En tant qu’emprunteur, avant de souscrire un crédit immobilier, vous avez tout à gagner à connaître les lois qui vous protègent. Ces réglementations ont pour but de renforcer la transparence des banques et votre droit à l'information, tout en instaurant un cadre équilibré entre les parties.
En connaissant vos droits et vos obligations, vous pouvez anticiper les pièges financiers, comparer efficacement les offres et négocier des conditions de prêt plus favorables.
Prêt immobilier : que dit la loi ?
Au sens de la loi, le prêt immobilier est un financement bancaire destiné à l’une des opérations suivantes :
- l'achat d'un logement neuf ou ancien ;
- la construction d'une maison ;
- l'achat d'un terrain à bâtir ;
- des travaux de rénovation d'un montant supérieur à 75 000 €.
Le bien immobilier, qu'il soit à usage d'habitation ou à usage mixte, doit être acheté par un particulier ou une personne morale agissant en dehors de son activité professionnelle.
Avant la réforme de la législation en 2016, toutes les dépenses immobilières étaient couvertes par le crédit immobilier. Aujourd’hui, les prêts travaux de moins de 75 000 € sont considérés comme des crédits à la consommation sauf s'ils sont garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable.
Quelles sont les principales lois sur les crédits immobiliers ?
Plusieurs lois encadrent les prêts immobiliers :
- Loi Scrivener
- Loi Lagarde
- Loi Hamon
- Loi Murcef
- Loi Neiertz.
Concernant le logement et l’investissement immobilier :
- Loi ALUR
- Loi SRU
- Loi ÉLAN
- Loi Carrez
- Loi Boutin
- Loi Macron (2015)
- Loi Pinel
- Loi Denormandie
- Loi Malraux.
Loi Scrivener : Quelles sont les règles imposées pour le prêt immobilier ?
La loi Scrivener a redéfini la relation entre les prêteurs et les emprunteurs. Elle a introduit des règles strictes de transparence et d’information pour les crédits immobiliers et les crédits à la consommation.
Le contenu d’une offre de crédit immobilier
Pour être valable, l'offre préalable de prêt est transmise par voie postale à l’emprunteur et précise des informations essentielles comme :
- L'identité de toutes les parties (l'établissement de crédit, l'emprunteur et, si nécessaire, la personne qui se porte garant).
- Les caractéristiques du prêt : sa nature (prêt à taux zéro, prêt classique, etc.), son objet et son montant total.
- Les conditions de remboursement : la durée, les modalités de la mise à disposition des fonds, et surtout le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global qui inclut le taux d'intérêt nominal et l'ensemble des frais annexes (frais de dossier, assurance, etc.).
- Le tableau d’amortissement : ce document essentiel détaille le montant exact et la composition de chaque mensualité.
- Les exigences de la banque en matière d’assurance et les garanties demandées.
Le non-respect de ces obligations expose la banque à de sévères sanctions et peuvent entraîner la nullité du contrat de crédit. Par ailleurs, ces mêmes règles de transparence s’appliquent aussi aux publicités de crédit afin d'aider les consommateurs à faire un choix éclairé.
Le délai de réflexion obligatoire et les modalités d’acceptation de l’offre de prêt
La loi Scrivener a aussi instauré un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt. Ainsi, l'emprunteur dispose du temps nécessaire pour examiner attentivement les conditions proposées, comparer différentes offres et de prendre une décision, sans hâte ni pression. Il peut également se rétracter sans aucune pénalité.
Attention : toute signature anticipée, c'est-à-dire avant le 11ème jour, entraîne l’annulation du contrat. L'établissement financier risque aussi des sanctions en cas de fraude sur les dates. Il doit aussi maintenir les conditions de son offre pendant au moins 30 jours.
La clause suspensive d’obtention de prêt
La clause suspensive de prêt concerne particulièrement les offres d'achat de logement. Cette clause stipule que la vente n'est définitivement conclue que si l'acheteur obtient le financement nécessaire à son acquisition. Si le prêt n'est pas accordé dans le délai convenu, l'offre d'achat est annulée et les sommes déjà versées, comme l'acompte, sont restitués à l'acheteur. Cette mesure protège l'acheteur contre le risque de se retrouver engagé dans une acquisition qu'il ne peut pas honorer.
