L'accès à la propriété représente souvent le projet d'une vie, nécessitant une préparation financière minutieuse. Parmi les solutions d'épargne dédiées à l'immobilier, le Compte Épargne Logement (CEL) se distingue comme un dispositif réglementé permettant de se constituer un apport tout en bénéficiant d'avantages spécifiques. Découvrez dans cet article complet tout ce qu'il faut savoir sur le CEL pour préparer efficacement votre projet immobilier.
Qu'est-ce que le Compte Épargne Logement ? Principes et fonctionnement
Le Compte Épargne Logement ou CEL est un produit d'épargne pour projet immobilier, créé spécifiquement pour faciliter l'acquisition ou les travaux d'un bien immobilier. Ce compte permet non seulement de placer son épargne de façon sécurisée, mais aussi d'accéder à un prêt épargne logement à taux préférentiel une fois certaines conditions remplies.
Les caractéristiques principales du CEL
Le CEL présente plusieurs caractéristiques essentielles qu'il est important de connaître :
- Un dépôt initial minimum de 300 € est requis pour l'ouverture du compte
- Les versements suivants doivent être d'au minimum 75 €
- Le plafond des dépôts est fixé à 15 300 € (hors capitalisation des intérêts)
- La rémunération est fixée par l'État et révisée régulièrement
- Les intérêts sont calculés par quinzaine et capitalisés en fin d'année
- Un seul CEL peut être détenu par personne
Conditions d'ouverture et de détention
Pour ouvrir un CEL, il faut :
- Être résident fiscal français
- Ne pas être déjà titulaire d'un autre CEL
- Pas de conditions d’âge : toute personne mineure ou majeure peut détenir un CEL
- Pouvoir effectuer le versement initial minimal
Taux d’intérêt du CEL
Le taux de rémunération du CEL était fixé par la Banque de France à 2% depuis le 1er février 2023. Ce taux baisse à 1,25% à compter du 1er août 2025.
Il en est de même du taux du Livret A qui voit son taux baisser de 3% à 1,7%, et du Livret Épargne Populaire ou LEP (de 4% à 2,7%).
Comme pour les autres produits d’épargne réglementés, le taux est calculé par quinzaine, le 1er et le 16 de chaque mois. Les intérêts sont capitalisés au 31 décembre de chaque année et viennent gonfler le capital et produire par la suite des intérêts additionnels.
Fiscalité du CEL
Contrairement au Livret A, au LDDS (Livret Développement Durable et Solidaire), au LEP, et au Livret Jeune qui sont entièrement défiscalisés, les intérêts issus d’un CEL ouvert à partir de 2018 sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.
La banque où est détenu le compte effectue chaque année un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% qui correspond à l’IR à hauteur de 12,8% et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Vous pouvez opter pour le barème progressif de l’impôt.
Si vous avez ouvert votre CEL avant 2018, les intérêts sont exonérés d’IR mais assujettis aux prélèvements sociaux.
En cas de décès du titulaire d’un CEL, l’épargne accumulée entre dans la succession.
Transfert du CEL
Vous avez le droit de transférer votre CEL dans une autre banque, sauf si vous êtes déjà titulaire d’un PEL dans ce même établissement. CEL et PEL doivent rester dans la même banque.
Clôture du CEL
Il n’y a pas de réglementation. Chaque banque définit les conditions de fermeture et de récupération des sommes cumulées. Interrogez votre conseiller bancaire ou consultez le site de la banque si vous souhaitez clôturer votre CEL.
Quel est l'intérêt d'un compte épargne logement ?
Le CEL présente plusieurs avantages significatifs qui en font un outil intéressant pour la préparation d'un projet immobilier.
Des avantages financiers attractifs
La première force du CEL réside dans sa sécurité et ses garanties :
- Une rémunération garantie par l'État
- Une épargne disponible à tout moment
- La possibilité d'obtenir une prime d'État sous certaines conditions
- L'accès à un prêt immobilier à taux avantageux (voir plus bas) : crédit à un taux égal au taux de rémunération du CEL, augmenté d’une commission de 1,5%
Un support d'épargne flexible
Le CEL se distingue par sa souplesse d'utilisation :
- Pas de durée minimale de détention
- Possibilité de retirer les fonds à tout moment
- Versements libres (minimum 75 €)
- Montant libre des retraits, sous réserve de conserver un solde minimum de 300 €
- Pas d'obligation de contracter le prêt associé
- Possibilité de céder le capital et les intérêts, ainsi que les droits à prêt à un membre de votre famille s’il est lui-même titulaire d’un CEL depuis au moins 18 mois
Comment utiliser son CEL pour un projet immobilier ?
