Crédit immobilier : 43% des emprunteurs aidés par un courtier

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Face aux difficultés d’accès au crédit immobilier depuis un an et demi, nombreux sont les emprunteurs à solliciter l’aide d’un professionnel. Selon une étude de l’Apic, 43% des ménages emprunteurs sont accompagnées par un courtier, pas uniquement pour décrocher le taux d'intérêts le plus compétitif, mais aussi pour les conseiller tout au long de leur parcours d’achat.

Les conditions compliquées d’accès au crédit immobilier en 2023

Dans un contexte marqué par un retournement du marché immobilier et le resserrement des conditions d’accès au crédit depuis la remontée de l’inflation début 2022, l’Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédit) a interrogé les Français sur leur parcours d’achat immobilier*.

Premier enseignement, les Français restent attachés à la pierre. L’acquisition de la résidence principale est le projet prioritaire, loin devant l’investissement locatif et l’achat d’une résidence secondaire. Malgré une situation économique peu engageante, 43% des moins de 34 ans disent maintenir leur projet d’achat à court terme, ce qui laisse entrevoir qu’une grande partie des ménages préfèrent attendre des jours meilleurs pour réaliser leur rêve d’accession. 

Les sondés sont au fait des conditions actuelles d’accès au crédit immobilier, qui ne cessent de se dégrader depuis de longs mois, en lien avec la remontée brutale des taux d’intérêts. Ils sont nombreux (72%) à incriminer les règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), juridiquement imposées aux banques depuis janvier 2022. Pour mémoire, la norme limite le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier incluse, et la durée de remboursement à 25 ans (jusqu’à 27 ans pour un achat dans le neuf).

Ces règles freinent l’accès au crédit, car elles n'associent pas la limite du taux d'endettement à la notion de reste à vivre, notamment pour les investisseurs, par ailleurs pénalisés par la méthode de calcul du taux d’effort qui intègre les revenus locatifs aux autres revenus du foyer plutôt que de les considérer comme affectés au remboursement du prêt.

La capacité d’emprunt a reculé en moyenne de 20% depuis 18 mois, et cette perte n’est pas compensée par la baisse des prix de l’immobilier, bien timide et tout juste amorcée, et qui ne concerne pas les biens affichant une bonne ou très bonne étiquette énergie (de A à D).

Le courtier, un allié nécessaire pour obtenir son prêt immobilier

Au regard de cette situation, le courtier est l’allié pour décrocher son prêt immobilier en 2023. Les ménages se tournent vers un professionnel pour accéder plus facilement au prêt bancaire. 84% des personnes interrogées pour le compte de l’Apic identifient parfaitement le courtage en crédit, davantage chez ceux qui envisagent un achat immobilier (91%).

La première raison pour laquelle les ménages emprunteurs sollicitent un courtier est en toute logique la recherche d’un taux d’intérêts compétitif, mais ils attendent aussi de bénéficier d’une expertise (14%), de gagner du temps (18%) ou d'une aide pour sortir de l’ornière quand le dossier présente des difficultés ou que le projet est mal engagé (10%).

Ce sondage met en lumière l’importance du courtier en crédit dont le rôle ne se limite pas à négocier le meilleur taux nominal. Une importance qui se trouve renforcée dans le contexte actuel d’inflation conjugué au durcissement des conditions d’accès à l’emprunt bancaire.

Rappelons que le courtier est aussi précieux pour trouver la meilleure assurance emprunteur. Véritable levier pour faire baisser le coût global de votre crédit immobilier, l’assurance se négocie en amont comme en aval du financement. Vous avez la possibilité de payer jusqu’à 70% moins cher votre assurance emprunteur en souscrivant un contrat externe concurrent de celui de la banque, dès lors qu’il présente une équivalence de garanties. Cette opportunité vous est également offerte en cours de prêt grâce à la loi Lemoine qui permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sous réserve de respecter les exigences de la banque.