Loi Lagarde et loi Lemoine : Quels impacts sur le cadre légal de l’assurance de prêt immobilier ?
L'assurance de prêt, souvent exigée pour un crédit, couvre l'emprunteur et sa famille en cas d'imprévus comme un décès ou une invalidité. Grâce aux récentes réformes, tout emprunteur est libre de choisir son assurance de prêt.
Les lois sur la souscription et la délégation d'assurance emprunteur
Les lois françaises ont progressivement renforcé les droits des emprunteurs. La loi Murcef de 2001 a posé les premières bases en interdisant la vente liée du crédit et de son assurance, ouvrant ainsi la voie à la délégation d’assurance. La loi Lagarde de 2010 a ensuite permis de choisir librement son assurance de prêt dès la souscription, à condition que les garanties soient équivalentes à celles de la banque.
Les lois sur la résiliation de l'assurance de prêt immobilier
Depuis la loi Lemoine votée 2022, vous pouvez désormais changer d'assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalités sous réserve de l'équivalence des garanties. Cette mesure remplace les anciennes réglementations à savoir la loi Hamon de 2014 et l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, qui permettait déjà une résiliation annuelle du contrat.
De plus, La loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 € par assuré et dont l'échéance intervient avant les 60 ans de l'assuré.
Les autres dispositions de la loi Lagarde au sujet du crédit immobilier
Au-delà de la délégation d'assurance, la loi Lagarde a aussi introduit :
- la fiche d'information standardisée européenne ou FISE : un document qui uniformise la présentation des offres de prêt et réunit toutes les informations essentielles sur le crédit. Cette fiche est systématiquement et gratuitement remise à l'emprunteur avant la signature de l'offre de prêt.
- la transparence sur le rachat de crédits : les établissements de crédit sont tenus de fournir des informations claires et complètes relatives au rachat, notamment le coût total, les frais associés et les modalités de remboursement.
Loi Neiertz : Comment protège-t-elle les emprunteurs du surendettement ?
Bien que partiellement abrogée en 2000, la loi Neiertz conserve certaines dispositions toujours applicables, visant à soutenir les emprunteurs en difficulté et à renforcer les obligations des établissements bancaires.
Pour les emprunteurs, cette loi leur permet de déposer un dossier auprès d'une commission de surendettement. Cette commission, composée de représentants de l'État et des banques, examine la situation de l'emprunteur et propose des solutions pour alléger sa dette. Ces solutions peuvent inclure l'échelonnement de la dette sur une période plus longue, l'allongement de la durée de remboursement, la vente d'actifs, ou encore le rachat de prêts.
Concernant les banques, la loi Neiertz a renforcé leurs obligations en matière de prêt. Elles doivent vérifier la solvabilité de l'emprunteur avant de lui accorder un prêt et lui fournir toutes les informations nécessaires. En cas de surendettement, la banque peut être contrainte de participer à la solution avancée par la commission, par exemple en acceptant de réduire ou de rééchelonner la dette.
Loi Murcef : plus de transparence et de liberté dans l’assurance emprunteur
Adoptée le 11 décembre 2001, la loi Murcef (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Économique et Financier) a marqué une première étape importante dans la protection des emprunteurs. Son objectif principal était de clarifier les relations entre les établissements bancaires et leurs clients, en instaurant des règles de transparence et en limitant certaines pratiques abusives.
En matière d’assurance emprunteur, cette loi a posé un principe fondamental : l’interdiction de la vente liée. Concrètement, une banque ne peut plus conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription obligatoire de son assurance groupe. L’article 1-1 précise qu’il est interdit de vendre des produits groupés, sauf si chacun peut être acheté séparément ou si les produits sont indissociables par nature.
Cette disposition ouvre la voie à la délégation d’assurance : l’emprunteur peut choisir librement un contrat auprès d’un assureur externe, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées par la banque. Cela permet de comparer les offres, souvent beaucoup moins chères que l’assurance groupe, et d’adapter les garanties à son profil.
