Lorsqu’un dégât des eaux ou un incendie survient dans un immeuble, déterminer les responsabilités et gérer l’indemnisation peut vite devenir un casse-tête. Pour simplifier et accélérer la prise en charge de ces sinistres, les compagnies d’assurance ont mis en place une convention spécifique : la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble).
Applicable depuis 2018, elle encadre la manière dont les assureurs se répartissent les frais et responsabilités lors de sinistres matériels dans les immeubles collectifs.
Découvrons ensemble le fonctionnement, les principes et les limites de cette convention, devenue incontournable pour les assureurs habitation et les copropriétaires.
Qu’est-ce que la convention IRSI ?
Définition et origine de la convention IRSI
La convention IRSI, acronyme d’Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble, est un accord signé entre les compagnies d’assurance afin de simplifier la gestion des sinistres matériels dans les immeubles collectifs.
Elle est entrée en vigueur le 1er juin 2018, en remplacement de l’ancienne convention CIDRE (Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation de recours en cas de Dégâts des Eaux).
Son objectif principal est de faciliter l’indemnisation des sinistres liés à des dégâts des eaux ou incendies affectant plusieurs logements, en désignant un seul assureur en charge de la gestion du dossier pour toutes les parties concernées.
Les sinistres concernés
La convention IRSI s’applique uniquement à certains types de sinistres, répondant à des critères précis :
- Nature du sinistre : dégâts des eaux ou incendie
- Lieu : immeuble collectif (copropriété ou immeuble en location)
- Montant des dommages : inférieur ou égal à 5 000 € hors taxes par local sinistré (plafond actualisé depuis 2020).
De facto, la convention IRSI ne concerne pas les sinistres majeurs, les catastrophes naturelles, ni les sinistres survenus dans une maison individuelle.
À quoi sert la convention IRSI ?
Simplifier la gestion des sinistres multiples
Avant la convention IRSI, chaque sinistré devait déclarer son sinistre à son propre assureur, entraînant des démarches longues et parfois contradictoires.
La convention IRSI met fin à cette complexité en désignant un seul interlocuteur pour tous les assurés concernés par un même sinistre.
Concrètement :
- L’assureur gestionnaire est celui de l’occupant du logement où le sinistre a pris naissance, ou celui du propriétaire si le logement est vacant.
- Cet assureur gère l’expertise, la réparation et l’indemnisation de toutes les parties lésées (autres copropriétaires, locataires, etc.), dans la limite du plafond fixé par la convention.
Accélérer l’indemnisation
En supprimant les échanges complexes entre assureurs, la convention IRSI permet de :
- Raccourcir les délais d’indemnisation
- Éviter les litiges entre compagnies d’assurance
- Offrir une meilleure visibilité au sinistré sur le suivi de son dossier.
La victime d’un dégât des eaux ou d’un incendie est ainsi indemnisée plus rapidement, souvent sans avoir à identifier elle-même le responsable du sinistre.
Comment fonctionne la convention IRSI ?
Étape 1 : déclaration du sinistre
Lorsqu’un dégât des eaux ou un incendie survient, le sinistré doit déclarer le sinistre à son assurance habitation dans les 5 jours ouvrés.
Si plusieurs logements ou parties communes sont touchés, l’assureur détermine s’il entre dans le champ d’application de la convention IRSI.
Les conditions essentielles sont :
- sinistre inférieur ou égal à 5 000 € HT par local
- sinistre matériel (pas de dommages corporels)
- sinistre survenu dans un immeuble collectif
- au moins 2 assureurs impliqués.
Étape 2 : désignation de l’assureur gestionnaire
Selon l’article 3 de la convention IRSI, l’assureur gestionnaire est désigné en fonction du lieu de provenance du sinistre :
- Si le sinistre provient d’un logement occupé, c’est l’assureur de l’occupant qui devient gestionnaire.
- Si le logement est vide, c’est l’assureur du propriétaire non occupant (PNO) qui prend la gestion.
- Si le sinistre provient des parties communes, l’assureur de la copropriété (souvent le syndic) devient gestionnaire.
Cet assureur sera chargé de l’expertise, des réparations et du règlement des indemnisations pour tous les dommages matériels directs subis par les différents assurés.
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Type d’occupation |
Assureur gestionnaire et payeur du sinistre |
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Copropriétaire occupant disposant d’une assurance habitation |
Assureur du copropriétaire |
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Copropriétaire occupant sans assurance habitation |
Assureur de la copropriété |
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Locataire assuré |
Assureur du locataire |
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Locataire non assuré |
Assureur du propriétaire non occupant |
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Locataire en logement meublé ou saisonnier |
Assureur du propriétaire non occupant |
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Logement vacant |
Assureur du propriétaire non occupant |
Étape 3 : expertise et indemnisation
L’assureur gestionnaire missionne un expert unique, qui évalue l’ensemble des dommages pour toutes les parties concernées.