 

*Sondage réalisé par l’institut Ifop pour le compte de l’association Apic, auprès d’un échantillon représentatif de 1302 personnes âgées de 25 à 65 ans, entre le 13 et le 20 juin 2023

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Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024.     CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans.  La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€).  Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

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Assurance prêt immobilier : quelles sont les garanties obligatoires ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur afin de se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Le contrat repose sur différentes garanties qui sont définies par la banque en fonction de votre profil et du type de projet. Certaines sont incontournables, d’autres facultatives mais qui se révèlent indispensables selon la situation. Le rôle de l’assurance de prêt immobilier Rappelons que la souscription à l’assurance de prêt immobilier ne relève pas d’une obligation légale, mais dans les faits, la banque l’exige pour sécuriser les sommes en jeu au cas où l’emprunteur ne serait plus en mesure d’assumer sa dette. L’assurance de prêt constitue une double protection pour la banque et son client, et se distingue d’une autre garantie, elle aussi imposée, qu’est l’hypothèque ou la caution. À la différence que l’assurance emprunteur intervient dans des situations bien précises. L’assurance de prêt immobilier entre en jeu si l’emprunteur est victime d’un aléa de la vie : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Elle couvre uniquement et au plus ces 5 risques, l’hypothèque ou la caution étant mise en œuvre pour toute autre cause de défaut de paiement. La souscription à l’assurance relève d’une procédure spécifique : Vous remplissez un questionnaire qui renseigne l’assureur sur votre âge, votre profession, vos habitudes de vie (fumeur, non-fumeur, pratique d’un sport dangereux) et sur votre état de santé (traitements en cours, affection de longue durée, opérations chirurgicales, arrêts de travail durant les 5 dernières années, etc.). Sur la base de vos déclarations, l’assureur formule une réponse : acceptation avec tarification appropriée (tarif standard ou surprime), assortie éventuellement d’exclusion de garanties (certains risques ne sont pas couverts), ou refus d’assurance emprunteur si le niveau de risque est jugé trop élevé. Important : vous avez le droit de choisir l’assurance de votre crédit immobilier. Selon le principe de délégation, vous pouvez refuser la proposition d’assurance bancaire et souscrire un contrat externe qui présente une équivalence de niveau de garanties. À couverture similaire, les assurances alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères. Qui choisit les garanties de l’assurance emprunteur ? Il appartient à la banque de définir les garanties nécessaires à l’octroi du prêt immobilier. Au regard des risques que vous incarnez et de la nature de votre crédit, elle va exiger la souscription à diverses garanties qu’elle détaille dans la fiche standardisée d’information (FIS). Les garanties et leurs critères sont toutefois encadrés par le Comité Consultatif du Secteur Financier : la banque choisit au plus 11 critères parmi 18 pour les garanties décès/invalidité et incapacité, et au plus 4 sur 8 pour la garantie perte d’emploi. Grâce à la FIS, vous pouvez mettre les offres en concurrence et respecter l’obligation d’équivalence de niveau de garanties. Les garanties obligatoires de l’assurance de prêt Tout contrat d’assurance emprunteur repose sur deux garanties obligatoires ayant chacune un périmètre délimité : la garantie décès : en cas de décès en cours de prêt, l’assureur prend en charge l’intégralité du capital restant dû, à hauteur de la quotité