Avant de parler taux, il faut chiffrer l’ensemble des coûts d’un achat : frais de notaire et d’agence, assurance, intérêts… et surtout le TAEG, le « coût tout compris » du crédit.
Nous vous donnons ici un cadre clair pour estimer ces frais, comprendre leur calcul et anticiper leur impact sur votre budget. Au programme : bases de calcul des frais de notaire et d’agence, mensualités et intérêts, et focus sur les intérêts intercalaires quand les fonds sont débloqués par étapes.
Ce qui entre vraiment dans “les frais” d’un prêt immobilier
Pour estimer correctement le coût de votre projet, additionnez :
- Frais d’acquisition (“frais de notaire”) : droits et taxes, émoluments du notaire, débours. Ce sont majoritairement des impôts collectés par le notaire.
- Frais d’agence immobilière (si achat via agence) : commission au pourcentage ou forfait, payée par vendeur ou acquéreur selon mandat/annonce.
- Frais de garantie (caution, hypothèque, PPD), frais de dossier, courtage (si courtier), assurance emprunteur : ces postes entrent dans le TAEG quand ils sont obligatoires.
- Intérêts intercalaires (si déblocages progressifs/VEFA/travaux) : intérêts dus avant le démarrage de l’amortissement du capital.
A retenir : pour comparer deux offres, fiez-vous au TAEG (intègre tous les coûts obligatoires) et non au seul taux nominal.
Frais de notaire : ordre de grandeur & composition
Ordres de grandeur usuels
- Logement ancien : environ 7 à 8 % du prix.
- Logement neuf : environ 2 à 3 %.
Ces écarts tiennent surtout au poids différent des droits de mutation.
De quoi sont-ils composés ?
- Droits et taxes (DMTO + taxes annexes),
- Émoluments (rémunération réglementée du notaire),
- Débours (sommes avancées pour votre compte).
Points récents (2025)
- Certaines collectivités peuvent porter le taux de DMTO jusqu’à 5 % (contre 4,5 % auparavant). Surveillez votre département.
- Les émoluments peuvent, dans certains cas, faire l’objet d’une remise plafonnée à 20 % sur les tranches ≥ 100 000 €.
A savoir : “frais de notaire” est un abus de langage ; l’essentiel va au Trésor public, pas au notaire.
Frais d’agence : qui paie, combien, comment les lire ?
- Qui paie ? Le mandat peut prévoir vendeur ou acquéreur. L’annonce doit indiquer qui supporte les honoraires et le prix TTC.
- Montants : le plus souvent 3 à 10 % du prix (moyenne ~4–5 %), parfois forfait (notamment en ligne).
- Pratique du marché : selon les configurations, la charge “affichée” évolue mais le prix final payé par l’acheteur s’équilibre – l’important est de raisonner en prix acte-en-main.
A noter : en location, les frais côté locataire sont plafonnés (loi ALUR). Ne pas confondre avec la transaction.
Intérêts intercalaires : quand y êtes-vous exposé ?
Vous en payez lorsque la banque débloque les fonds par étapes (VEFA, construction, gros travaux). Le calcul est proportionnel aux sommes déjà débloquées et à la durée d’utilisation jusqu’au déblocage suivant ou à la mise en amortissement complet.
Exemple de principe : Intérêts intercalaires = Montant débloqué × taux du prêt × (jours/360 ou 365), jusqu’à la prochaine étape.
TAEG : l’indicateur “coût total” à comparer
Le TAEG (taux annuel effectif global) représente le coût total du crédit pour l’emprunteur ; il inclut intérêts, assurance obligatoire, frais de dossier, garantie, frais imposés (ex. tenue de compte si exigée), etc. C’est l’outil légal de comparaison des offres.
Ressource utile : simulateur officiel Service-Public (échéancier + TAEG).
Capacité d’emprunt : la règle des 35 % (HCSF) et la durée
- Taux d’effort maximum : 35 %, assurance comprise.
- Durée maximale : 25 ans (avec marge de flexibilité encadrée par dossiers dérogatoires).
- Exceptions encadrées : différé/VEFA ou >10 % de travaux peuvent porter l’amortissement jusqu’à 27 ans ; les banques disposent de 20 % de flexibilité, orientée vers résidences principales/primo-accédants.
A retenir : au-delà des 35 %, votre dossier peut encore passer dans la limite des dérogations… mais rien n’est garanti.
Mensualité & intérêts : les formules simples à connaître
Pour un prêt à taux fixe à échéances constantes, la mensualité M se calcule classiquement ainsi :
M = [C × (t / 12)] / [1 − (1 + t/12)^(−n)]
(C = capital, t = taux annuel nominal, n = nombre total de mensualités).
Le coût des intérêts correspond à la somme des mensualités (hors assurance) moins le capital emprunté. Utilisez un tableau d’amortissement pour visualiser la part d’intérêts vs capital à chaque échéance.
A savoir : l’assurance emprunteur s’ajoute à la mensualité “banque” et entre dans le TAEG si elle est obligatoire.
Méthode express en 5 étapes pour estimer vos coûts
- Prix du bien (HT vs FAI selon l’annonce) + commission d’agence si applicable.
- Ajoutez les frais de notaire (ordre de grandeur neuf 2–3 %, ancien 7–8 %).
- Déduisez l’apport pour déterminer le capital à emprunter.
- Calculez mensualité & TAEG (intérêts + assurance + dossier + garantie…).
- Vérifiez votre capacité vs 35 % sur 25 ans (éventuelles dérogations).
Erreurs fréquentes à éviter
- Ne comparer que le taux nominal au lieu du TAEG.
- Oublier les frais de garantie et frais imposés (tenue de compte) dans le coût global.
- Sous-estimer les intérêts intercalaires en VEFA/travaux.
- Mal lire les annonces : qui paie l’agence ? Prix FAI/HAI ?
- Ignorer la contrainte HCSF (35 % / 25 ans) lors de la simulation.