Au-delà de l’assurance, la loi Murcef impose aux banques de fournir une offre de prêt claire et détaillée, permettant à l’emprunteur de prendre sa décision en toute connaissance de cause. Elle encadre également les frais que peuvent percevoir les intermédiaires, renforce l’information en cas de modification des tarifs, et réduit certaines pénalités bancaires (notamment sur les chèques sans provision).
Même si son impact direct sur la concurrence en assurance emprunteur est resté limité, la loi Murcef constitue le socle juridique sur lequel se sont appuyées les réformes ultérieures, comme la loi Lagarde, pour élargir la liberté de choix des emprunteurs.
Loi sur la portabilité du prêt immobilier : vers une clause obligatoire ?
En mai 2024, une proposition de loi portée par le député Damien Adam visait à rendre obligatoire la clause de portabilité des prêts immobiliers, aujourd’hui facultative. Ce dispositif permettrait à un emprunteur de conserver les conditions de son crédit lors de l’achat d’un nouveau bien, après la vente du précédent. L’objectif : fluidifier le marché immobilier, simplifier les démarches et éviter les pénalités de remboursement anticipé.
Cependant, la mesure suscite des réserves : risque d’augmentation générale des taux, complexité liée aux garanties et possible remise en cause du modèle français à taux fixe. La dissolution de l’Assemblée nationale a interrompu l’examen du texte, laissant son avenir incertain.
Prêt immobilier accordé, quelles lois devez-vous connaître sur le logement et l’investissement immobilier ?
Loi ÉLAN : faciliter la construction et moderniser le logement
Votée en 2018, la loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a pour objectif de faciliter la construction de logements, moderniser les baux et adapter la réglementation aux évolutions de la société. Elle encadre davantage les loyers, simplifie l’accession à la propriété pour les locataires HLM, et instaure des baux “nouvelle génération” adaptés à des situations spécifiques comme la mobilité professionnelle. La loi ÉLAN encadre également les locations saisonnières, notamment via les plateformes type Airbnb, en limitant leur durée à 120 jours par an.
Loi Carrez : garantir la transparence sur la surface en copropriété
Adoptée en 1996, la loi Carrez oblige le vendeur d’un bien en copropriété à indiquer la superficie privative dans l’acte de vente et le compromis. Ce calcul ne concerne que les biens de plus de 8 m² et ne prend en compte que les espaces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Elle permet à l’acheteur d’évaluer le prix du bien par rapport à sa surface réelle. En cas d’erreur de plus de 5 % sur la surface mentionnée, l’acquéreur peut demander une réduction du prix.
Loi Macron : simplifier les transactions et protéger les acheteurs
Entrée en vigueur en 2015, la loi Macron a introduit plusieurs mesures destinées à simplifier les transactions immobilières et à protéger les consommateurs. Elle a notamment allongé le délai de rétractation pour un achat immobilier de 7 à 10 jours, réduit le délai de préavis à un mois pour les locations non meublées en zone tendue, et favorisé la création de logements intermédiaires. Elle a également simplifié certaines règles d’urbanisme et facilité la mobilité bancaire.
Loi Pinel : stimuler l’investissement locatif avec des avantages fiscaux
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager l’investissement locatif dans le neuf. En échange de l’engagement à louer un bien pendant 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi. Le dispositif est soumis à des conditions, notamment un plafonnement des loyers et un zonage géographique précis. Depuis 2017, la loi Pinel peut aussi s’appliquer à l’ancien, à condition de réaliser des travaux de rénovation pour remettre le logement aux normes.
Loi Denormandie : rénover l’ancien avec un dispositif fiscal attractif
Entrée en vigueur en 2019, la loi Denormandie est une extension de la loi Pinel appliquée à l’immobilier ancien. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la rénovation et de la mise en location d’un logement situé dans l’une des 245 villes éligibles. Le montant de la réduction varie de 12 à 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Le dispositif prendra fin le 31 décembre 2027.
Loi Malraux : restaurer le patrimoine et bénéficier d’avantages fiscaux
La loi Malraux encourage la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux réalisés, tout en participant à la préservation du patrimoine historique. Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant allier rentabilité et valorisation d’un bien d’exception.