Acheter ou construire un logement suppose presque toujours de passer par un crédit. En France, près de 30 % des ménages remboursent un prêt immobilier. Une fois votre demande acceptée, la banque vous transmet une offre : vous disposez alors d’un délai légal de réflexion de 10 jours (Code de la consommation, art. L. 313-34) pour en analyser les conditions.
Parmi elles, la mensualité est déterminante puisqu’elle reflète votre équilibre financier : vos remboursements ne doivent pas dépasser en général 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. Chaque échéance inclut le remboursement du capital, les intérêts dus à la banque et l’assurance emprunteur.
Découvrez comment calculer facilement votre mensualité de prêt immobilier et utilisez des simulateurs fiables pour évaluer votre budget rapidement.
Qu’est-ce qu’une mensualité de prêt immobilier ?
Pour bien calculer votre prêt immobilier, comprenez d’abord ce que recouvre la mensualité. Il s’agit du montant que vous versez chaque mois à votre banque pour rembourser votre prêt immobilier. Fixée dès la signature du contrat, cette somme dépend de plusieurs paramètres : le capital emprunté, la durée de remboursement, le taux d’intérêt appliqué et le coût de l’assurance emprunteur.
En pratique, les banques veillent à ce que vos mensualités n’excèdent pas 35 % de vos revenus nets mensuels afin de limiter le risque de surendettement. Ce calcul inclut l’ensemble de vos charges liées au crédit, assurance comprise.
La composition d’une mensualité
Chaque mensualité regroupe trois volets indissociables :
- Le capital : la part du montant emprunté que vous remboursez progressivement.
- Les intérêts : la rémunération de la banque, calculés sur le capital restant dû.
- L’assurance emprunteur : qui couvre les risques de décès, invalidité ou incapacité de travail, et peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit selon les profils.
1. Le remboursement du capital
Le capital correspond à la somme initialement empruntée. Chaque mois, une partie de votre mensualité permet d’en rembourser une fraction. Au début du crédit, cette part reste modeste, car les intérêts pèsent davantage, mais elle augmente progressivement. Ainsi, sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans, vous pouvez commencer par rembourser environ 300 € de capital le premier mois, puis 302 € le mois suivant et ainsi de suite. Plus vous avancez, plus la part du capital devient importante.
2. Les intérêts
Les intérêts représentent le coût du prêt pour l’emprunteur. Ils sont calculés sur le capital restant dû et varient selon le taux appliqué. En 2024, les taux moyens oscillent entre 3,5 % et 4,5 % selon la durée et le profil emprunteur. La plupart des ménages français privilégient les taux fixes, jugés plus sécurisants. Bonne nouvelle : la charge des intérêts diminue mécaniquement au fil du remboursement, car le capital restant dû s’allège.
3. L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur, quasi systématique en pratique, protège contre le décès, l’invalidité ou l’incapacité de travail. Son coût dépend de l’âge, de la santé et des garanties choisies. Pour un emprunteur de 35 ans sans problème médical, le taux se situe généralement entre 0,25 % et 0,40 % du capital emprunté. Depuis la loi Lemoine, il est possible de résilier ou changer d’assurance à tout moment, un levier efficace pour alléger ses mensualités.
4. Les frais annexes
Des frais d’un prêt immobilier peuvent s’ajouter, comme les frais de dossier ou de garantie. Ils sont le plus souvent payés dès la mise en place du prêt, mais certaines banques proposent un étalement. En moyenne, les frais de dossier représentent environ 1 % du montant emprunté, avec un plafond de 1 500 €.
Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?
La mensualité d’un prêt à échéances constantes se calcule avec la formule d’annuité : M=P×i÷(1−(1+i)−m)
avec :
- P = capital emprunté,
- i = taux d’intérêt mensuel, obtenu à partir du taux annuel nominal t (hors assurance) selon la formule i = t/12,
- m = nombre total de mensualités, soit 12×n pour une durée de n années.
Exemple rapide
Prenons un exemple concret. Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, avec un taux nominal annuel de 2 %, la mensualité se calcule à environ 1 011,77 €, soit 1 012 € arrondis. Si on garde le même capital et la même durée, mais qu’on modifie le taux, la mensualité passe à environ :
- 1 160 € avec un taux de 3,5 %,
- 1 212 € avec un taux de 4 %,
- 1 265 € avec un taux de 4,5 %.
À ce calcul, il faut penser à ajouter l’assurance : par exemple, à 0,30 % par an du capital initial, cela représente environ 50 € de plus chaque mois pour un emprunt de 200 000 €.
Pour aller plus vite, un tableur peut faire le calcul automatiquement. Dans Excel en français, la formule à saisir est : =VPM(2%/12;240;-200000), ce qui donne 1 011,77 €. Dans Excel ou Google Sheets en anglais, la formule correspondante est : =PMT(2%/12,240,-200000). Il suffit de diviser le taux annuel par 12, de convertir la durée en mois et de placer le signe - devant le capital pour obtenir un résultat positif.
