Combien vous coûte réellement votre crédit immobilier ?


Le coût global d'un crédit immobilier comprend les intérêts d'emprunt, les garanties (hypothèque, caution) et les primes de l'assurance emprunteur. Mais quel est son coût réel si l'on tient compte de l'inflation ?

Taux d'intérêt au plancher

En octobre 2018, le taux moyen d'un prêt immobilier toutes durées confondues était de 1,43% hors assurance, soit 11 points de base gagnés par rapport à octobre 2017 (chiffres Observatoire Crédit Logement). Sur la durée de 20 ans, le taux moyen s'établissait à 1,40% et sur 25 ans, toujours sous la barre des 2% à 1,62%. Les conditions d'emprunt sont exceptionnelles, le record reste pour l'heure celui atteint à l'automne 2016 avec une moyenne toutes durées confondues de 1,33%.

Remontée de l'inflation

A l'époque, le taux de l'inflation annuelle était de 0,2% et sur l'année 2017, il titrait 1%. Aujourd'hui, le niveau de l'inflation, mesuré par l'indice des prix à la consommation, se situe à 2,2% sur un an sous le coup d'une accélération très nette des prix de l'énergie et dans une moindre mesure de ceux des services. 

L'inflation a bien évidemment une incidence sur le pouvoir d'achat et sur les finances personnelles de chacun. A salaire constant, on acheté moins en période d'inflation. Pour l'épargne, le retour de l'inflation met à mal les rendements réels : si votre assurance vie affiche une rémunération autour de 2%, votre capital va stagner cette année. Pour le Livret A, c'est pire : avec un taux de rendement de 0,75% et une inflation annuelle à 2%, votre pécule perdra 1,25%.

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Coût réel d'un crédit immobilier

Les emprunteurs sont en revanche les grands gagnants de la remontée de l'inflation. Les taux d'intérêt réels sont négatifs ! La source de revenu des emprunteurs augmente grâce à l'inflation à un rythme supérieur au montant de la charge financière compte tenu d'un taux du crédit plus faible.

Vous empruntez à 1,5% (hors assurance) ; après prise en compte de l'inflation, le taux d'intérêt réel est de -0,7%. Il faut maintenant retrancher le coût de l'assurance de prêt pour estimer le coût réel final hors garantie. Le taux de l'assurance varie entre 0,1% et 0,8% sur le capital emprunté selon le profil de l'emprunteur, au-delà de 1% pour les emprunteurs à risques (seniors, personnes avec antécédents de santé, professions à risque).

En moyenne, le taux réel final est donc proche de 0% dans la plupart des dossiers. Sachez que les contrats d'assurance en délégation pratiquent des tarifs moins chers que les contrats bancaires, -20 points de base minimum pour le taux moyen. En souscrivant votre assurance auprès d'un assureur alternatif vous pouvez, dans le meilleur des cas, diviser par deux le coût de votre prime et réduire ainsi le coût global de votre prêt immobilier.

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