Le capital restant dû est un indicateur clé pour tous les emprunteurs : il représente le montant exact qu’il vous reste à rembourser sur votre prêt immobilier. Connaître ce solde permet non seulement de suivre l’évolution de votre dette, mais aussi de préparer un remboursement anticipé, une renégociation de crédit ou un changement d’assurance emprunteur.
Dans cet article, découvrez comment calculer votre capital restant dû, le consulter facilement et l’utiliser pour optimiser la gestion de votre crédit immobilier.
Qu’est-ce que le capital restant dû ?
Le capital restant dû ou CRD désigne le solde du prêt que vous devez encore à votre banque à un instant T. Autrement dit, c’est la partie du capital emprunté non encore amortie, à laquelle s’ajoutent éventuellement des intérêts et frais annexes. Ce montant diminue progressivement au fil des mensualités que vous payez.
Capital initial vs capital restant dû : quelle différence ?
- Capital initial : somme empruntée auprès de la banque au moment de la souscription.
- Capital restant dû : part du capital initial encore à rembourser à une date précise.
Cette distinction est importante pour l’assurance emprunteur. Selon le contrat choisi :
- une assurance calculée sur le capital initial entraîne des cotisations fixes sur toute la durée du prêt ;
- une assurance calculée sur le capital restant dû entraîne des cotisations dégressives, qui diminuent au fil des remboursements.
Pourquoi connaître le capital restant dû ?
Le capital restant dû n’est pas qu’une simple donnée bancaire : c’est un indicateur clé dans la gestion d’un crédit immobilier. Il vous permet d’évaluer le coût réel de votre dette à un instant précis et conditionne plusieurs opérations financières.
Connaître son CRD avant un remboursement anticipé
Si vous souhaitez solder votre crédit plus tôt - totalement ou partiellement - le capital restant dû correspond au montant exact à rembourser à la banque, hors intérêts futurs. Il sert aussi de base pour calculer les indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Ces pénalités, prévues dans votre contrat, sont encadrées par la loi : elles ne peuvent dépasser 6 mois d’intérêts sur les sommes remboursées ou 3 % du capital restant dû (le montant le plus faible est retenu).
Le remboursement anticipé est souvent plus intéressant en début de prêt, car c’est là que la part des intérêts est la plus élevée.
Le rôle du capital restant dû lors d’un rachat ou d’une renégociation de crédit
Lors d’un rachat de crédit ou d’une renégociation, le capital restant dû constitue la somme de référence à refinancer.
Cela évite de réemprunter le capital initial et permet de renégocier :
- la durée du prêt ;
- le taux d’intérêt ;
- le montant des mensualités.
L’économie d’intérêts dépend directement du niveau du capital restant dû et du moment où vous effectuez le remboursement anticipé : plus il intervient tôt, plus le gain est significatif.
Le capital restant dû pour un changement d’assurance emprunteur
Le capital restant dû intervient aussi dans le calcul des cotisations de votre assurance de prêt.
- Avec une assurance basée sur le capital initial, vos cotisations restent fixes.
- Avec une assurance basée sur le capital restant dû, vos cotisations diminuent au fil du temps.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment. Le capital restant dû est alors un critère majeur pour obtenir une nouvelle offre plus avantageuse.
Connaître son CRD pour d’autres opérations
- Vente d’un bien immobilier : le prix de vente doit couvrir le capital restant dû afin de solder l’emprunt et lever l’hypothèque.
- Gestion budgétaire : suivre l’évolution du capital restant dû permet d’avoir une vision claire de sa dette et d’adapter ses projets financiers.
Comment connaître son capital restant dû ?
Selon vos besoins, le capital restant dû peut être consulté simplement pour suivre l’évolution de votre prêt, via le tableau d’amortissement ou votre espace client. En revanche, pour un projet concret comme un remboursement anticipé, un rachat de crédit ou une vente, seule une attestation officielle délivrée par la banque fait foi.
1. Consulter le tableau d’amortissement
Remis par la banque lors de la signature du contrat, le tableau d’amortissement est l’outil de référence. Il détaille, mois par mois :
- la part de capital amorti ;
- la part d’intérêts ;
- le coût de l’assurance emprunteur ;
- le capital restant dû après chaque échéance.
Disponible en version papier ou dans votre espace client, ce document vous permet de visualiser précisément où vous en êtes dans votre remboursement. Il peut également servir de base pour une renégociation de prêt ou pour calculer d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA).
2. Consulter son espace client bancaire
La majorité des banques actualisent en temps réel le montant du capital restant dû sur l’application mobile ou l’espace en ligne de leurs clients. C’est la solution la plus rapide pour obtenir l’information à tout moment.
3. Demander une attestation à sa banque
Si vous souhaitez officialiser l’information (par exemple pour un rachat de crédit ou une revente immobilière), vous pouvez demander à votre conseiller une attestation de capital restant dû. Ce document fait foi et mentionne le montant exact qu’il reste à rembourser à une date précise.
Comment calculer le capital restant dû ?
Pour estimer le capital restant dû, il existe une formule simple :
Capital restant dû = montant du prêt initial – capital déjà remboursé
Cependant, il est important de noter que chaque mensualité comprend à la fois une part de capital et une part d’intérêts, ce qui rend le calcul légèrement plus complexe. Pour obtenir un montant précis, il est donc recommandé de se référer au tableau d’amortissement fourni par votre banque ou à un simulateur en ligne, qui prend en compte toutes les composantes de votre crédit.
Capital restant dû : influence du taux fixe et du taux variable
Dans un prêt amortissable à taux fixe : Les mensualités et le taux d’intérêt restent constants. La part du capital remboursé augmente progressivement tandis que celle des intérêts diminue au fil du temps.
Pour un prêt à taux variable : chaque fluctuation du taux modifie le tableau d’amortissement. Le montant du capital ne change pas. C’est la part des intérêts qui varie et fait évoluer le montant des mensualités.