Les facteurs qui influencent la mensualité d’un prêt immobilier
Le montant de votre mensualité de prêt immobilier dépend de plusieurs paramètres :
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Facteur |
Impact sur la mensualité |
Impact sur le coût total du crédit |
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Montant emprunté |
Plus le capital est élevé, plus la mensualité augmente. |
Plus de capital signifie aussi plus d’intérêts payés. |
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Durée du prêt |
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse. |
Mais le coût global grimpe, car vous payez des intérêts plus longtemps. |
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Taux d’intérêt |
Un taux plus haut = mensualité plus élevée. |
Le coût total augmente fortement avec le taux. |
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Type de taux (fixe/variable) |
Le taux fixe assure des mensualités stables. Le variable peut faire varier la mensualité. |
Le variable peut réduire ou augmenter le coût total, selon l’évolution du marché. |
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Assurance emprunteur |
S’ajoute à chaque mensualité (souvent 0,25 % à 0,40 % du capital/an). |
Peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. |
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Frais annexes (dossier, garantie) |
Peuvent être lissés sur la durée, ce qui gonfle légèrement la mensualité. |
Généralement réglés en amont, ils alourdissent le coût global. |
Exemple chiffré pour 200 000 € empruntés
Imaginons un prêt de 200 000 €, sans assurance, pour comparer l’impact de la durée et du taux :
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2 % |
3 % |
4 % |
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15 ans (180 mois) |
≈ 1 287 € |
≈ 1 381 € |
≈ 1 479 € |
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20 ans (240 mois) |
≈ 1 012 € |
≈ 1 109 € |
≈ 1 212 € |
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25 ans (300 mois) |
≈ 848 € |
≈ 948 € |
≈ 1 056 € |
On voit que rallonger la durée de 15 à 25 ans réduit la mensualité de plus de 400 €, mais entraîne un coût total plus élevé, car vous payez des intérêts plus longtemps.
Avec assurance
Si on ajoute une assurance emprunteur de 0,30 %/an du capital (cela fait environ 50 € par mois pour 200 000 €), il faut ajouter ce montant à chacune des mensualités. Exemple : un prêt à 3 % sur 20 ans passe ainsi de 1 109 € à 1 159 €.
Quels sont les outils pour calculer votre mensualité de prêt immobilier ?
Pour calculer vos mensualités, utilisez soit des simulateurs en ligne, soit des tableurs Excel ou Google Sheets.
Les simulateurs en ligne
Rapides et gratuits, ils permettent en quelques clics de connaître le montant de vos mensualités à partir des données essentielles : capital emprunté, durée et taux d’intérêt. Certains intègrent aussi l’assurance emprunteur, la possibilité de moduler vos remboursements ou encore de comparer plusieurs offres. Résultat : une estimation immédiate et personnalisée, idéale pour un premier repérage.
Les tableurs (Excel, Google Sheets)
Plus techniques, mais aussi plus flexibles, les tableurs vous donnent une maîtrise totale. Vous pouvez utiliser des fonctions comme VPM (Excel en français) ou PMT (Google Sheets/Excel en anglais) pour calculer automatiquement vos mensualités.
Avantage : la personnalisation. Vous pouvez tester plusieurs scénarios, créer un échéancier mois par mois et même générer des graphiques pour visualiser la part du capital et des intérêts au fil du temps. C’est l’outil idéal pour suivre votre remboursement dans la durée et planifier vos finances.
Astuces pour ajuster ou réduire sa mensualité prêt immobilier
Vous pouvez ajuster votre prêt immobilier sur plusieurs années grâce à trois leviers principaux pour mieux respecter votre budget.
1. Négocier le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt reste le facteur décisif dans le calcul de votre mensualité. Une variation, même légère, peut représenter plusieurs dizaines d’euros de différence chaque mois et plusieurs milliers d’euros sur l’ensemble du prêt. Comparez attentivement les offres bancaires et mettez-les en concurrence pour obtenir le meilleur taux. Dans bien des cas, cette démarche permet de faire baisser le taux de quelques dixièmes de point, un gain qui peut sembler minime à première vue mais qui devient considérable lorsqu’on le projette sur 15, 20 ou 25 années de remboursement.
2. Adapter la durée du prêt
Allonger la durée d’un prêt permet de réduire le montant des mensualités. C’est une option souvent intéressante pour les ménages dont le budget mensuel est serré, car elle rend le remboursement plus supportable au quotidien. Toutefois, cette solution a un revers : comme les intérêts s’appliquent pendant une période plus longue, le coût global du crédit augmente sensiblement. À l’inverse, choisir une durée plus courte implique des mensualités plus élevées, ce qui demande une capacité de remboursement plus importante, mais cette stratégie présente un avantage majeur : elle réduit de manière significative le montant total des intérêts payés et donc le coût final de l’emprunt.
3. Anticiper certains remboursements
Réaliser des remboursements anticipés, même partiels, permet de réduire directement le capital restant dû. Deux options s’offrent à vous : réduire vos mensualités pour alléger votre budget ou maintenir le même montant pour raccourcir la durée du prêt. Quelle que soit la solution choisie, l’effet est le même : vous payez moins d’intérêts, puisque ceux-ci sont calculés sur un capital plus faible et sur une période potentiellement plus courte.
Il faut toutefois garder à l’esprit que la banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). La loi encadre strictement ces frais : ils ne peuvent dépasser six mois d’intérêts sur le montant remboursé par anticipation, ni excéder 3 % du capital restant dû (article L. 313-47 du Code de la consommation).