Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus utilisé pour sécuriser une transaction immobilière. Il engage vendeur et acheteur sur la chose et le prix, sous réserve des conditions (clauses) suspensives. Vous trouverez ici : différences avec la promesse, délais clés (rétractation, prêt, préemption), dépôt de garantie, contenu obligatoire (DDT, copro), check-lists et cas particuliers — avec liens internes vers nos pages dédiées.
Compromis de vente : de quoi parle-t-on (et en quoi il diffère de la promesse) ?
Un compromis est un engagement réciproque : si les conditions sont remplies, chacun peut exiger la signature de l’acte authentique. À l’inverse, la promesse unilatérale lie surtout le vendeur ; l’acheteur dispose d’une option d’achat pendant un délai déterminé, moyennant le plus souvent une indemnité d’immobilisation (pratique : 5–10 %). Cette indemnité s’impute ensuite sur le prix si la vente aboutit.
À retenir :
- Compromis = engagement bilatéral ; force exécutoire généralement plus forte.
- Promesse = option pour l’acheteur ; indemnité d’immobilisation due (souvent 5–10 %).
Que doit contenir un compromis de vente ?
Incluez les mentions essentielles (identité, description, prix, délais, clauses suspensives), et annexez le Dossier de diagnostics techniques (DDT) : DPE, amiante, plomb (selon année), électricité/gaz, ERP/état des risques, assainissement non collectif… En copropriété, ajoutez règlement de copropriété, PV d’AG, informations financières (état daté, charges, dettes). Tout ou partie de ces pièces doivent être remises au plus tard à la promesse/compromis.
À savoir : le DPE et l’état des risques sont expressément exigés et annexés à la promesse/compromis ; l’état des risques doit aussi être remis dès la première visite.
Pour maximiser la vente, pensez à préparer le bien (voir notre page Home staging).
Délais clés : de l’offre à l’acte authentique
- Rétractation légale de l’acheteur : 10 jours calendaires à compter du lendemain de la remise/notif de l’avant-contrat. La rétractation s’exerce par lettre recommandée AR (ou moyen équivalent) et annule le compromis sans pénalité.
- Aucun versement ne peut être exigé pendant ces 10 jours ; le fait d’exiger/recevoir un paiement est passible de 30 000 € d’amende.
- Entre compromis et acte : ≈ 3 mois en pratique, le temps de réunir les pièces, obtenir le prêt et purger les préemptions.
- Purge des droits de préemption (DIA) : 2 mois pour que la mairie se prononce (silence = renonciation).
Timeline express : J+1 à J+10 : rétractation / J+45 à J+60 : obtention de prêt / ≤ J+60 : purge DPU / ≈ J+90 : acte.
Clauses (conditions) suspensives indispensables — aperçu
- Clause d’obtention de prêt : précisez montant max, taux max, durée, nombre d’établissements sollicités et un délai réaliste (45–60 jours). Si le prêt est refusé dans les règles, la vente est résolue sans pénalité et les sommes sont restituées.
- Autres clauses utiles : non-exercice des droits de préemption, absence de servitudes graves, obtention d’autorisations d’urbanisme, vente préalable du bien de l’acquéreur (si nécessaire).
Pour le détail des formulations et exemples, voir Clauses suspensives du compromis de vente.
À noter : tant que toutes les informations/diagnostics obligatoires ne sont pas remis, certains délais ne courent pas (pratique en copro).
Dépôt de garantie (compromis) vs indemnité d’immobilisation (promesse)
- Compromis : on verse le plus souvent un dépôt de garantie (5–10 %) consigné chez notaire/agent (compte séquestre). Il s’impute sur le prix à l’acte. En cas de rétractation dans les 10 jours, restitution intégrale. Sinon, le sort dépend des clauses/régularité des conditions.
- Promesse : indemnité d’immobilisation (logique d’option). Minimum légal 5 % si la promesse dépasse 18 mois (promesse sous conditions prévues, pratique notariale).
À savoir : le versement avant la fin des 10 jours est interdit (sanctionné 30 000 €). Préférez un virement vers le compte séquestre du notaire.
Qui paie quoi (avant-contrat et acte) ?
- Au compromis : rédaction (variable selon notaire/agence), diagnostics à la charge du vendeur, frais de copies. Aucun paiement à l’acheteur pendant la rétractation.
- À l’acte : frais d’acquisition (droits + émoluments) dus par l’acheteur ; le montant varie selon le type de bien (neuf/ancien), non traité ici en détail.
À retenir : si la vente est conditionnée au prêt et que vous ne l’obtenez pas, les sommes versées sont restituées.
Signature électronique & ventes à distance
La signature électronique a la même force probante que la signature manuscrite si l’on identifie le signataire et si l’intégrité du document est garantie (art. 1366 C. civ.). La signature électronique identifie l’auteur et manifeste son consentement ; sa fiabilité est présumée lorsqu’elle répond aux exigences réglementaires (art. 1367 C. civ.) — ce que proposent les solutions notariales qualifiées.
Bon réflexe : privilégiez un parcours de signature qualifiée/avancée avec horodatage et conservation probante (relevés de preuve).
Check-lists prêtes à l’emploi
Côté vendeur
- Titre de propriété, DDT complet (DPE, amiante, plomb…), ERP/état des risques, situation hypothécaire.
- En copro : règlement + EDD, PV d’AG 3 ans, état daté, charges et dettes, certificats du syndic.
Côté acheteur
- Pièces d’identité, justificatifs (revenus, domiciliation), pré-accord bancaire, plan de financement, assurance emprunteur (tarif, garanties).
Astuce : anticipez le délai prêt 45–60 jours dans la clause.
Cas de désistement, caducité et contentieux
- Rétractation 10 jours : sans motif ni pénalité ; le dépôt est restitué intégralement. Au-delà, la perte du dépôt/indemnité dépend des clauses et de la bonne foi dans l’exécution.
- Non-réalisation d’une clause suspensive (ex. prêt refusé selon paramètres) : la vente est résolue et les sommes rendu(es).
- Exécution forcée : plus accessible en compromis qu’en promesse (engagement bilatéral), sur décision judiciaire.
Attention : vérifiez la preuve des démarches (demandes de prêt, notifications RAR) pour sécuriser restitutions et délais.
Comparatif rapide : promesse vs compromis (à intégrer en encadré)
- Engagement : Promesse = vendeur surtout / Compromis = vendeur + acheteur.
- Somme versée : Promesse = indemnité (souvent 5–10 %) / Compromis = dépôt (5–10 %).
- Désistement : Promesse = possible mais perte de l’indemnité (sauf clauses) / Compromis = rétractation 10 jours puis risques selon clauses.
- Force exécutoire : Compromis généralement plus « fort ».
FAQ sur le compromis de vente
Combien de temps entre compromis et acte ?
En pratique environ 3 mois, pour laisser courir rétractation, obtention du prêt, purge des préemptions et vérifications notariales.
Puis-je verser un acompte avant la fin des 10 jours ?
Non. Exiger/recevoir un versement pendant la rétractation est puni de 30 000 € d’amende. Privilégiez un versement consigné après le délai.
Que devient mon dépôt si je me rétracte dans les 10 jours ?
Il est restitué intégralement dans le cadre de la rétractation légale.
La mairie peut-elle bloquer la vente ?
Oui, via le droit de préemption. Sans réponse dans les 2 mois suivant la DIA, la mairie est réputée renoncer (silence = renonciation).