Obtenir un prêt immobilier sans assurance emprunteur est quasiment impossible. Pourtant, il arrive qu'un candidat à l'emprunt essuie un refus d'assurance de prêt, notamment en raison d'un risque de santé aggravé, d'une profession dangereuse ou de la pratique d'un sport à risque. Cette situation ne signifie pas automatiquement que le projet immobilier est compromis.
La banque cherche avant tout à s'assurer que le crédit sera remboursé en cas d'aléa. Si l'assurance ne peut pas jouer ce rôle, d'autres solutions existent pour rassurer son banquier et obtenir malgré tout un financement.
Magnolia vous explique quelles sont les raisons d'un refus d'assurance emprunteur, les conséquences sur votre prêt immobilier et les alternatives permettant de convaincre votre établissement bancaire.
Le refus d'assurance emprunteur signifie-t-il que le prêt est refusé ?
Pas nécessairement. Il faut distinguer 2 décisions différentes :
- le refus d'assurance de prêt
- le refus du crédit.
Les banques ont le droit de n'accepter un prêt que si le risque de non-remboursement reste maîtrisé.
Lorsque l'assurance est refusée, elle peut :
- demander une autre assurance
- exiger une garantie complémentaire
- accepter un montage différent
- ou finalement refuser le crédit.
Tout dépend du niveau de risque et des garanties alternatives proposées.
Pourquoi le banquier est-il inquiet en l’absence d’assurance emprunteur ?
L'assurance de prêt protège principalement la banque. Si l'emprunteur décède, devient invalide et se retrouve en incapacité durable de travailler, l'assureur rembourse tout ou partie du capital restant dû.
Sans cette sécurité, le risque financier repose davantage sur l'établissement prêteur.
Le banquier cherchera donc à vérifier que d'autres garanties offrent un niveau de protection suffisant.
Comment rassurer son banquier après un refus d'assurance de prêt ?
Même après un premier refus, plusieurs solutions permettent de présenter une demande solide. Il y a différentes façons de monter un dossier anti-refus d’assurance emprunteur.
Faire appel à un autre assureur
Chaque compagnie applique sa propre politique de sélection. Un assureur peut refuser un dossier qu'un concurrent acceptera avec :
- une surprime d’assurance de prêt
- une exclusion limitée
- une garantie partielle.
Il est donc conseillé de ne pas s'arrêter au premier refus et de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt.
Les contrats alternatifs sont souvent plus souples
Les assureurs spécialisés dans les risques aggravés disposent parfois :
- d'équipes médicales dédiées
- de grilles tarifaires spécifiques
- d'accords particuliers pour certaines pathologies.
Comparer plusieurs offres augmente considérablement les chances d'obtenir une couverture.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites appel aux services d’un courtier en assurance de prêt : cet expert sait vous orienter vers les contrats adaptés à votre problématique pour vous éviter un refus de la banque.
Passer par la convention AERAS
La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) facilite l'accès à l'assurance pour les personnes qui ne peuvent être assurées à des conditions standards ou qui se voient refusées pour motif médical.
Sans toutefois garantir l’accès à une assurance de prêt, ce dispositif prévoit :
- plusieurs niveaux d'examen du dossier
- une étude approfondie par des experts médicaux
- des possibilités d'assurance malgré certaines pathologies.
Le dossier est automatiquement étudié lorsqu'il remplit les conditions prévues par la convention.
Présenter un apport personnel plus important
Un apport élevé rassure naturellement le prêteur. Il démontre :
- une capacité d'épargne
- une bonne gestion financière
- un risque de défaut plus faible.
Plus le montant emprunté diminue, plus le risque supporté par la banque est limité.
Réduire le montant du prêt
Lorsque cela est possible, diminuer le capital emprunté facilite l'acceptation du dossier. Cela peut passer par :
- un achat moins coûteux
- un apport complémentaire
- une durée plus courte.
Le risque global diminue alors mécaniquement. Si vous restez sous la barre des 200 000 € avec un terme avant vos 60 ans, vous pouvez légalement accéder à une assurance de prêt immobilier sans questionnaire de santé à compléter.
Faire intervenir un co-emprunteur
Un second emprunteur présentant un excellent profil peut rassurer la banque. Si ce co-emprunteur dispose d'un CDI, bénéficie d'une bonne santé, possède des revenus confortables, la solidité du dossier augmente.
Dans certains cas, seule la personne présentant le risque aggravé verra son assurance limitée.
Mettre en place une seconde hypothèque ou demander la caution d’un tiers
L'hypothèque ou la caution est une garantie classique toujours exigée par la banque lors de votre demande de financement, afin de se prémunir contre d’éventuels défauts de paiement. La première porte sur le bien financé par le crédit, la seconde est généralement souscrite auprès d’un organisme de cautionnement comme Crédit Logement (leader du marché, accepté par la quasi-totalité des banques).
