Crise de l’immobilier 2024 : les prix dans l’ancien continuent de baisser

Prêt immobilier : les taux vont-ils remonter en 2026 ? Faut-il emprunter maintenant ?

Après une année 2025 marquée par un retour à la stabilité, le marché du crédit immobilier semble s’apprêter à entrer dans une nouvelle phase. Selon de nombreux experts, l’année 2026 pourrait signer la fin de la parenthèse de taux bas. Dans un contexte économique plus incertain, les porteurs de projets immobiliers ont tout intérêt à agir dès maintenant. 2025 : une accalmie bienvenue après 2 années de turbulences Après un début de décennie marqué par la flambée des taux d’intérêt (crise du Covid, guerre en Ukraine), le marché du prêt immobilier a enfin retrouvé une forme d’équilibre en 2025. Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 3,08 % au deuxième trimestre 2025, contre 3,16 % au premier trimestre (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Cette légère baisse illustre une tendance à la stabilisation, observée depuis la fin de l’année 2024. Les taux ont perdu 100 points de base entre fin 2023 et fin 2024. Cette détente s’explique principalement par : Le reflux progressif de l’inflation, qui a permis à la Banque centrale européenne (BCE) de relâcher la pression sur sa politique monétaire (taux annuel à 1% à fin octobre en France, 2,1% en zone euro) ; Une concurrence accrue entre les banques, désireuses de relancer la production de prêts ; Une demande de logements en reprise lente mais réelle, notamment chez les primo-accédants. D’après l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen sur l’ensemble de 2025 devrait avoisiner 3,11 %, pour se stabiliser autour de 3,05 % en fin d’année. Une stabilisation des taux de crédit immobilier encourageante mais fragile Si cette tendance est perçue comme une bonne nouvelle pour les acheteurs, elle pourrait ne pas durer. En effet, aucune banque n’a revu ses grilles de taux à la baisse depuis août 2025, une première depuis la fin 2023. Ce gel des taux annonce une possible inversion de tendance dès le début de l’année 2026. 2026 : vers un nouveau cycle de hausse des taux immobiliers ? Tout laisse à penser que la hausse des taux des crédits immobiliers fera son retour en 2026. Les facteurs de la remontée des taux Un environnement macroéconomique tendu : la croissance européenne reste atone et les politiques budgétaires nationales se durcissent. Un ralentissement des politiques monétaires accommodantes de la BCE : après 8 baisses consécutives depuis 2024, la BCE a choisi de marquer une pause en juillet 2025, signe d’une vigilance accrue face à la remontée de certains indicateurs inflationnistes. Une tension croissante sur les marchés obligataires : l’OAT à 10 ans, indicateur clé pour le coût du crédit, a dépassé 3,40 % à l’été 2025, contre 3,20 % début d’année. Ce que cela signifie pour les emprunteurs En clair, plus le rendement de l’OAT augmente, plus les banques ajustent leurs taux à la hausse. Si cette tendance se confirme, le taux moyen des crédits immobiliers pourrait atteindre 3,40 % fin 2026, d’après les anticipations de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Un tel niveau réduirait mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages, déjà mis à mal par l’inflation persistante et la hausse des prix de l’énergie ces dernières années. Un contexte budgétaire peu favorable au logement Le projet de loi de finances 2026, dans sa version actuelle, ne laisse guère espérer de soutien supplémentaire au logement. Le gel de certaines prestations sociales et la suppression progressive de dispositifs d’aide risquent de fragiliser les ménages modestes. Sans mesures incitatives comme un élargissement du prêt à taux zéro (ancre) ou le retour d’un dispositif d’investissement attractif comme le Pinel, l’accès à la propriété pourrait devenir plus difficile dès 2026. Pourquoi la fin 2025 reste une fenêtre d’opportunité à saisir Face à ces signaux, emprunter avant la remontée des taux s’impose comme une stratégie avisée. Le second semestre 2025 offre encore des conditions de financement historiquement favorables : Des taux moyens entre à 3 % et 3,50 % Des opportunités sous les 3 % pour les meilleurs profils Des banques prêtes à négocier pour conquérir de nouveaux clients. Certaines institutions bancaires proposent encore des offres promotionnelles ou des prêts à taux réduit, notamment pour les emprunteurs présentant un apport personnel conséquent ou un projet à forte valeur patrimoniale. Mais ces conditions risquent de disparaître dès la remontée de l’OAT à 10 ans. Acheter maintenant pour préserver son pouvoir d’achat immobilier En parallèle, les prix de l’immobilier montrent des signes de reprise après 2 années de stagnation. Selon les dernières données du site d’estimation immobilière Meilleurs Agents, les prix ont progressé de 1 % au premier semestre 2025, avec des hausses plus marquées à Paris (+1,4 %) et dans les zones rurales (+1,1 %). Sur un an, la hausse cumulée atteint +4,2 % depuis février 2024 dans certaines zones rurales, où la demande reste forte. Attendre 2026 reviendrait donc à payer plus cher son bien, tout en supportant des taux d’emprunt plus élevés. En d’autres termes, différer son achat, c’est risquer de perdre en capacité d’emprunt : pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, le coût du crédit augmente de 15 % entre un taux nominal de 3 % et un de 3,5 %, soit un surcoût de plus de 12 000 € qui vient diminuer votre pouvoir d’achat immobilier. Quelles stratégies adopter avant la remontée des taux ? Pour tirer profit de la conjoncture actuelle, plusieurs leviers peuvent être activés : 1. Soigner son dossier d’emprunteur Plus que jamais, les banques recherchent des profils solides : stabilité professionnelle, apport personnel suffisant, endettement maîtrisé. Un dossier complet, clair et justifié peut faire la différence pour obtenir un taux préférentiel. 2. Comparer les offres via un courtier immobilier Passer par un courtier en crédit immobilier permet d’accéder à des conditions négociées auprès de multiples établissements. Le professionnel peut également anticiper les hausses à venir et bloquer un taux fixe avant qu’il n’évolue. 3. Miser sur des dispositifs complémentaires Même si les aides publiques se raréfient, certains mécanismes restent attractifs : Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, élargi à tout le territoire et à la maison individuelle depuis avril 2025 Les aides locales à l’achat (régions, départements, collectivités) Les conditions d’assurance emprunteur optimisées grâce à la loi Lemoine permettant la résiliation à tout moment. Les indicateurs économiques convergent vers une même conclusion : 2025 représente une fenêtre d’opportunité à ne pas manquer pour emprunter à taux avantageux. L’année 2026, en revanche, pourrait marquer le retour à une hausse durable des taux d’intérêt, sous l’effet combiné de la remontée de l’OAT, d’une politique monétaire plus stricte et d’un soutien étatique limité. Attendre pour acheter pourrait coûter cher. En sécurisant dès maintenant un taux fixe autour de 3 %, vous maximisez votre capacité d’achat et vous prémunissez contre les futures hausses.

