Âge limite du prêt immobilier et de l’assurance emprunteur

Âge à la souscription, âge en fin de prêt, âge auquel chaque garantie s'arrête : trois limites différentes décident de l'accord de votre prêt. Ce guide les détaille, avec les seuils de la loi Lemoine, de la convention AERAS et du taux d'usure.

Sommaire :

1. Existe-t-il un âge limite pour un prêt immobilier ?
2. Âge à la souscription, âge en fin de prêt, fin des garanties
3. Âge limite de chaque garantie d'assurance de prêt
4. Jusqu'à quel âge les banques prêtent-elles ?
5. Contrat de la banque ou délégation : des âges limites très différents
6. Questionnaire de santé, AERAS, loi Lemoine : les seuils d'âge
7. Le taux d'usure, l'autre limite des emprunteurs âgés
8. Vous dépassez l'âge limite : les solutions
9. Questions fréquentes sur l'âge limite de l'assurance de prêt

Existe-t-il un âge limite pour un prêt immobilier ?

Refuser un prêt uniquement en raison de l'âge serait discriminatoire. Mais la banque peut exiger une assurance emprunteur, et c'est elle qui, en pratique, fixe la limite : sans garantie décès couvrant toute la durée du prêt, la plupart des banques refusent le dossier.

Âge à la souscription, âge en fin de prêt, fin des garanties

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   L'âge à la souscription

   Votre âge au moment de l'adhésion au contrat. Chaque assureur fixe un âge maximal, différent selon les garanties.
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   L'âge en fin de prêt

   Votre âge à la dernière échéance : âge à la souscription plus durée du prêt. La banque veut que le prêt soit couvert jusqu'à cette date.
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   L'âge de fin de garantie

   L'âge auquel une garantie cesse, même si le prêt n'est pas remboursé. Il est indiqué dans la notice, garantie par garantie.

Attention :Ne confondez pas l'âge maximal d'adhésion et l'âge de fin de couverture. Un contrat qui accepte l'adhésion jusqu'à 80 ans mais arrête la garantie décès à 85 ans ne couvre pas un prêt de 10 ans souscrit à 78 ans. Voir la date limite des garanties.

Âge limite de chaque garantie d'assurance de prêt

Fourchettes observées sur le marché : seuls la notice et le certificat d'adhésion de votre contrat font foi.

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   Après 65 ans

   Seule la garantie décès est en général proposée, parfois avec la PTIA.
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   À la retraite

   Les garanties ITT, IPT et IPP protègent un revenu d'activité : elles cessent souvent au départ à la retraite, et la banque ne les exige en général plus pour un retraité.
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   En fin de carrière

   La garantie perte d'emploi est rarement accessible après 55 ans.

Jusqu'à quel âge les banques prêtent-elles ?

Aucune règle ne fixe d'âge maximal, mais les banques regardent l'âge en fin de prêt et la durée. Les plus fréquents :

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   Un âge en fin de prêt de 80 à 85 ans

   Au-delà, peu de banques prêtent, sauf garanties solides (patrimoine, nantissement).
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   Une durée de 25 ans au plus

   Règle du HCSF pour tous les emprunteurs ; pour un senior, les banques privilégient des durées de 7 à 15 ans.
3. 3
   Un taux d'endettement de 35 % au plus

   Les pensions de retraite sont prises en compte comme revenus stables.

Pour emprunter après 75 ans, voir le prêt immobilier après 75 ans.

Contrat de la banque ou délégation : des âges limites très différents

Questionnaire de santé, AERAS, loi Lemoine : les seuils d'âge

Pour la plupart des seniors, ces dispositifs ne s'appliquent donc pas : l'assureur demande un questionnaire de santé, et souvent des examens médicaux selon l'âge et le montant (analyses, électrocardiogramme, rapport du médecin).

Bon à savoir :La loi Lemoine reste utile à tout âge : elle permet de changer d'assurance de prêt à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes.