La banque pourra faire vendre le bien immobilier afin de récupérer les sommes restant dues, ou se faire rembourser par l’organisme de caution.
En cas de refus d’assurance, il est possible de placer une seconde hypothèque sur un autre bien immobilier que vous détenez. Celui-ci sert de garantie si jamais un sinistre vous empêchait d’honorer votre dette.
Un proche peut également se porter caution pour rembourser le capital restant dû en cas de défaillance de votre part.
Donner un nantissement
Le nantissement consiste à affecter un placement financier en garantie. Il peut s'agir :
- d'une assurance vie
- d'un portefeuille titres
- d'un compte à terme
- de parts de société.
Cette garantie rassure fortement certains établissements.
Présenter un patrimoine solide
Le banquier analyse également :
- votre patrimoine immobilier qui peut servir de garantie via une hypothèque
- votre épargne
- vos placements
- vos revenus réguliers.
Un patrimoine conséquent démontre votre capacité à faire face aux échéances même en cas d'imprévu.
Comment préparer un dossier pour rassurer son banquier ?
Plus votre dossier est solide, plus la banque sera disposée à étudier des solutions alternatives.
Soigner sa situation financière
Avant de déposer une demande de prêt, il est conseillé de :
- éviter les découverts bancaires
- solder les crédits renouvelables
- limiter les dépenses importantes
- constituer une épargne de précaution.
Stabiliser sa situation professionnelle
Les profils les plus rassurants restent :
- les salariés en CDI
- les fonctionnaires
- les professions libérales installées depuis plusieurs années
- les chefs d'entreprise présentant des bilans positifs.
La stabilité des revenus est un critère majeur.
Préparer les justificatifs médicaux
Lorsque le refus est lié à la santé, fournir un dossier médical complet peut faire évoluer la décision. Selon les cas, il est utile d'apporter :
- des comptes rendus récents
- des certificats de guérison
- des résultats d'examens favorables
- l'avis du médecin spécialiste.
Une évolution positive de l'état de santé peut modifier l'analyse du risque.
Que faire après un premier refus ?
Un refus n'est jamais une fatalité. Plusieurs démarches peuvent être entreprises.
Demander les raisons du refus
Comprendre les motivations de l'assureur permet de rechercher une solution adaptée.
Le refus peut concerner :
- toutes les garanties
- uniquement l'invalidité
- uniquement l'incapacité de travail.
La stratégie ne sera pas la même selon le cas.
Solliciter plusieurs compagnies
Avant de vous résigner, sachez qu'il est possible de contester un refus d'assurance de prêt en sollicitant d'autres compagnies : les écarts d'acceptation sont parfois très importants.
Vérifier l'évolution de son état de santé
Une pathologie stabilisée peut conduire à une réévaluation quelques mois ou quelques années plus tard.
L'amélioration de votre état de santé permet parfois :
- de supprimer une surprime
- de réduire les exclusions de garanties
- d'obtenir enfin une couverture complète.
Tableau récapitulatif des solutions pour rassurer son banquier
|
Situation |
Solution proposée |
Impact sur le dossier |
|
Refus pour raison médicale |
Comparer plusieurs assureurs |
Élevé |
|
Risque aggravé de santé |
Convention Aeras |
Très élevé |
|
Assurance refusée |
Hypothèque sur un autre bien |
Élevé |
|
Assurance refusée |
Nantissement d’un produit financier |
Élevé |
|
Montant emprunté important |
Augmenter l’apport |
Élevé |
|
Risques élevés et/ou revenus insuffisants |
Ajouter un co-emprunteur |
Très élevé |
|
Patrimoine conséquent |
Garantie réelle |
Élevé |
|
Dossier complexe |
Recourir à un courtier |
Très élevé |
Les erreurs à éviter pour rassurer son banquier
Pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit malgré un refus d'assurance, évitez de :
- cacher une information médicale
- fournir un questionnaire incomplet
- accepter immédiatement le premier refus
- ne consulter qu'un seul assureur
- négliger les garanties alternatives
- présenter un dossier bancaire déséquilibré.
Une fausse déclaration en assurance de prêt peut entraîner la nullité du contrat d'assurance si celui-ci est finalement accordé.
Un refus d'assurance de prêt ne condamne pas automatiquement un projet immobilier. Pour convaincre son banquier, il est essentiel de démontrer que le risque est compensé par d'autres garanties :
- délégation d'assurance
- convention AERAS
- apport personnel plus élevé
- hypothèque sur un autre bien immobilier
- nantissement
- intervention d'un co-emprunteur.
En préparant un dossier solide et en comparant plusieurs assureurs, de nombreux emprunteurs parviennent finalement à obtenir leur financement. L'accompagnement d'un courtier spécialisé peut également faire la différence, en orientant le dossier vers les assureurs les plus adaptés aux profils présentant un risque aggravé.
FAQ : comment rassurer son banquier en cas de refus d’assurance ?