Cures thermales déremboursées en 2026 : votre mutuelle peut-elle réduire le reste à charge ?

C’est une annonce qui secoue le secteur du thermalisme et les patients habitués à ces séjours de soins. Dès 2026, le remboursement des cures thermales par la Sécurité sociale pourrait être drastiquement réduit. Le taux actuel de 65 % passerait à 15 % seulement, selon le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS 2026). Ce n’est pas tout : les patients en ALD seront aussi pénalisés avec un taux réduit de prise en charge. Les mutuelles sont mises à contribution : sans elles, le reste à charge des personnes en cure thermale va exploser. Une réforme budgétaire pour contenir les dépenses sociales Inscrite dans le projet de loi de finances de la Sécurité Sociale pour 2026 (PLFSS 2026), la réforme vise à rééquilibrer les comptes de la Sécu en limitant certaines dépenses jugées secondaires. Les cures thermales, pourtant encadrées médicalement, ne concernent qu’une minorité de patients, tout en représentant un coût élevé pour la collectivité. Autre changement majeur : la suppression du remboursement intégral pour les patients en affection de longue durée (ALD). Leur taux de remboursement passerait de 100 % à 65 %.Ces ajustements budgétaires font partie d’un plan plus large destiné à réduire le déficit de l’Assurance maladie sans augmenter les prélèvements obligatoires. En abaissant le taux de prise en charge des cures thermales, la Sécu économiserait 200 millions d’euros. Le remboursement des cures thermales en 2025 Aujourd’hui, la prise en charge des cures thermales par l’Assurance maladie est particulièrement avantageuse. Elle couvre : 65 % du forfait thermal (les soins prodigués sur place) 70 % du forfait de surveillance médicale et des actes complémentaires 55 % des frais de transport, calculés sur la base d’un billet SNCF aller-retour en 2ᵉ classe, selon conditions de ressources 65 % des frais d’hébergement, plafonnés à 150,01 €, soit 97,50 € remboursés, sous conditions de ressources. Selon votre niveau de revenus (plafond à 14 664,38 € pour une personne seule en 2025), des indemnités journalières peuvent être versées en complément. Certaines situations donnent même droit à une prise en charge quasi intégrale : patients en ALD, maladies professionnelles, accidents du travail ou cures prescrites après une hospitalisation. La réforme du PLFSS 2026 viendrait bouleverser ce modèle : 15 % de remboursement seulement pour le forfait thermal et fin du 100 % ALD. Qui peut bénéficier d’une cure thermale ? Les cures thermales conventionnées ne sont pas des séjours de détente, mais de véritables soins médicaux encadrés. Elles doivent être prescrites par un médecin pour une pathologie reconnue par la Sécurité sociale et se dérouler dans un établissement thermal agréé (89 en France). Chaque cure dure 18 jours consécutifs et concerne 12 orientations thérapeutiques principales : rhumatologie, phlébologie, voies respiratoires, dermatologie, affections digestives, neurologie, maladies métaboliques (diabète, obésité), gynécologie, troubles psychosomatiques, affections bucco-linguales, infections urinaires et maladies cardio-artérielles. Les démarches administratives pour obtenir un remboursement Le formulaire Cerfa n°11139 doit être rempli et signé par le médecin prescripteur, puis accompagné d’une déclaration de ressources. Après validation, la CPAM envoie un accord de prise en charge (Cerfa n°11140), qui permet d’éviter d’avancer certains frais grâce au tiers payant. Le délai moyen de traitement est d’environ 15 jours ouvrés. Quel