? Les écarts observés entre les taux nominaux pratiqués par les banques et les nouveaux plafonds légaux sont suffisamment larges pour intégrer les frais annexes. Toutefois : les dossiers incluant une assurance coûteuse restent sensibles ; les profils seniors ou à risque médical doivent redoubler de vigilance ; une optimisation du TAEG demeure indispensable pour sécuriser l’accord bancaire. Cette optimisation consiste à maîtriser le coût de l’assurance emprunteur. Assurance emprunteur : premier levier d’économie Un poids déterminant dans le coût du crédit En ce début 2026, l’assurance emprunteur représente toujours un levier majeur d’optimisation financière. Sur un crédit immobilier, elle peut compter pour 20 à 40 % du coût total du prêt. C’est souvent sur ce poste que les économies sont les plus significatives. Il est en effet préférable de bien négocier son assurance de prêt plutôt qu’escompter une décote du taux nominal dans un contexte de prêt immobilier peu rémunérateur pour les prêteurs.  Délégation d’assurance et impact sur le taux d’usure En délégant l’assurance, c’est-à-dire en souscrivant une offre concurrente du contrat proposé par le banque, vous êtes le plus souvent gagnant. La liberté de choix de l’assurance vous permet de : réduire le TAEG et rester sous le taux d’usure  améliorer votre capacité d’emprunt sécuriser votre dossier face aux exigences bancaires. La délégation d’assurance est particulièrement stratégique pour : les emprunteurs de plus de 45 ans  les profils présentant un risque de santé ou professionnel les projets financés sur 25 ans. Une approche incontournable en 2026 Comparer les contrats, vérifier l’équivalence de garanties et anticiper l’impact de l’assurance sur le TAEG sont devenus des réflexes indispensables dans le cadre d’un prêt immobilier. En 2026, un crédit à l’habitat compétitif repose davantage sur l’optimisation de l’assurance que sur le taux nominal lui-même. Si vous échouez à souscrire l'assurance de votre choix, pas de panique. Une fois l'offre de prêt signée, vous pouvez substituer l'assurance bancaire par un contrat externe moins cher et plus protecteur. La loi Lemoine de 2022 a élargi les droits des emprunteurs immobiliers en leur donnant l'opportunité de changer d'assurance de prêt à tout moment et sans frais, sans attendre la date de la première échéance.  Nouveautés 2026 en immobilier L’année débute avec des changements qui auront inévitablement un impact sur le marché immobilier, qu’il s’agisse de l’accession ou de l’investissement locatif. Suspension de MaPrimeRénov’ Faute de budget adopté, le dispositif MaPrimeRénov’ est suspendu à compter du 1er janvier 2026. Concrètement : aucun nouveau dossier ne peut être déposé ; les travaux mono-gestes et les rénovations globales sont concernés ; les demandes déposées en 2025 seront instruites en 2026. Cette suspension pèse sur les projets de rénovation énergétique financés par crédit. Évolution du calcul du DPE Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît une évolution favorable aux logements chauffés à l’électricité : le coefficient de conversion passe de 2,3 à 1,9 ; certains biens peuvent changer de classe énergétique sans travaux ; sortie possible du statut de « passoire thermique ». Cette modification peut avoir un impact positif sur la valeur du bien et sur l’acceptation d’un financement. Autres changements notables au 1er janvier 2026 Plusieurs ajustements réglementaires complètent ce panorama : revalorisation des frais d’agence immobilière à la location, indexée sur l’IRL ; hausse du taux de rémunération des PEL (Plan d’Épargne Logement) ouverts en 2026 à 2 % ; révision des plafonds de ressources du prêt avance mutation à taux zéro. Ces changements sont autant d’éléments à intégrer dans une stratégie globale de financement immobilier.

Assurance emprunteur
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Changement assurance emprunteur : comment éviter le trou de garanties ?

