Le Plan d’Épargne Retraite (PER) permet de diversifier intelligemment son épargne en vue de la retraite, notamment en intégrant des supports immobiliers comme les OPCI. Mais comment cela fonctionne-t-il exactement ? Quels sont les atouts des OPCI investis dans un PER et pour quel rendement ?

Qu’est-ce qu’un PER OPCI ?

Un PER OPCI est un Plan d’Épargne Retraite dont le capital (ou une partie) est investi sur un support immobilier appelé OPCI pour Organisme de Placement Collectif Immobilier. 

On rappelle que dans un PER, les sommes peuvent être réparties sur 2 types de supports :

• les fonds en euros, sécurisés mais à faible rendement ;
• les unités de compte (UC), plus dynamiques et potentiellement plus rémunératrices. Les OPCI font partie de ces supports, au même titre que d’autres unités de compte immobilières, comme les SCPI ou les SCI.

De quoi sera composé mon PER OPCI ?

Le PER OPCI est un support d’investissement diversifié, dont la composition est strictement encadrée par la réglementation. Il se distingue par sa structure mixte, située à mi-chemin entre les SCPI (axées sur l’immobilier) et les OPCVM (orientés vers les marchés financiers).

Concrètement, le portefeuille d’un OPCI est composé de deux grandes familles d’actifs :

• des valeurs mobilières : actions, obligations ou parts de fonds ;
• des liquidités : pour assurer une meilleure réactivité en cas de demandes de rachat ;
• et d’autres instruments financiers, permettant d’ajuster la stratégie de gestion.

Quelles sont les différents types d' OPCI pouvant être investis dans un PER ?

Les OPCI peuvent prendre deux formes juridiques distinctes : 

• la SPPICAV et 
• le FPI. 

Ces structures ont chacune leurs particularités mais partagent un même objectif : permettre aux investisseurs de détenir indirectement des actifs immobiliers via un support collectif.

La SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)

La SPPICAV est une société d’investissement dont le capital est variable ; il s’agit donc d’une forme juridique d’OPCI. Elle peut ainsi accueillir de nouveaux investisseurs ou leur permettre de sortir à tout moment, ce qui offre une grande flexibilité. La SPPICAV est souvent utilisée pour sa capacité à s’adapter rapidement aux mouvements du marché et à assurer une meilleure liquidité des parts.

Le FPI (Fonds de Placement Immobilier)

Le FPI est une copropriété d’actifs immobiliers sans personnalité morale. Il permet de mutualiser l’achat, la gestion et la revente de biens immobiliers, au bénéfice de leurs investisseurs. Les revenus générés proviennent donc des loyers encaissés et des éventuelles plus-values lors de la cession des actifs. En investissant dans un FPI, l’épargnant accède à un portefeuille diversifié de biens, ce qui permet de répartir les risques sur plusieurs propriétés et zones géographiques.

Pourquoi investir son PER dans un OPCI ?

Intégrer un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) dans son PER, c’est faire le choix d’un support à la fois diversifié, plus liquide que les SCPI, et adapté à un horizon long terme.

Les avantages d’un OPCI dans un PER

• de l’immobilier (au moins 60 %) ;
• des valeurs mobilières (actions, obligations) ;
• et des liquidités (trésorerie).

Ce mix permet de mieux répartir le risque global et de profiter des opportunités de marchés financiers en complément de l’immobilier.

Il est possible d’investir dans un OPCI dès quelques centaines d’euros, ce qui le rend largement plus accessible que l’immobilier en direct. En effet, on distingue les OPCI professionnels, réservés aux institutions et les OPCI grand public, destinés aux épargnants particuliers. 

Quel rendement pour un PER investi en OPCI ?

Investir dans un OPCI via un PER s’inscrit dans une stratégie patrimoniale de long terme. La durée de détention recommandée se situe généralement entre 8 et 10 ans, pour laisser le temps aux actifs immobiliers et financiers de produire des rendements réguliers.

Le taux de rendement moyen des OPCI oscille généralement entre 3 % et 5 % par an. Il dépend fortement :

• de la performance du marché immobilier ;
• de l’évolution des marchés financiers (actions, obligations) ;
• et de la qualité de la gestion du fonds.

Par exemple, selon les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF :

• En 2020 : -1,54 %
• En 2021 : +4,40 %
• En 2022 : -3,46 %
• En 2023 : -7,60 %
• En 2024 : -2,90 %

Ces chiffres montrent que le rendement peut varier fortement selon les cycles économiques et boursiers. Toutefois, intégré dans un PER, l’effet capitalisation et l’avantage fiscal à long terme peuvent lisser ces variations.

Quel niveau de risque comporte un PER investi en OPCI ?

Un OPCI est géré par une société de gestion de portefeuille (SGP), obligatoirement agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette société est responsable de la sélection des actifs (immobiliers, financiers, liquidités), de leur gestion quotidienne, ainsi que de la distribution des revenus aux épargnants. Elle doit respecter des règles strictes de transparence, de diversification et de gestion des risques.

L’AMF attribue également à chaque OPCI une note de risque sur une échelle allant de 1 à 7, 1 correspondant au risque le plus faible, et 7 au plus élevé. En général, les OPCI sont classés au niveau 4, ce qui traduit un niveau de risque modéré, en cohérence avec leur stratégie mêlant immobilier et actifs financiers. Il faut toutefois noter que, contrairement aux fonds en euros, le capital investi dans un OPCI n’est pas garanti.