est le coût d’une cure thermale en 2025 ? En moyenne, une cure conventionnée de 18 jours coûte entre 1 100 € et 1 500 €, hors hébergement. Le forfait thermal représente la plus grande part du budget, auquel s’ajoutent la surveillance médicale et les frais de transport. Avec la réforme, le remboursement passerait de 975 € à 225 €, soit un reste à charge multiplié par 4,33. Ces nouvelles dispositions rendront l’intervention des mutuelles santé plus indispensable que jamais. Mutuelle santé : un allié pour réduire le reste à charge Les complémentaires santé peuvent atténuer l’impact de la réforme en prenant en charge une partie des frais thermaux. Voici quelques exemples de mutuelles qui remboursent bien les cures thermales : Mutuelle Remboursement des soins thermaux Forfait hébergement / transport Axa Jusqu’à 400 % de la base de remboursement Sécurité Sociale (BRSS) Jusqu’à 400 € / an SwissLife Jusqu’à 400 % de la BRSS Forfait annuel jusqu’à 330 € Alptis 100 % de la BRSS + 350 € / an pour frais annexes et honoraires médicaux Inclus dans les 350 € Macif 100 % de la BRSS + 300 € / an pour frais annexes et honoraires médicaux Inclus dans les 300 € Seules les mutuelles avec garanties haut de gamme proposent une prise en charge performante des cures thermales. Attention : Ne pas confondre cure thermale et thalassothérapie. La seconde utilise l’eau de mer et non l’eau d’une source reconnue pour ses qualités curatives. La thalasso est un acte hors nomenclature qui n’est ni remboursé par la Sécu ni par les mutuelles santé. Si vous êtes adepte des cures thermales, vérifiez votre contrat de mutuelle santé et changez-en si la prise en charge proposée risque d’être insuffisante après la réforme. Grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez renoncer à votre contrat à tout moment et sans frais après une année de souscription. Un coup dur pour le thermalisme français Selon le Conseil national des établissements thermaux (CNETh), la mesure mettrait en péril tout un pan de l’économie locale. En 2024, plus de 470 000 Français ont effectué une cure, dont un quart en ALD. Le coût moyen d’une cure conventionnée s’élève à environ 680 € pour les soins, et près de 1 800 € avec le logement et le transport. Si le remboursement tombe à 15 %, le patient ne percevra plus que 130 € environ, contre près de 1 000 € actuellement. Le reste à charge exploserait, dissuadant une majorité de curistes. Le CNETh estime que le secteur pourrait perdre 3,8 milliards d’euros de chiffre d’affaires et jusqu’à 20 000 emplois sur les 4,8 milliards générés chaque année. Pour les villes thermales comme Dax, Cambo-les-Bains, Gréoux-les-Bains, Vichy, Barbotan-les-Thermes ou encore Bagnoles-de-l’Orne, les conséquences s’annoncent lourdes : baisse du tourisme médical, fermetures d’établissements, chute des réservations hôtelières et ralentissement du commerce local. Cures thermales : des bienfaits thérapeutiques toujours débattus Les partisans du thermalisme défendent l’utilité médicale des cures. Selon le CNETh, 22 études scientifiques démontrent des effets positifs sur certaines pathologies chroniques : arthrose, troubles métaboliques, stress, affections dermatologiques ou respiratoires. D’autres, plus sceptiques, relativisent ces conclusions. Certains scientifiques estiment que les bénéfices constatés proviennent souvent de l’activité physique, de la détente et des conseils d’hygiène de vie, plus que de la composition des eaux thermales elles-mêmes. Le débat est lancé : veut-on financer le bien-être ou concentrer les ressources sur les maladies graves ?