d’assurance si l’emprunt est souscrit en couple. Le conjoint survivant est déchargé de la dette s’il est couvert par l'assurance à 100% du montant initial du prêt. La garantie décès cesse au terme du crédit, et au plus tard entre 75 ans et 90 ans selon qu’il s’agit d’un contrat bancaire ou d’une offre externe. la garantie PTIA ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie : toujours associée à la précédente, cette garantie couvre la dépendance à 100%, c’est-à-dire l’accompagnement d’un tiers pour les gestes du quotidien (se lever, se déplacer, se nourrir, se laver). En cas de sinistre, le capital restant dû est remboursé, toujours à hauteur de la quotité. La limite d’âge de la prestation est généralement de 65 ans, voire 70 ans pour les contrats alternatifs. Il est impossible de souscrire une assurance emprunteur sans ces deux garanties indissociables qui forment la couverture socle de tout contrat. Les garanties facultatives de l’assurance de prêt En fonction de votre profil, la banque va exiger que la couverture soit renforcée par : la garantie ITT (Incapacité Temporaire totale de Travail) : cette garantie est essentielle si le prêt finance votre résidence principale, ce qui la rend obligatoire dans ce cas de figure, mais facultative pour un projet d’investissement locatif. Elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident à l’issue du délai de franchise qui va de 15 à 180 jours, et pour une durée d'indemnisation ne pouvant excéder 1 095 jours. la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : en cas d’arrêt de travail prolongé, qui n’est plus couvert par la garantie ITT, vous pouvez invoquer la garantie IPP si le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%. la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : elle entre en jeu si le taux d’invalidité est compris entre 66% et 99%. La limite d’âge pour ces trois garanties incapacité/invalidité est de 65 ans, voire 71 ans pour certains contrats plus généreux comme l’assurance de prêt immobilier April qui couvre le risque si l’emprunteur poursuit une activité professionnelle rémunérée. Dernière couverture facultative, la garantie perte d’emploi est plus rarement souscrite car elle concerne uniquement les emprunteurs en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. La démission et le licenciement pour faute lourde ne sont pas couverts par cette garantie. Au-delà d’être restrictive, elle est peu pertinente car elle coûte trop cher au regard de l’indemnisation potentielle. Renforcer le niveau de garantie S’il ne vous est pas possible de choisir les garanties assurance emprunteur, vous avez en revanche tout loisir de rehausser votre protection en allant au-delà de la couverture minimale exigée par le prêteur. Vous pouvez avoir besoin de prendre en charge les maladies non objectivables (affections disco-vertébrales et psychiques) ou des risques associés à votre profession que le contrat bancaire frappe toujours d’exclusion de garanties. Les assurances alternatives proposent la prise en charge de certains risques spécifiques liés à la santé, au métier ou à la pratique sportive. Important : le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis tout au long de la durée de remboursement du crédit immobilier. Si vous estimez payer trop cher ou/et être mal protégé, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. L’assurance emprunteur est un produit techniquement complexe mais pourtant indispensable pour obtenir le financement de tout projet immobilier. Pour bien appréhender l’étendue des garanties et sélectionner le contrat qui répond à vos besoins et aux exigences de la banque, faites appel à un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous accompagne dans le choix de l’assurance adaptée et au tout long du processus de souscription, ainsi qu’en cas de résiliation/substitution.