Le taux d'usure, l'autre limite des emprunteurs âgés

Le taux d'usure plafonne le TAEG, assurance comprise. Or le taux d'assurance augmente fortement avec l'âge : un emprunteur âgé peut se voir refuser un prêt parce que son assurance fait dépasser ce plafond.

Calcul indicatif, cotisation sur le capital initial. Le taux d'usure est révisé chaque trimestre par la Banque de France. Une assurance moins chère, une durée plus courte ou une quotité réduite permettent de repasser sous le plafond. Voir le TAEA et le taux d'assurance après 70 ans.

Vous dépassez l'âge limite : les solutions

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   Comparer les contrats en délégation

   Certains assureurs acceptent l'adhésion jusqu'à 80-85 ans et couvrent le décès jusqu'à 90 ans.
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   Réduire la durée du prêt

   Un prêt plus court abaisse l'âge en fin de prêt et le coût de l'assurance. Un apport plus important réduit aussi le capital à assurer.
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   Limiter la couverture à l'utile

   Pour un retraité, la garantie décès, parfois avec la PTIA, suffit en général.
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   Répartir la quotité avec un co-emprunteur

   Un co-emprunteur plus jeune peut porter une plus grande part de la quotité, à condition que la banque l'accepte.
5. 5
   Proposer une garantie alternative

   Nantissement d'une assurance-vie ou d'un portefeuille de titres, hypothèque sur un autre bien, caution : la banque peut accepter de réduire ou de remplacer l'assurance.

Questions fréquentes sur l'âge limite de l'assurance de prêt

Quel est l'âge limite pour faire un prêt immobilier ?

Aucune loi ne fixe d'âge limite. En pratique, les banques demandent que le prêt soit remboursé vers 80 à 85 ans au plus tard, et l'assurance emprunteur fixe ses propres limites : adhésion souvent possible jusqu'à 65-70 ans avec le contrat de la banque, et jusqu'à 80-85 ans avec certains contrats individuels.

Jusqu'à quel âge peut-on souscrire une assurance de prêt immobilier ?

Pour la garantie décès, jusqu'à 65 à 70 ans environ avec les contrats de groupe des banques, et jusqu'à 80 voire 85 ans avec certains contrats en délégation. Les garanties invalidité et incapacité ne sont en général plus proposées après 60 à 65 ans.

À quel âge s'arrête la garantie décès de l'assurance de prêt ?

Elle prend fin à un âge fixé par le contrat, souvent 75 à 80 ans pour les contrats de groupe et jusqu'à 85 ou 90 ans pour certains contrats individuels. Si le prêt dure plus longtemps, la fin du crédit n'est plus couverte : la banque peut alors refuser le dossier.

Peut-on emprunter sur 20 ans à 65 ans ?

C'est possible si la banque accepte un âge de fin de prêt de 85 ans et si l'assurance couvre le décès jusque-là. En pratique, une durée de 10 à 15 ans est plus facile à financer et à assurer à 65 ans.

La loi Lemoine supprime-t-elle le questionnaire de santé pour les seniors ?

Non, en général. La dispense ne s'applique que si le prêt se termine avant les 60 ans de l'emprunteur et si la part assurée de ses prêts immobiliers ne dépasse pas 200 000 €. La loi Lemoine permet en revanche de changer d'assurance à tout moment, à tout âge.

La convention AERAS s'applique-t-elle après 70 ans ?

L'examen du dossier au troisième niveau, la grille de référence et le droit à l'oubli supposent que le contrat d'assurance prenne fin avant les 71 ans de l'emprunteur, pour un crédit immobilier de 420 000 € au plus. Au-delà, l'assureur étudie le dossier selon ses propres règles.

Que faire si l'assurance refuse à cause de l'âge ?

Comparez les contrats en délégation, réduisez la durée du prêt, concentrez la couverture sur la garantie décès, répartissez la quotité avec un co-emprunteur plus jeune, ou proposez à la banque une garantie alternative comme le nantissement d'une assurance-vie ou une hypothèque sur un autre bien.