Ce rapport d’expertise sert de référence à tous les assureurs impliqués.
L’indemnisation est alors versée :
- directement par l’assureur gestionnaire au sinistré,
- dans la limite du plafond de 5 000 € HT par local sinistré.
L’assureur gestionnaire récupère ensuite, le cas échéant, une partie des sommes auprès des autres assureurs concernés selon les règles internes de la convention.
Quelles sont les responsabilités selon la convention IRSI ?
Le rôle de l’assureur gestionnaire
L’assureur gestionnaire prend en charge :
- la coordination du dossier
- la désignation de l’expert
- la proposition d’indemnisation
- la réalisation des recours envers les autres assureurs.
Il agit donc pour le compte de tous, mais reste tenu de respecter les conditions générales du contrat de son assuré.
Les obligations du sinistré
L’assuré doit :
- déclarer rapidement le sinistre selon la procédure de l’assurance habitation ;
- faciliter l’expertise (accès au logement, communication des justificatifs);
- réaliser les réparations d’urgence si nécessaire pour éviter l’aggravation du sinistre ;
- et fournir les factures ou devis pour prouver la valeur des biens endommagés.
Les recours entre assureurs
La convention IRSI prévoit un mécanisme de recours simplifié entre assureurs. Chaque compagnie rembourse ensuite la part qui lui revient selon des règles de répartition préétablies, sans impliquer les assurés.
Cela évite les litiges et les délais interminables de recouvrement.
Quelles sont les différences entre les conventions IRSI, CIDRE et CIDE-COP ?
Avant l’entrée en vigueur de la convention IRSI, 2 autres accords régissaient la gestion des sinistres dégâts des eaux : la convention CIDRE et la convention CIDE-COP.
Ces 3 dispositifs ont un objectif commun : simplifier les démarches entre assureurs et accélérer l’indemnisation des sinistrés, mais leur champ d’application, leurs seuils et leurs règles de recours diffèrent sensiblement.
La convention CIDRE : le premier dispositif simplifié (1970 – 2018)
Mise en place en 1970, la CIDRE (Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation de Recours en cas de Dégâts des Eaux) visait à simplifier la gestion des sinistres de faible ampleur.
Elle s’appliquait aux dégâts des eaux causant :
- des dommages matériels inférieurs à 1 600 € HT,
- et des dommages immatériels inférieurs à 800 € HT.
Cette convention s’étendait à tous types de logements (maisons individuelles, appartements, résidences principales ou secondaires) dès lors qu’au moins 2 assureurs adhérents étaient impliqués.
L’un de ses principes majeurs était la prise en charge directe par l’assureur du logement sinistré, sans recours contre l’assureur du responsable. Ce mécanisme permettait une indemnisation rapide mais limitait les possibilités de compensation au-delà des plafonds fixés.
La convention CIDE-COP : pour les sinistres plus importants en copropriété
En 1983, la CIDE-COP (Convention d’Indemnisation Directe et de Recours entre Copropriétaires) est venue compléter la CIDRE.
Toujours en vigueur, elle s’applique exclusivement aux immeubles collectifs (copropriétés) et prend le relais pour les sinistres dont les dommages matériels dépassent 5 000 € HT (1 600 € HT avant le 1 juin 2018)
Cette convention fixe les règles de répartition des coûts et des recours entre les différents assureurs de copropriétaires, occupants et syndicats de copropriété.
Cependant, la coexistence des 2 dispositifs (CIDRE et CIDE-COP) rendait la gestion complexe, notamment lorsque le montant du sinistre était proche des seuils limites.
L’arrivée de la convention IRSI : un dispositif unifié et modernisé
Entrée en vigueur le 1er juin 2018, la convention IRSI a remplacé la CIDRE afin de simplifier le traitement des sinistres dans les immeubles collectifs.
Son champ d’application a été élargi aux dégâts des eaux et aux incendies, pour des sinistres dont le montant total n’excède pas 5 000 € HT par local. En cas de montant supérieur, c’est la convention CIDE-COP qui s’applique.
Les principales innovations introduites par l’IRSI sont :
- la désignation d’un assureur gestionnaire unique (celui du logement à l’origine du sinistre),
- la nomination d’un seul expert pour toutes les parties concernées,
- et une procédure d’indemnisation harmonisée applicable à tous les occupants (locataires, propriétaires, copropriétés).
