Comprendre l’amortissement, c’est maîtriser la mécanique de vos mensualités et le coût total du crédit. Ce guide résume l’essentiel : principe, modes d’amortissement, lecture d’un échéancier et effets des options (modulation, remboursement anticipé). Pour les points techniques, nous renvoyons vers des pages dédiées afin d’aller plus loin.
Amortissement : de quoi parle-t-on ?
L’amortissement correspond au remboursement progressif du capital emprunté. Chaque mensualité se compose de trois éléments : capital, intérêts calculés sur le capital restant dû et assurance emprunteur (si souscrite).
Au fil du temps, la part de capital augmente tandis que la part d’intérêts diminue — ce qui explique que votre coût des intérêts soit plus lourd en début de prêt.
À savoir : l’assurance-emprunteur n’amortit pas le capital mais augmente la mensualité et le coût global. Comparez toujours le TAEG (taux tout compris).
Comment sont calculées les mensualités « à la française » ?
Le schéma le plus courant est celui des échéances constantes : la mensualité reste stable, mais sa composition évolue. En début de prêt, vous payez davantage d’intérêts (le capital restant dû est élevé). Ensuite, la part de capital augmente mécaniquement.
Ce mécanisme se visualise parfaitement sur un échéancier. Pour une lecture pas à pas et un exemple chiffré, consultez notre guide tableau d’amortissement.
À noter : des écarts de quelques euros peuvent provenir des modalités bancaires (date de prélèvement, arrondis, année civile/comptable).
Les principaux modes d’amortissement (aperçu)
Échéances constantes (le standard)
Mensualité stable. Intérêts élevés au départ, puis décroissants. Lisible et prévisible.
Amortissement « constant »
La part de capital remboursée est fixe à chaque échéance. Les mensualités diminuent dans le temps. Effort plus fort au départ, coût total souvent un peu plus faible.
Prêt in fine (non amortissable)
Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée puis le capital en une fois à l’échéance (via épargne/placement). Intéressant pour investisseurs, coût d’intérêts plus élevé.
À retenir : choisissez l’architecture qui correspond à votre profil de trésorerie (effort initial vs régularité).
Lire un tableau d’amortissement (aperçu)
Un tableau standard comporte : numéro d’échéance, mensualité, part intérêts, part capital, assurance, et capital restant dû après paiement.
Il sert à vérifier vos prélèvements, préparer une renégociation, estimer un remboursement anticipé ou calculer la soulte en cas de séparation.
Pas à pas, modèle à télécharger et simulateur : tableau d’amortissement.
Attention : ne confondez mensualité (incluant assurance le cas échéant) et échéance hors assurance si la banque les affiche séparément.
Capital restant dû : pourquoi c’est clé ?
Le capital restant dû (CRD) est le montant de capital qu’il vous reste à rembourser à un instant T. Il conditionne :
- le coût des intérêts futurs ;
- le montant à solder lors d’une revente ou d’un rachat de crédit ;
- la base de calcul d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA).
À noter : votre tableau d’amortissement fait foi. En cas de doute, demandez un relevé actualisé à votre banque.
Différé d’amortissement : principe et impacts
Le différé reporte le remboursement du capital pendant une période donnée.
- Différé partiel : vous payez les intérêts (et souvent l’assurance), le capital attend.
- Différé total : vous ne payez ni capital ni intérêts (ou intérêts capitalisés selon contrat).
Utile en VEFA, travaux ou période d’installation, il augmente le coût car l’amortissement commence plus tard.
Fonctionnement détaillé, cas d’usage et calculs : différé d’amortissement.
À retenir : ne confondez différé et simple report d’échéance (facilité ponctuelle, règles distinctes).
Ce qui fait varier le coût total
Les leviers majeurs : taux nominal, durée (plus c’est long, plus c’est cher), assurance emprunteur (tarification et garanties), frais (dossier, garantie, courtage), et vos options contractuelles (modulation, différé, remboursement anticipé).
Comparez toujours sur la base du TAEG et simulez l’impact sur l’échéancier.
À retenir : une mensualité plus basse via une durée allongée se paie par davantage d’intérêts.
Options en cours de vie : quel effet sur l’amortissement ?
- Modulation des mensualités : hausse/baisse encadrée contractuellement. Effet direct sur la durée résiduelle et la répartition capital/intérêts.
- Remboursement anticipé (partiel ou total) : le CRD baisse immédiatement ; possible IRA selon la réglementation et votre offre de prêt ; l’échéancier est recalculé (mensualité ou durée ajustée).
À savoir : vérifiez les plafonds, fréquences et pénalités prévus par votre contrat avant d’agir.
En pratique : bien utiliser son tableau d’amortissement
Servez-vous de l’échéancier pour : contrôler les prélèvements, préparer une renégociation/rachat, anticiper une revente, estimer les IRA et calibrer un remboursement partiel.
Pour un exemple commenté, un modèle exportable et des calculs automatisés, ouvrez notre page tableau d’amortissement.
À noter : gardez une version à jour après chaque évènement (modulation, remboursement, différé) pour suivre précisément votre CRD.