Crédit immobilier : comment la loi Lemoine améliore votre pouvoir d’achat ?

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Entrée en vigueur en 2022, à l’époque où l’inflation était au plus bas, la loi Lemoine offre à tous les emprunteurs une opportunité formidable de réduire leurs charges mensuelles. En changeant d’assurance de prêt, il est possible de réaliser d’importantes économies qui se répercutent sur le coût global du crédit immobilier. Magnolia.fr vous explique comment profiter de la loi Lemoine et les autres avancées qu’elle contient.

Optimisez votre pouvoir d’achat avec la loi Lemoine

L’assurance emprunteur est doublement importante compte tenu de :

  • la protection qu’elle apporte à l’emprunteur et sa banque : elle intervient en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail de l’assuré pour rembourser tout ou partie des mensualités.
  • son coût : elle est la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt et représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier.

Malheureusement, trop peu d’emprunteurs lui accordent l’importance qu’elle mérite, par ignorance de leurs droits et par pression des banques. Environ 80% des assurances de prêt immobilier sont souscrites au sein de la banque, alors que les offres alternatives externes sont jusqu’à trois fois moins chères.

Le législateur donne une deuxième chance à tous les emprunteurs. Depuis le 1er septembre 2022, chacun peut changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans attendre la date d’échéance autrefois imposée (amendement Bourquin). L’objectif : faire des économies, tout en étant couvert par des garanties qui correspondent parfaitement à vos besoins. La seule obligation faite à l’emprunteur pour que la banque accepte une assurance déléguée est de respecter l’équivalence de niveau de garanties.

Des milliers d’économie potentiels

Prenons un exemple :

  • En février 2024, vous empruntez 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,05%, couverts par l’assurance bancaire au taux de 0,34% (taux moyen). L’assurance vous coûte 71€ par mois, soit un total de 17 000€.
  • En changeant d’assurance dans le mois qui suit, vous pouvez économiser entre 10 500€ et 13 500€ sur la durée.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance. Plus tôt vous engagez la démarche après la signature de l’offre de prêt, plus important sera le gain.

Les étapes pour changer d’assurance emprunteur

L’obligation de respecter la date d’échéance disparaissant, le changement d’assurance emprunteur devient nettement plus simple :

  • Vous mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier : cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs devis alternatifs du marché.
  • Vous comparez les offres proposées avec l’assurance bancaire en vous aidant de la fiche standardisée d’information afin de respecter l’équivalence de garanties.
  • Vous résiliez le contrat auprès de la banque par courrier recommandé accompagné du nouveau contrat et des conditions générales.

Plus simple encore : faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt. Cet expert vous conseille dans le choix de l’assurance adaptée à votre profil et à votre crédit, et vous permet de mieux appréhender l’étendue et les subtilités des garanties. Son intermédiation est aussi utile pour éviter des trous de garanties et faire coïncider les dates des deux contrats. Chez Magnolia.fr, notre équipe peut prendre en charge toutes les démarches administratives à votre place.

Loi Lemoine : deux mesures inclusives pour les emprunteurs malades

Le changement d’assurance de prêt immobilier est la mesure phare de la loi Lemoine, celle qui porte le texte. Elle contient deux autres dispositifs, destinés à faciliter l’accès à l’assurance emprunteur aux personnes dont l’historique de santé ne permet pas de souscrire un contrat à des conditions standards, pire, d’essuyer un refus en raison du niveau élevé du risque.

Fin de la sélection médicale

Pour souscrire une assurance de prêt immobilier, l’emprunteur remplit un questionnaire de santé qui renseigne l’assureur sur ses antécédents et son état actuel de santé, permettant à ce dernier d’évaluer le risque pour définir les garanties requises, et d’appliquer une tarification en conséquence.

Les personnes malades ou anciennement malades écopent de surprimes d’assurance, assorties ou non d’exclusion de garanties, en raison des risques accrus de santé qu’elles incarnent. Même si elles peuvent bénéficier de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), l’accès à l’assurance et au crédit reste un parcours du combattant.

Depuis le 1er juin 2022, il est possible d’accéder à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé  si vous remplissez les deux conditions suivantes :

  1. La part assurée, tous crédits confondus, n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec une quotité de 50% sur chaque tête).
  2. Le prêt est soldé avant votre 60ème anniversaire.

Plus de questionnaire de santé et plus de surprime : vous souscrivez à l’assurance de prêt à des conditions standards. Ce dispositif cible les emprunteurs de moins de 35 ans en raison de la durée maximale légale de remboursement fixée à 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA, de construction ou dans l’ancien avec travaux). Il concerne finalement une faible fraction des emprunteurs compte tenu du seuil des 200 000€, insuffisant dans les zones à forte pression immobilière.

Amélioration du droit à l’oubli

La loi Lemoine a par ailleurs amélioré les conditions d’accès à l’assurance de prêt pour les emprunteurs ayant surmonté un cancer. Passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, contre 10 auparavant, la souscription à l’assurance se fait sans déclaration de l’ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Si l’emprunteur indique qu’il a eu un cancer, l’assureur ne doit pas en tenir compte dans son évaluation du risque. Le droit à l’oubli s’applique désormais aux personnes guéries d’une hépatite virale C.

 

 

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie.  Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.