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Critères |
CIDRE |
CIDE-COP |
IRSI |
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Période d’application |
1970 - 2018 |
Depuis 1983 |
Depuis 2018 |
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Type de sinistre |
Dégâts des eaux uniquement |
Dégâts des eaux en copropriété |
Dégâts des eaux et incendies |
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Seuils d’application |
≤ 1 600 € HT (matériel) / 800 € HT (immatériel) |
> 1 600 € HT (5 000 € depuis juin 2018) (matériel) / > 800 € HT (immatériel)
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≤ 5 000 € HT par local |
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Bâtiments concernés |
Tous types d’habitation |
Copropriétés uniquement |
Copropriétés uniquement |
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Assureur payeur |
Assureur du lésé (sans recours) et non assureur du responsable |
Assureur de la victime |
Assureur gestionnaire désigné (origine du sinistre) |
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Objectif |
Rapidité d’indemnisation pour les petits sinistres |
Coordination entre copropriétaires |
Simplification et harmonisation du traitement des sinistres |
Quels sont les plafonds et limites d’indemnisation de la convention IRSI ?
Le plafond de 5 000 € HT
La convention IRSI s’applique uniquement si le montant total des dommages matériels dans un même local est inférieur ou égal à 5 000 € HT.
Au-delà de ce seuil de 5 000 €, le sinistre sort du champ de la convention, et la gestion se fait selon le droit commun (responsabilité civile, expertises contradictoires, etc.).
Pour les sinistres d’un montant inférieur ou égal à 1 600 € HT, la gestion et l’indemnisation reviennent à l’assureur gestionnaire désigné, sans recours possible contre l’assureur du responsable de ce sinistre.
Les sinistres exclus
Certains sinistres ne relèvent pas de la convention IRSI :
- Les catastrophes naturelles (inondations, tempêtes, etc.)
- Les dommages corporels
- Les dommages immatériels (perte de loyers, privation de jouissance, etc.)
- Les sinistres dans les maisons individuelles
- Les sinistres supérieurs à 5 000 € HT
- Les infiltrations par façade ou toiture non liées à des installations privatives.
Dans ces cas, ce sont les règles du Code des assurances et les contrats individuels d’assurance habitation ou/et de prévoyance (GAV, mutuelle santé) qui s’appliquent.
Quels sont les avantages de la convention IRSI ?
Pour les assurés
- Un seul interlocuteur : simplifie la gestion du sinistre ;
- Une indemnisation plus rapide, souvent en quelques semaines ;
- Moins de démarches administratives ;
- Des litiges réduits entre voisins ou copropriétaires.
Pour les assureurs
- Gain de temps administratif ;
- Réduction des coûts de gestion ;
- Amélioration de la satisfaction client ;
- Harmonisation des pratiques entre compagnies.
Les critiques et limites de la convention IRSI
Malgré ses avantages, la convention IRSI n’est pas exempte de critiques.
Des plafonds jugés trop bas
Avec l’augmentation du coût des réparations (main-d’œuvre, matériaux), le plafond de 5 000 € HT est parfois insuffisant pour couvrir les dégâts, notamment dans les immeubles anciens ou en cas d’incendie.
Des situations ambiguës
Certains sinistres, notamment ceux dont l’origine est difficile à identifier (infiltration lente, fuites multiples), posent problème.
Les assureurs peuvent alors contester l’application de la convention, entraînant des retards d’indemnisation.
Des recours complexes pour les sinistres mixtes
Lorsqu’un sinistre concerne à la fois les parties privatives et communes, la répartition entre assureur du locataire, du propriétaire et de la copropriété peut devenir floue.
La convention IRSI en copropriété : rôle du syndic et du copropriétaire
Le rôle du syndic
Le syndic de copropriété joue un rôle clé dans l’application de la convention IRSI.
Il doit :
- Déclarer les sinistres concernant les parties communes
- Coordonner les échanges entre copropriétaires et assureurs
- Vérifier le respect de la convention par les compagnies
- Suivre la remise en état des parties communes.
Le rôle du copropriétaire
Le copropriétaire sinistré doit :
- Informer le syndic et son assureur habitation dès la découverte du sinistre
- Permettre l’accès à son logement pour expertise
- Fournir les justificatifs (photos, factures)
- Ne pas entreprendre de travaux définitifs avant l’expertise, sauf urgence.
Les exclusions de la convention IRSI
Il est important de savoir que lorsqu’un sinistre résulte de plusieurs causes, et qu’au moins l’une d’elles n’est pas couverte par la convention IRSI, l’intégralité du sinistre sera traitée hors convention.