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Économies pour Noël 2025 : changez d’assurance emprunteur !

Alors que la fin de l’année approche, les dépenses liées à l’énergie, aux fêtes à venir et au coût de la vie continuent de peser sur le budget des ménages. Pourtant, un levier d’économies reste largement sous-exploité : l’assurance emprunteur. Bien souvent signée dans la précipitation au moment de l’achat immobilier, elle représente un poste de dépense conséquent. Grâce à la loi Lemoine, il est désormais possible de changer d’assurance à tout moment et de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies. Une opportunité à saisir avant les fêtes pour alléger durablement ses finances. Pourquoi l’assurance emprunteur alourdit le coût de votre crédit Lorsqu’un particulier souscrit un prêt immobilier, toute l’attention se concentre sur le taux d’intérêt et les conditions de financement. L’assurance emprunteur, elle, passe souvent au second plan. Pourtant, son poids dans le coût global du crédit est considérable. Contrats mutualisés des banques En 2025, comme les années précédentes, la majorité des emprunteurs ont signé sans comparer, acceptant l’offre « groupe » proposée par la banque. Ces contrats standardisés reposent sur le principe de mutualisation des risques, et couvrent tous les profils avec les mêmes garanties, qu’on soit jeune cadre en bonne santé ou salarié de 55 ans. Jusqu’à 4 fois plus chers Le résultat est sans appel : des cotisations élevées, des garanties parfois surdimensionnées et une protection pas toujours adaptée à la réalité du souscripteur. En moyenne, les offres des bancassureurs sont entre 2 et 4 fois plus onéreuses que les contrats externes, à garanties équivalentes. Sur 20 ou 25 ans, cette négligence peut coûter cher. Quelques euros de différence sur la mensualité, répétés chaque mois pendant des années, représentent des milliers d’euros. À l’inverse, un changement d’assurance de prêt bien préparé peut considérablement réduire le coût total du crédit sans toucher aux conditions du prêt. La loi Lemoine : une liberté nouvelle pour les emprunteurs Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a transformé le marché de l’assurance de prêt. Finies les contraintes de résiliation à date anniversaire imposées par les dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin) ou les démarches fastidieuses : vous pouvez désormais changer d’assurance emprunteur à tout moment, pendant toute la durée de votre crédit, sans avoir à respecter aucune contrainte calendaire. Cette réforme a pour objectif de renforcer la concurrence entre les assureurs et de redonner du pouvoir d’achat aux ménages. Le principe est simple : le nouveau contrat doit offrir une équivalence de garanties avec celui exigé par la banque. Si cette condition est respectée, l’établissement prêteur ne peut ni s’y opposer sans justification écrite et exhaustive. Étapes pour changer d’assurance emprunteur En pratique, la démarche est rapide : Appuyez-vous sur la Fiche Standardisée d’Information (FSI) remise par votre banque lors de votre demande de prêt, afin de vérifier les garanties minimales exigées. Comparez les offres d’assurance de prêt auprès de plusieurs acteurs ou via un courtier. Souscrivez la nouvelle assurance et envoyez la demande de substitution accompagnée de l’attestation à votre banque. Celle-ci dispose de 10 jours ouvrés pour donner sa réponse et rédiger gratuitement l’avenant au contrat. Aucuns frais ne peuvent être facturés pour cette substitution, et votre prêt conserve exactement les mêmes conditions. Un gain de 5 000 à 15 000 € selon les profils C’est la question que tout emprunteur se pose : combien peut-on vraiment économiser en changeant d’assurance ? Les chiffres sont parlants. Selon plusieurs baromètres spécialisés, la substitution d’assurance de prêt permet d’économiser entre 5 000 et 15 000 € sur la durée restante du crédit. Tout dépend du montant du prêt, de la durée résiduelle et du profil de l’assuré (âge, profession, état de santé, fumeur ou non, pratique sportive). Plus le changement intervient tôt, plus le gain est significatif, le coût de l’assurance de prêt immobilier étant calculé sur le capital restant dû. Exemple concret : Crédit immobilier de 200 000 € souscrit par un couple de trentenaires sur 20 ans Assurance groupe bancaire : 0,34 % du capital initial avec quotité à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 27 200 € Changement d’assurance un mois après l’offre de prêt : assurance déléguée à 0,07 % du capital restant dû sur chaque tête, soit un coût total de 5 600 € Résultat : 21 600 € d’économies sur la