La majorité des prêts immobiliers sont contractés en couple, ce qui implique que chacun est solidairement tenu de rembourser le capital restant dû dans son intégralité. Que devient le prêt immobilier en cas de divorce ou de séparation ? Le prêt étant nécessairement couvert par une assurance emprunteur, qu’en est-il de cette protection essentielle ?
Emprunt immobilier en cas de divorce
Dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer le logement familial, on distingue deux cas de figure : l’emprunt à deux ou l’emprunt par un seul conjoint.
Dans le premier cas de figure, si le couple est en cours de séparation, les deux co-emprunteurs sont tenus solidairement au paiement des mensualités jusqu’à la prononciation du divorce. Le juge des affaires familiales peut décider lequel des deux va assumer provisoirement le remboursement de tout ou partie du crédit.
En cas de prêt à titre individuel, l’emprunteur conserve la propriété du bien et demeure seul engagé à rembourser la banque. Il peut arriver que le conjoint ait participé au paiement des mensualités, sans être co-signataire de l'offre de prêt, auquel cas il devra en fournir la preuve pour percevoir une indemnisation.
Quel que soit la situation, le couple qui divorce a deux options :
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revendre le logement familial
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conserver le bien immobilier.
Vente du bien immobilier
Cette option est radicale mais souvent la plus simple pour faire face au remboursement du crédit, surtout si le bien est garanti par une hypothèque. La vente du logement va permettre de solder le prêt par anticipation, ce qui entraîne de facto la résiliation de l’assurance de prêt immobilier. Le produit de la vente sera réparti selon la quote part de chacun ou intégré dans le règlement de la communauté. Cela met un terme à la solidarité financière entre époux ou personnes pacsées.
Conserver le bien immobilier
Un des co-emprunteurs peut vouloir garder la propriété du bien familial, notamment s’il y a des enfants. Dans ce cas, il propose de racheter la part de l’autre, ce qu’on appelle le rachat de soulte. Deux solutions sont possibles :
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enclencher une désolidarisation de prêt : le crédit est alors au seul nom de celui qui prend les mensualités à sa charge, sous réserve qu’il ait la capacité financière de supporter seul la totalité du capital restant dû. Le rachat de part se fait devant notaire, avec homologation de la convention de divorce par le juge. S’il n’y a pas désolidarisation officiel du prêt, la solidarité financière prévaut en cas de défaillance d’un emprunteur.
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renégocier le prêt immobilier : le solde de l’ancien prêt commun est racheté par un organisme financier ou par la même banque, et le nouveau prêt est souscrit au nom de celui qui souhaite conserver le bien et en assumer le financement. Là encore, l’opération est soumise à l’accord de la banque.
Assurance de prêt immobilier en cas de divorce
Quand aucun des futurs ex-conjoints ne veut ou ne peut assumer de rembourser le prêt ou racheter la part de l’autre, le bien immobilier est vendu afin de solder le prêt par anticipation. On l’a dit plus haut, dans ce cas, le terme du crédit entraîne la résiliation de l’assurance emprunteur qui est, notons-le, toujours souscrite à titre individuel. En cas d’assurance externe, il faudra envoyer une lettre de résiliation à l’assureur, accompagnée des pièces justificatives prouvant le paiement anticipé du crédit.
En cas de désolidarisation du crédit immobilier, celui qui ne conserve pas la propriété du bien est ainsi libéré du prêt et de l’assurance emprunteur. De la même façon, il doit envoyer une lettre de résiliation à l’assureur en cas d’assurance externe. Ce n’est pas tout. Celui qui prend le prêt à sa charge doit être couvert à 100% du montant restant.
Si jamais la quotité assurance de prêt définie initialement pour chaque tête de co-emprunteur était inférieure à 100% (50-50 par exemple), la banque va exiger une protection complète, puisqu’une seule personne assume désormais la dette.
Rappelons que l’assurance emprunteur peut être librement choisie conformément à la loi Lagarde de septembre 2010. L’emprunteur n’est pas obligé de souscrire à l’assurance de sa banque et peut préférer une assurance alternative qui présente des garanties au moins équivalentes tout en étant moins chère. Si le crédit est conservé dans la même banque, il est parfaitement possible de changer d’assurance de prêt immobilier, sans pénalité financière. Grâce à la loi Lemoine, depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut résilier à tout moment l’assurance en cours et la substituer par une offre moins onéreuse qui respecte l’équivalence de garanties.
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