Le rachat de crédit hypothécaire permet de regrouper vos prêts (immobiliers et, selon les cas, vos crédits conso) en un seul nouveau crédit garanti par une hypothèque sur un bien dont vous êtes propriétaire. L’objectif est souvent de réduire la mensualité via un allongement de durée — ce qui augmente le coût total : c’est le point de vigilance majeur.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédit hypothécaire ?
- C’est une opération de regroupement de prêts adossée à une garantie hypothécaire prise sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Elle s’adresse donc aux propriétaires (résidence principale, secondaire, locatif).
- L’hypothèque est un droit sur le bien au profit du prêteur, sans dépossession du propriétaire.
À savoir : l’hypothèque conventionnelle se passe devant notaire et est inscrite au service de la publicité foncière.
Comment ça fonctionne concrètement ?
Principe financier
- La banque solde vos anciens prêts (immo/conso) et met en place un nouveau crédit unique, garanti par hypothèque. La mensualité baisse le plus souvent grâce à une durée plus longue, mais le coût global augmente.
- Côté prêteur, l’opération intègre le remboursement des capitaux, des intérêts et, le cas échéant, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) dues aux anciens prêteurs.
Crédits concernés
- Rachat d’un prêt immo seul ou immo + conso ; possibilité d’inclure une trésorerie travaux selon profil et politique prêteur.
Garantie : hypothèque vs caution
- Le rachat hypothécaire implique une hypothèque (acte notarié). Une caution n’exige pas d’hypothèque ni de notaire ; le choix dépend du dossier et des offres disponibles (voir nos pages “Rachat de prêt immo”, “Caution” pour approfondir).
À noter : le rachat entraîne souvent le remboursement anticipé de vos anciens prêts : vérifiez les IRA prévues au contrat.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Statut & bien immobilier
- Être propriétaire d’un bien éligible (valeur suffisante). Les prêteurs raisonnent en quotité / LTV et apprécient la qualité du bien (localisation, état, marché). Les seuils varient selon les établissements (pas de norme légale unique).
Situation financière
- Revenus stables, taux d’endettement maîtrisé, reste à vivre suffisant, gestion bancaire saine ; politique d’octroi propre à chaque prêteur (banque/crédit/délégation).
Dossier à préparer (exemples)
- Pièces d’identité, justificatifs de revenus et charges, titres de propriété, évaluations du bien, tableaux d’amortissement, relevés des encours, etc. (la checklist peut évoluer selon l’étude et le notaire).
À savoir : si une ancienne hypothèque existe sur votre bien, elle peut s’éteindre automatiquement 1 an après la dernière échéance du prêt garanti, sinon mainlevée anticipée via notaire (avec frais).
Le rôle du notaire
Pourquoi est-il requis ?
- Seul le notaire peut recevoir l’acte d’hypothèque et procéder à son inscription au service de la publicité foncière : il sécurise juridiquement l’opération et la publicité de la garantie.
Étapes clés côté notariat
- Vérifications juridiques (propriété, charges, hypothèques existantes), rédaction de l’acte, inscription de l’hypothèque, déblocage et affectation des fonds pour solder les prêts rachetés, gestion de mainlevée d’anciennes garanties si nécessaire.
Combien ça coûte ?
L’enveloppe de frais dépend de votre dossier et de la politique du prêteur/notaire. Voici les postes courants à prévoir.
1) Frais liés à l’hypothèque
- Acte notarié et formalités (rédaction, inscription, publicité foncière). Barèmes variables, mandatés par la réglementation et la pratique notariale.
2) Mainlevée d’hypothèque (si garantie existante)
- Automatique sans frais 1 an après la dernière échéance du prêt initial (extinction de l’inscription).
- Avant ce délai, une mainlevée peut être demandée via notaire (frais).
3) Indemnités de remboursement anticipé (IRA) sur anciens prêts
- Prêt immobilier à taux fixe : plafond légal = le plus petit de
- 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt
- ou 3 % du capital restant dû.
- Crédit à la consommation : plafond 1 % (> 1 an restant) ou 0,5 % (≤ 1 an), sous conditions prévues par la loi.
Attention : comparez coût total avant/après (intérêts + frais + IRA) et tenez compte de votre horizon de détention du bien.
Avantages et limites
Avantages
- Mensualité allégée, pilotage budgétaire plus simple (un seul prêt), possibilité d’inclure des travaux selon les cas ; solution accessible aux propriétaires.
Limites
- Coût global souvent plus élevé (durée plus longue), frais initiaux (notaire, formalités), immobilisation du bien en garantie, passage chez le notaire obligatoire.
À retenir : le rachat hypothécaire n’a de sens que si le gain de mensualité compense les frais sur votre horizon.
Démarche pas-à-pas (synthèse)
- Diagnostic : objectifs (mensualité, durée), encours, valeur du bien.
- Simulation : estimation des conditions (taux/durée) et faisabilité de la garantie.
- Montage du dossier : pièces, estimations, tableaux d’amortissement.
- Offre du prêteur puis signature chez le notaire ; inscription de l’hypothèque ; solde des anciens prêts (IRA éventuelles).
- Après : un échéancier unique ; conservez l’acte ; anticipez la mainlevée le moment venu.
Les questions fréquentes
Doit-on passer par un notaire ?
Oui, pour une hypothèque conventionnelle, l’acte et l’inscription sont du ressort du notaire. (Pour une caution, ce n’est pas requis.).
Quelles pénalités si je solde mes anciens prêts ?
Pour un prêt immo à taux fixe : min(6 mois d’intérêts ; 3 % du CRD). Pour un crédit conso : 1 % (> 1 an) ou 0,5 % (≤ 1 an), sous conditions.
La mainlevée est-elle obligatoire ?
Non si vous attendez l’extinction automatique 1 an après la dernière échéance. Si vous vendez plus tôt ou avez besoin d’un titre clair, mainlevée notariée (frais).