période restante ! Les pièges à éviter lors d’un changement d’assurance de prêt Si le changement d’assurance est plus simple que jamais, il convient néanmoins de rester vigilant. Le principal point d’attention concerne l’équivalence des garanties. Le contrat alternatif doit couvrir au minimum les mêmes risques que celui de la banque : décès (DC) et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) étant la couverture socle, renforcée selon votre situation par les garanties Invalidité Permanente Totale (IPT) ou Partielle (IPP) et Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT). Voici quelques conseils pour éviter les mauvaises surprises : Vérifiez la quotité assurée La somme des deux co-emprunteurs doit toujours représenter au minimum 100 % du capital emprunté. Vous pouvez jouer sur les quotités en renforçant la protection de l’emprunteur qui incarne davantage de risques que l’autre. Une quotité à 100 % sur chaque tête va doubler le coût de l’assurance. Surveillez les franchises Les contrats délégués proposent généralement entre 15 et 180 jours de franchise sur la garantie ITT (incapacité Temporaire Totale de travail), qu’il est possible de choisir en fonction de votre profil. Une franchise de 180 jours au lieu de 90 peut réduire la prise en charge en cas d’arrêt de travail. Vérifiez si vous n’êtes pas couvert par ailleurs par un contrat de prévoyance au sein de votre entreprise. Une franchise élevée est alors suffisante et permet d’économiser sur l’assurance. Attention aux exclusions Si vous pratiquez un sport à risque, comme le parapente, l’escalade ou la plongée sous-marine, ou que vous exercez un métier à danger élevé (pompier, gendarme, policier, militaire sur le terrain), vous n’êtes pas couvert en cas de sinistre car le risque est exclu des garanties du contrat groupe de la banque. Bon nombre de contrats délégués proposent le rachat d’exclusion moyennant une surprime, vous assurant une protection en toutes circonstances. Pour vous aider, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) met à disposition une grille officielle des garanties, qui sert de référence pour valider l’équivalence. Comment bien choisir sa nouvelle assurance de prêt ? Avant de signer, il faut s’assurer que la nouvelle offre coche toutes les cases : Garanties minimales exigées par la banque respectées Franchise courte (60 jours maximum) Absence de délai de carence Exclusions limitées et clairement indiquées Cotisations calculées sur le capital restant dû Quotités adaptées pour chaque co-emprunteur. Si vous manquez de temps, faire appel à un courtier en assurance emprunteur peut vous éviter des démarches fastidieuses et vous assurer d’obtenir la meilleure offre du marché. Les outils de simulation en ligne permettent également d’obtenir plusieurs devis en quelques minutes et de comparer objectivement les tarifs. Changer d’assurance de prêt : un levier simple pour faire rapidement des économies Face à la hausse continue des dépenses du quotidien, changer d’assurance emprunteur reste un moyen concret et accessible pour alléger ses charges mensuelles. Le cadre légal est aujourd’hui clair et protecteur, et les démarches sont rapides. En novembre, période où l’on prépare souvent les fêtes, cette démarche peut s’apparenter à un cadeau pour son budget : une économie annuelle de plusieurs centaines d’euros, sans effort, et un gain global de plusieurs milliers sur la durée du prêt. Et plus le changement intervient tôt, plus l’impact est fort. Un contrat révisé en 2025 peut permettre d’aborder 2026 avec des mensualités allégées, tout en conservant une couverture optimale. En cette fin d’année 2025, alors que les dépenses s’accumulent, revoir son assurance emprunteur est un geste financier stratégique. Grâce à la loi Lemoine, tout emprunteur peut désormais résilier librement son contrat, sans attendre et sans frais. Une comparaison bien menée, une vérification de l’équivalence des garanties et quelques démarches simples suffisent pour réduire le coût total de son crédit immobilier. De quoi financer quelques cadeaux supplémentaires sous le sapin… ou anticiper sereinement les projets de 2026.

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	T3 2023	T4 2023	T1 2024	T3 2023	T4 2023	T1 2024
Ensemble	-1,1	-1, 8	-1,6	-1,8	-3,9	-5,2
Appartements	-1,2	-1,8	-1,5	-2,0	-4,1	-5,5
Maisons	-1,0	-1,8	-1,6	-1,6	-3,8	-4,9

Crise de l’immobilier 2024 : les prix dans l’ancien continuent de baisser

Trois trimestres de baisse des prix dans l’ancien

Poursuite de la chute des ventes immobilières

Repli des taux d’emprunt depuis janvier 2024

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