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Changement d’assurance emprunteur : optimiser tarifs et garanties

Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite. Le processus est simplifié et les obligations des banques ont été renforcées. Ce droit au changement à tout moment est porteur de grosses économies. Il permet aussi de rehausser sa protection en relevant le niveau des garanties. Voici en détail les 2 avantages de la loi Lemoine sur la substitution d’assurance emprunteur. Libre choix de l’assurance emprunteur tout au long du crédit immobilier L’assurance emprunteur est un élément indispensable pour obtenir un crédit immobilier. La banque l’exige pour sécuriser les sommes en jeu au cas où l’emprunteur est victime d’un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La pression des banques La loi Lagarde instaurée en 2010 autorise de choisir librement le contrat d’assurance de prêt et de refuser la proposition bancaire si la formule alternative présente un niveau de garantie au moins équivalent. C’est le principe de délégation d’assurance. La mise en concurrence des offres via un comparateur d’assurance de prêt immobilier permet d’accéder gratuitement à des devis et de sélectionner le contrat qui correspond à ses besoins et aux exigences de la banque en matière de couverture minimum. À garanties équivalentes, une assurance externe individuelle est jusqu’à trois fois moins chère que l’offre groupe bancaire. Pourtant, peu d’emprunteurs peuvent mettre en œuvre leur droit au libre choix du contrat d’assurance lors de la demande de financement : plus de 80% souscrivent à l’assurance de la banque, focalisés sur le taux nominal et victimes de la pression du prêteur. La loi Lemoine leur offre une deuxième chance de payer le juste prix. Changer d’assurance de prêt avec la loi Lemoine Adoptée en février 2022 et entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et le 1er septembre pour les contrats en stock, la loi Lemoine bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant l’opportunité à tous les emprunteurs de mieux maîtriser le coût de cette dépense imposée. Auparavant, il fallait se réclamer de la loi Hamon ou de l’amendement Bourquin selon l’antériorité du contrat pour pouvoir en changer dans le respect de la date d’échéance. Désormais, à tout moment et sans frais, chacun peut dénoncer le contrat en cours et le substituer par une offre à garanties au moins équivalentes. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez résilier l’assurance bancaire payée au prix fort et la remplacer par une formule externe plus compétitive. Après avoir sélectionné le nouveau contrat via un comparateur en ligne, vous finalisez la souscription avec l’aide d’un courtier : cet expert peut se charger de toutes les démarches administratives de résiliation/substitution auprès des différents prestataires. La loi Lemoine a par ailleurs renforcé les obligations faites aux banques : Toute demande de substitution d’assurance doit recevoir une réponse dans les 10 jours ouvrés. En cas d’acceptation, l’avenant au contrat est rédigé gratuitement dans ce même délai. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive et sur un document unique. Le refus ne peut porter que sur la non-équivalence de niveau de garanties. La banque doit informer chaque année son client emprunteur de son droit au changement d’assurance de prêt sur un support durable (courrier, email, information sur l’espace client sur site en ligne). Pour toute banque manquant à son devoir d’information, la loi prévoit une amende pouvant aller jusqu’à 3 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale Accéder à des tarifs compétitifs avec la loi Lemoine Dans le prolongement des différents dispositifs antérieurs visant à promouvoir la liberté de choisir une assurance de prêt autre que celle proposée par la banque, la loi Lemoine simplifie le changement de contrat afin que chacun puisse accéder plus facilement à des offres compétitives. Dans un contexte de taux d’intérêts élevés, l’assurance représente un levier d’économies essentiel. Si vous n’avez pu négocier le contrat lors de votre demande de financement, vous pouvez le faire quand vous le jugez opportun. Il est toujours intéressant de questionner son assurance emprunteur et de la mettre en parallèle avec les offres du moment. Selon le rapport du CCSF portant sur le bilan de la loi Lemoine, les économies potentielles se chiffrent entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement. Chez Magnolia.fr, pour les milliers d’emprunteurs qui nous ont fait confiance depuis l’entrée en application de la loi Lemoine, le changement d’assurance de prêt a généré un gain moyen de 20 000€. Consultez quelques exemples d’économies potentielles grâce au changement d’assurance de prêt immobilier via notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2024. Plus tôt vous engagez la démarche, plus élevé sera le gain : le coût de l’assurance est en effet calculé sur le capital restant dû. Rehausser le niveau de garantie Le changement d’assurance emprunteur ne doit pas se faire uniquement sur le critère financier. S’il ne vous est pas possible de choisir les garanties de votre assurance de prêt immobilier, vous pouvez en revanche améliorer la couverture. Il revient à la banque de définir les garanties nécessaires à l’octroi du prêt au regard des risques que vous incarnez (âge, état de santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport dangereux). La fiche standardisée d’information remise au moment de la demande de prêt détaille ces garanties et leur niveau. Vous pouvez aller au-delà si vous estimez que votre protection et celle de vos ayants droit doivent être renforcées. Les assurances alternatives contiennent généralement l’option rachat d’exclusion de garanties de certains risques. Si vous souffrez d’une affection dorso-vertébrale ou d’un trouble psychique, vous êtes indemnisé en cas de survenance de ce risque couvert grâce à cette clause. Certains sports dangereux pratiqués régulièrement peuvent également faire l’objet d’un rachat d’exclusion de garantie moyennant une surprime.  En changeant d’assurance emprunteur, vous avez aussi la possibilité de modifier les quotités. Si vous empruntez à deux, la couverture d’assurance est répartie sur deux têtes, de manière équitable ou inégale selon le profil de chacun, l’addition des deux quotités étant au moins égale à 100% de la somme empruntée. En cas d’évolution de situation (nouvel emploi, héritage, maladie, etc.), le changement d’assurance va permettre d’ajuster les quotités et d’optimiser la protection de chacun.La loi Lemoine offre une plus grande flexibilité pour souscrire une assurance de prêt compétitive qui correspond aux exigences de la banque et aux besoins réels de l’emprunteur.

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