Le tableau d’amortissement est l’échéancier qui détaille, mois par mois, la composition de vos mensualités : part d’intérêts, part de capital remboursé et capital restant dû (CRD). Bien le lire permet de décider quand moduler ses échéances, si un remboursement anticipé est pertinent, ou comment négocier son crédit.
Vous trouverez ci-dessous des exemples chiffrés et un modèle Excel téléchargeable pour générer votre propre tableau et simuler vos remboursements de prêt immobilier.
Télécharger le modèle Excel “Tableau d’amortissement – Magnolia”
Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?
Le tableau d’amortissement récapitule, à chaque échéance :
- la mensualité (hors assurance),
- la part d’intérêts, calculée sur le CRD du mois,
- la part de capital amorti,
- le capital restant dû après paiement.
Il est remis par la banque et mis à jour en cas d’avenant (renégociation, modulation, report, rachat, différé).
À savoir : certains tableaux affichent l’assurance sur une colonne dédiée ; d’autres sont “hors assurance”.
À quoi ça sert concrètement ?
- Vérifier le coût réel des intérêts payés au fil du temps.
- Comparer des scénarios (modulation, rachat, remboursement anticipé).
- Contrôler un décompte de remboursement transmis par votre banque.
À retenir : plus l’action intervient tôt dans la vie du prêt, plus l’impact sur le coût total est fort.
Comment lire les colonnes d’un échéancier ?
- N° d’échéance / date : ordre chronologique des paiements.
- Mensualité : constante en prêt à annuités (hors révision/modulation).
- Intérêts : calculés sur le CRD du mois précédent.
- Capital amorti : Mensualité – Intérêts.
- CRD : solde de capital à rembourser après l’échéance.
- Assurance (si affichée) : prime ajoutée à la mensualité ou calculée sur CRD.
À noter : au début, la part d’intérêts est élevée ; elle diminue ensuite, tandis que la part de capital augmente.
Mini-exemple commenté
Prêt 200 000 € sur 20 ans à 3,50 % (taux fixe). Mensualité hors assurance ≈ 1 159,92 €.
- Échéances 1–6 : intérêts élevés, amortissement plus faible.
- Vers la mi-parcours (~120e mois) : la part de capital dépasse nettement les intérêts.
- Dernière ligne : le CRD tombe à 0 €.
Comment est calculée la mensualité ? (annuités constantes)
Formule : A=K×i(1+i)n(1+i)n−1A = K \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}A=K×(1+i)n−1i(1+i)n
- KKK : capital emprunté,
- iii : taux mensuel (= taux annuel / 12),
- nnn : nombre total d’échéances.
La mensualité est fixe, mais sa composition évolue : intérêts ↓ au fil du temps, capital amorti ↑.
À retenir : l’“amortissement constant” existe, mais reste rare en prêt immo particulier.
Vérifier la cohérence de son tableau
- Pour chaque ligne : Intérêts + Capital amorti = Mensualité (hors assurance).
- Le CRD décroît jusqu’à 0 en dernière ligne.
- Si une colonne “Assurance” existe, Mensualité totale = Mensualité + Assurance.
Exemples concrets de tableau d’amortissement
Hypothèses : 200 000 €, 20 ans (240 mois), taux fixe 3,50 %, mensualité hors assurance ≈ 1 159,92 €.
|
N° |
Mensualité (€) |
Intérêts (€) |
Capital amorti (€) |
CRD (€) |
|
1 |
1 159,92 |
583,33 |
576,59 |
199 423,41 |
|
2 |
1 159,92 |
581,65 |
578,27 |
198 845,15 |
|
3 |
1 159,92 |
579,97 |
579,95 |
198 265,19 |
|
4 |
1 159,92 |
578,27 |
581,65 |
197 683,55 |
|
5 |
1 159,92 |
576,58 |
583,34 |
197 100,20 |
|
6 |
1 159,92 |
574,88 |
585,04 |
196 515,16 |
|
12 |
1 159,92 |
564,56 |
595,36 |
192 968,89 |
|
24 |
1 159,92 |
543,39 |
616,53 |
185 687,70 |
|
120 |
1 159,92 |
344,50 |
815,42 |
117 298,81 |
|
240 |
1 159,92 |
3,37 |
1 156,55 |
0,00 |
Intérêts totaux (sur 20 ans, hors assurance) ≈ 78 380,69 €.
Attention : ces montants sont indicatifs ; votre échéancier réel dépendra de votre contrat, dates de valeur et options.
Et avec une assurance fixe (exemple simple)
Si l’assurance est forfaitaire 30 €/mois, la mensualité totale devient 1 189,92 €.
Le coût total augmente de 30 € × 240 = 7 200 €.
À savoir : de nombreuses assurances sont calculées sur le CRD ou le capital initial, donc variables.
Bien utiliser son tableau pour décider
- Rachat / renégociation : observez le CRD et les intérêts restants pour évaluer l’intérêt d’une opération.
- Modulation des mensualités : +10 % de mensualité raccourcit la durée et réduit les intérêts ; l’inverse les augmente.
- Revente avec prêt en cours : le CRD sert de base au remboursement du capital le jour de la vente.
À retenir : interagir tôt (moduler, renégocier) maximise l’économie d’intérêts.
Remboursement anticipé : lecture rapide
- Repérez le CRD à la date visée (ex. mois 84 ≈ 145 208 €).
- Comparez intérêts restants (ex. ≈ 35 739 €) aux frais/IRA et au coût d’une solution alternative.
- Demandez un décompte officiel à la banque (incluant IRA et éventuels frais).
Situations qui modifient l’échéancier
- Modulation : hausse = durée plus courte, intérêts totaux plus faibles ; baisse = l’inverse.
- Différé d’amortissement (total/partiel) : l’amortissement du capital est décalé ; davantage d’intérêts sur la période.
- Report d’échéances : repousser une ou plusieurs mensualités allonge le prêt et majore les intérêts.
À noter : tout avenant doit s’accompagner d’un nouvel échéancier.
FAQ - Le tableau d’amortissement en prêt immobilier
Le tableau d’amortissement est-il obligatoire ?
Il est fourni par la banque et consultable via l’espace client ou sur demande.
Le tableau inclut-il l’assurance ?
Parfois oui, parfois non. Vérifiez l’intitulé des colonnes (“Assurance”, “Mensualité totale”).
Quelle est la différence entre mensualité et mensualité totale ?
La mensualité couvre capital + intérêts. La mensualité totale ajoute l’assurance emprunteur si elle est affichée.