Changer d’assurance emprunteur est devenu un levier majeur pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Depuis la loi Lemoine, chaque emprunteur peut remplacer son assurance à tout moment, sans attendre une échéance annuelle ni justifier de circonstances particulières. Cette démarche peut permettre des centaines voire des milliers d’euros d’économies sur le prix total de l’assurance. Une opportunité réelle pour alléger le budget des ménages… à condition que le changement soit parfaitement sécurisé. Car derrière les avantages financiers, un risque persiste : le fameux trou de garanties, cette zone d’ombre pendant laquelle ni l’ancien contrat ni le nouveau ne couvrent l’emprunteur en cas de sinistre. Comprendre ce phénomène et savoir comment l’éviter est essentiel pour changer d’assurance sans mettre en péril la protection du crédit immobilier. Changement d’assurance emprunteur et équivalence des garanties : un cadre protecteur… mais insuffisant Que ce soit dans le cadre d’une délégation lors de la souscription initiale ou du changement d’assurance emprunteur en cours de prêt, la réglementation impose que toute nouvelle assurance présentée à la banque affiche un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat initial.  Ce principe est conçu pour protéger l’emprunteur contre une dégradation de sa couverture. En théorie, une telle règle devrait éliminer tout risque. En pratique, cependant, elle n’empêche pas la survenue de situations dangereuses. En effet, même si la banque valide le remplacement, cela ne garantit pas que les 2 contrats se superposent parfaitement. Les conditions d’application des garanties (délais d’attente, franchises, exclusions spécifiques) peuvent être radicalement différentes. C’est précisément à cet endroit que naissent les trous de garanties. Qu’est-ce qu’un trou de garanties dans l’assurance emprunteur ? Un trou de garanties correspond à une période pendant laquelle aucun des 2 contrats, ni l’ancien, ni le nouveau, ne prend en charge un sinistre. Cela se produit lorsque : le nouveau contrat ne couvre pas encore l’événement (carence, franchise) ; l’ancien ne couvre plus parce qu’il a été résilié ; le sinistre survient à un moment charnière entre les 2 assurances ; l’une des assurances exclut la situation médicale ou professionnelle à l’origine du sinistre. Comme le résume le Médiateur de l’assurance, beaucoup d’emprunteurs pensent, à tort, qu’une fois le changement validé par la banque, leur couverture reste identique. Or les modalités d’application des garanties peuvent bouleverser totalement la continuité de la protection. Le cas typique de trou de garantie : un sinistre juste avant ou juste après le changement L’exemple le plus courant est celui de l’emprunteur qui subit un arrêt de travail quelques jours avant la mise en place du nouveau contrat. Dans cette situation : L’ancien assureur considère que le sinistre est assujetti à un délai de carence ou que la résiliation du contrat empêche toute indemnisation ultérieure. Le nouvel assureur, de son côté, affirme que le sinistre est antérieur à la prise d’effet des garanties d’assurance de prêt de son propre contrat. Résultat : l’emprunteur se retrouve sans indemnité, alors même qu’il pensait avoir fait les choses dans les règles. Une telle faille peut mettre en péril le remboursement du crédit, notamment si la mensualité est élevée ou si l’arrêt de travail se prolonge. Délai de carence en assurance emprunteur : un facteur de risque encore mal compris Le délai de carence en assurance emprunteur représente l’un des principaux dangers lors d’un changement de contrat. Il s’agit d’une période, généralement de plusieurs mois, durant laquelle certaines garanties ne s’appliquent pas encore, même si le contrat a officiellement commencé. Ce mécanisme s’observe le plus souvent sur la garantie perte d’emploi, mais il peut aussi exister sur : l’ITT (incapacité temporaire totale de travail)  l’invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP). Toutefois, tous les contrats ne prévoient pas de carence, mais certains le font, y compris sur des garanties essentielles. Un emprunteur peut donc se retrouver dans une situation paradoxale : couvert « officiellement », mais pas réellement indemnisable en cas de problème de santé. Avec l’ancien contrat, il aurait potentiellement été pris en charge ; avec le nouveau, il ne peut pas encore l’être. Ce décalage crée un trou de garantie qui empêche toute indemnisation. Exclusions liées aux pathologies préexistantes : un piège rare mais possible Certains contrats d’assurance emprunteur excluent des maladies ou affections dont les premiers symptômes ont été constatés avant la souscription. Lors d’un changement d’assurance, cela peut poser problème si un trouble de santé apparaissant avant la transition évolue après celle-ci. Dans ce cas, un nouvel assureur peut refuser d’indemniser l’emprunteur sous prétexte que la pathologie existait déjà avant l’entrée en vigueur du contrat. Pour autant, cette situation reste très exceptionnelle. En effet, exclure une pathologie préexistante quand aucun questionnaire de santé d’assurance de prêt n’a été réalisé serait contraire au cadre légal.  Pour rappel, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour toute part assurée d’un montant inférieur ou égale à 200 000€ et remboursée avant les 60 ans de l’emprunteur. Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) et France Assureurs travaillent d’ailleurs sur une clarification de ce point, même si aucune communication officielle n’a encore été faite. Comment éviter les trous de garanties lors d’un changement d’assurance emprunteur ? Pour protéger son crédit et éviter toute faille de couverture, plusieurs précautions sont indispensables. 1. Ne jamais résilier l’ancien contrat avant validation écrite du nouveau La règle d’or est simple : la résiliation ne doit être faite qu’après réception du certificat d’adhésion d’assurance de prêt au nouveau contrat et validation définitive par la banque.  Cela empêche tout vide juridique entre 2 dates. 2. Vérifier l’existence de délais de carence ou de franchises différentes Il est crucial de comparer : les franchises ITT (souvent 90 ou 180 jours)  les carences éventuelles avant activation des garanties. Un courtier en assurance emprunteur peut réaliser cette analyse pour éviter une mauvaise surprise. 3. Examiner les exclusions du nouveau contrat Même si les exclusions sur les pathologies anciennes sont rares, mieux vaut vérifier toutes les restrictions : les sports exclus les affections non prises en charge les limites concernant les métiers à risques. 4. Harmoniser les dates d’effet L’idéal est de coordonner les 2 contrats pour qu’ils se chevauchent légèrement, de sorte qu’aucune période ne soit découverte. 5. Faire appel à un expert indépendant Le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est de : analyser les garanties actuelles évaluer la pertinence du changement sécuriser les démarches auprès de la banque vérifier l’équivalence légale. Un changement d’assurance emprunteur qui reste très avantageux… à condition d’être rigoureux Le remplacement d’une assurance emprunteur constitue aujourd’hui l’un des leviers les plus efficaces pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Les économies potentielles sont réelles, et la loi Lemoine facilite cette transition. Mais cette liberté s’accompagne d’une responsabilité : celle de garantir une continuité parfaite entre les 2 contrats. Le moindre trou de garanties peut entraîner la perte d’une prise en charge essentielle en cas de maladie, d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail. En préparant correctement le changement, en vérifiant les délais, en anticipant les exclusions et en s’appuyant sur un expert si nécessaire, il est possible de réaliser des économies substantielles tout en conservant une protection optimale.

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