Quelle fiscalité pour un OPCI dans un PER ?

Lorsque vous investissez dans un OPCI via un PER, c’est la fiscalité du Plan d’Épargne Retraite qui s’applique, ce qui constitue un atout non négligeable. 

En phase d’épargne, les revenus générés par l’OPCI, qu’il s’agisse de dividendes, de plus-values ou de loyers issus des immeubles détenus, ne sont pas taxés tant qu’ils restent investis dans le plan. Aucun impôt ni prélèvement social ne s’applique pendant toute la durée de détention, ce qui permet une capitalisation intégrale des gains. 

Ce n’est qu’au moment de la sortie, à la retraite ou lors d’un déblocage autorisé, que la fiscalité intervient. Les modalités d’imposition diffèrent selon que vous choisissez une sortie en capital ou en rente.

Quel mode de gestion pour un PER OPCI ?

Lorsque vous investissez dans un PER incluant un OPCI, vous avez le choix entre deux modes de gestion :

• Gestion libre : vous sélectionnez vous-même les supports d’investissement, y compris les OPCI, selon votre stratégie personnelle.
• Gestion pilotée : un professionnel gère l’allocation de votre épargne à votre place. Elle est automatiquement ajustée en fonction de votre profil, de votre âge et de votre horizon de départ à la retraite.

Ce choix dépend de votre niveau d’expertise, de votre appétence au risque et de votre implication dans le suivi de votre épargne. 

Qui peut souscrire un PER OPCI ?

Un PER investi en OPCI peut convenir à un épargnant :

• qui souhaite diversifier intelligemment ses supports d’investissement,
• qui est prêt à accepter une volatilité modérée en échange d’un potentiel de rendement plus élevé,
• et qui recherche une alternative plus souple et dynamique aux SCPI ou aux fonds en euros.

Comment souscrire un PER OPCI ?

Pour souscrire un PER OPCI, commencez par comparer les contrats proposés par les compagnies d’assurance, banques ou plateformes en ligne. Tous les PER n’incluent pas forcément des OPCI parmi leurs unités de compte, il faut donc s’assurer que ce type de UC est bien présent dans la liste des supports éligibles.

Une fois le contrat choisi, vous devrez constituer un dossier avec quelques justificatifs : pièce d’identité, justificatif de domicile et éventuellement un RIB. Un premier versement est généralement requis pour activer le plan ; son montant peut varier selon les établissements (souvent à partir de 100 €). Ensuite, vous choisissez votre mode de gestion : libre ou pilotée.

Avant toute décision, prenez le temps de consulter les documents d’information de l’OPCI (DIC, prospectus, rapport annuel) pour bien comprendre sa stratégie, son niveau de risque et ses frais. Vous pouvez également vous faire accompagner par un conseiller pour définir la place de l’OPCI dans votre allocation globale.

Quels inconvénients pour un PER OPCI ?

Investir dans un OPCI via un PER présente quelques limites à prendre en compte. L’OPCI n’est pas entièrement investi en immobilier physique, contrairement à une SCPI. Sa part d’actifs financiers (actions, obligations, liquidités) réduit l’exposition au marché immobilier, ce qui peut limiter son rendement lorsque l’immobilier est en forte croissance.

Cette diversification introduit également une sensibilité plus marquée aux marchés financiers. En cas de mauvaise année boursière, les performances peuvent être affectées, réduisant l’effet protecteur généralement associé aux placements immobiliers. L’OPCI devient ainsi plus dépendant de la conjoncture économique globale.

Comme tout placement en unités de compte, le capital n’est pas garanti. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction des fluctuations du marché immobilier mais aussi de celles des marchés financiers. Ce risque de perte en capital est d’autant plus présent que le portefeuille contient une part non négligeable d’actions, plus volatiles.

Par ailleurs, le rendement d’un OPCI n’est jamais garanti. Si les loyers perçus diminuent ou si les arbitrages réalisés sont moins performants, la distribution de revenus peut être réduite, voire suspendue. Un investisseur peut donc traverser une période sans rendement, même en conservant ses parts.

Quelles différences entre SCPI et OPCI dans un PER ?

Lorsque vous diversifiez votre PER, deux grands types de supports immobiliers s’offrent à vous : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Ces deux solutions permettent d’investir indirectement dans l’immobilier, mais présentent des différences notables en termes de composition, de fonctionnement et de liquidité.

Les SCPI sont des véhicules d’investissement dédiés exclusivement à l’immobilier physique (bureaux, commerces, logements, etc.). Elles achètent, gèrent et louent des biens, puis redistribuent les loyers sous forme de dividendes aux épargnants.

Les OPCI, de leur côté, comme nous venons de le voir, combinent immobilier physique (minimum 60 %) et placements financiers (actions, obligations, liquidités). Cela leur confère une meilleure flexibilité et une gestion plus dynamique.

Quels points communs ?

Que vous optiez pour une SCPI ou un OPCI dans le cadre de votre PER, vous profitez dans les deux cas :

• d’un accès facilité à l’immobilier d’entreprise ;
• d’une gestion entièrement déléguée à des professionnels agréés ;
• d’une fiscalité optimisée à la sortie si le PER est débloqué à la retraite.