Exclusions pour les dégâts des eaux en copropriété
Certains sinistres liés à des infiltrations ou à l’humidité ne peuvent pas bénéficier de la convention IRSI, notamment :
- Les infiltrations provenant des façades ou de murs enterrés
- Les problèmes d’humidité ou de condensation sans lien direct avec un dégât des eaux pris en charge par la convention
- Les eaux de ruissellement, les débordements de cours d’eau, les refoulements d’égouts, ou encore les dommages causés par la destruction partielle ou totale de la toiture suite à des tempêtes, grêle ou accumulation de neige.
Lorsque le sinistre ne relève pas de la convention IRSI, 2 situations peuvent se présenter :
- Le sinistre peut être traité via une autre convention, par exemple la CIDE-COP ;
- Sinon, il sera réglé selon le droit commun des assurances.
Exclusions pour les incendies
La convention IRSI ne couvre pas certains incendies, notamment ceux liés à :
- Des phénomènes naturels tels que la foudre, les éruptions volcaniques ou les feux de forêt, qu’un arrêté de catastrophe naturelle soit publié ou non
- Des événements entrant dans le cadre du régime légal des catastrophes technologiques
- Des sinistres provoqués par un ou plusieurs véhicules terrestres à moteur.
Locaux non concernés
Certains types de locaux sont également exclus de la convention IRSI, comme les chambres d’hôtel ou les chambres d’hôtes, qui ne bénéficient donc pas de ce mécanisme d’indemnisation simplifié.
Convention IRSI 2020 : qui est responsable de la recherche de fuite ?
Depuis le 1er juillet 2020, la convention IRSI a clarifié les règles relatives à la recherche de fuite dans les immeubles collectifs. Selon la localisation et l’origine de la fuite, l’assureur chargé de gérer le sinistre n’est pas automatiquement responsable de l’organisation des investigations.
Répartition des responsabilités selon l’origine de la fuite
- Fuite dans le logement du locataire : si la recherche est non destructive, c’est l’assureur du locataire qui doit prendre en charge les investigations.
- Fuite dans le logement d’un copropriétaire occupant : qu’elle soit destructive ou non, l’assurance de ce copropriétaire doit organiser la recherche.
- Fuite dans un logement vacant, meublé ou saisonnier, ou absence d’assurance locataire : en cas de recherche destructive, c’est l’assurance du propriétaire non occupant qui est responsable.
- Fuite provenant des parties communes ou d’un local non assuré d’un copropriétaire : c’est l’assurance de la copropriété qui prend en charge les mesures nécessaires.
Particularité à connaître
En règle générale, l’assureur qui initie la recherche de fuite est celui qui paie la prestation.
Toutefois, une exception existe : si une fuite d’un local privatif est détectée et que le syndic organise la recherche, il appartient alors à l’assurance du copropriétaire concerné de régler le coût des travaux.
IRSI et assurance habitation : quel impact pour les particuliers ?
La convention IRSI ne modifie pas les garanties du contrat d’assurance habitation, mais elle influence la procédure de gestion du sinistre.
En pratique :
- Le sinistré contacte son propre assureur.
- L’assureur détermine s’il est gestionnaire au titre de la convention IRSI.
- L’indemnisation se fait sans intervention directe du responsable.
- Si le sinistre dépasse les 5 000 € HT, on repasse à une procédure classique avec expertise contradictoire.
Exemple concret d’application de la convention IRSI
Cas pratique :
Un dégât des eaux se déclare dans la salle de bain de M. Dupont, locataire au 2ᵉ étage.
L’eau s’infiltre chez Mme Martin, propriétaire au 1ᵉʳ étage.
- Le sinistre est évalué à 2 000 € chez M. Dupont et 1 500 € chez Mme Martin.
- Il s’agit donc d’un sinistre inférieur à 5 000 € HT : la convention IRSI s’applique.
- L’assureur de M. Dupont (occupant à l’origine du sinistre) devient assureur gestionnaire.
- Il indemnise directement Mme Martin et se charge des recours éventuels.
Mme Martin n’a donc aucune démarche supplémentaire à effectuer auprès de son propre assureur.
La convention IRSI constitue aujourd’hui un outil essentiel de gestion des sinistres habitation dans les immeubles collectifs. En désignant un assureur gestionnaire unique, elle simplifie les démarches, réduit les délais et évite les conflits entre assureurs et copropriétaires.
Cependant, ses limites financières et certaines zones d’ombre dans son application appellent à une évolution prochaine.
Pour les assurés, il est crucial de déclarer rapidement tout sinistre et de conserver les justificatifs nécessaires. Quant aux copropriétés, le rôle du syndic reste déterminant pour assurer la bonne application de cette convention d’indemnisation moderne et efficace.