Le CEL offre plusieurs possibilités d'utilisation dans le cadre d'un projet immobilier.
Les différentes options de financement
Le CEL permet d’obtenir un prêt épargne logement afin de financer une opération immobilière. Les projets finançables via un CEL varient selon la date d’ouverture du compte :
CEL ouvert avant le 1er mars 2011 :
- Achat de la résidence principale
- Construction de la résidence principale (achat du terrain + coût des travaux)
- Travaux d’extension, de rénovation ou d'amélioration de la résidence principale
- Transformation d’un local commercial ou professionnel en habitation principale
- Achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
- Construction ou achat d’une résidence secondaire dans le neuf
- Rénovation ou extension d’une résidence secondaire
- Achat d’une résidence de loisirs ou de tourisme
CEL ouvert à partir du 1er mars 2011 :
- Achat d'une résidence principale
- Construction de la résidence principale (achat du terrain + coût des travaux)
- Travaux d’extension, de rénovation ou d'amélioration de la résidence principale
- Transformation d’un local commercial ou professionnel en habitation principale
- Achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Conditions d'obtention du prêt CEL
Pour bénéficier d'un prêt CEL, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Avoir épargné pendant au moins 18 mois
- Avoir accumulé un minimum d'intérêts (variable selon le projet de financement)
- Respecter les conditions d'utilisation du prêt (résidence principale, travaux éligibles)
Montant minimum d’intérêt pour obtenir un prêt épargne logement avec votre CEL :
|
Projet à financer |
Montant minimum d’intérêts |
|
Travaux d’économie d’énergie |
22,50 € |
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Travaux de réparation ou d’amélioration |
37 € |
|
Construction ou achat |
75 € |
Montant du prêt épargne logement avec le CEL
Le montant du prêt dépend de sa durée et des intérêts acquis sur le CEL durant la phase d’épargne : il ne peut excéder 23 000€.
Si vous avez la chance de détenir un PEL dans la même banque, vous pouvez prétendre à 2 prêts épargne logement dont le montant peut aller jusqu’à 92 000€.
Un prêt épargne logement vient toujours en complément d’un crédit immobilier principal et doit être garanti par une assurance emprunteur qui vous protège en cas d’aléas de la vie vous privant de ressources pour rembourser votre dette (décès, invalidité et incapacité de travail). Un seul contrat peut couvrir les différents prêts. Vous avez droit de choisir librement votre assurance de prêt immobilier conformément à la loi Lagarde.
Durée du prêt épargne logement avec le CEL
La durée oscille entre 2 et 15 ans.
Taux d’intérêt du prêt épargne logement CEL
Le taux dépend de la date d’ouverture du CEL :
- Avant 2018 : en fonction de la période d’épargne, avec prime de l’État
- Après 2018 : en fonction de la période d’épargne, sans prime de l’État
Voici un historique des taux de rémunération du CEL et du taux du prêt épargne logement associé :
|
Dates |
Taux de rémunération |
Taux du prêt épargne logement |
|
Entre 16 mai 1986 et 15 février 1994 |
2,75 % |
4,25 % |
|
Entre 16 février 1994 et 15 juin 1998 |
2,25 % |
3,75 % |
|
Entre 16 juin 1998 et 31 juillet 1999 |
2 % |
3,50 % |
|
Entre 1er août 1999 et 30 juin 2000 |
1,50 % |
3 % |
|
Entre 1er juillet 2000 et 31 juillet 2003 |
2 % |
3,50 % |
|
Entre 1er août 2003 et 31 juillet 2005 |
1,50 % |
3 % |
|
Entre 1er août 2005 et 31 janvier 2006 |
1,25 % |
2,75 % |
|
Entre 1er février 2006 et 31 juillet 2006 |
1,50 % |
3 % |
|
Entre 1er août 2006 et 31 juillet 2007 |
1,75 % |
3,25 % |
|
Entre 1er août 2007 et 1er janvier 2008 |
2 % |
3,50 % |
|
Entre 1er février 2008 et 31 juillet 2008 |
2,25 % |
3,75 % |
|
Entre 1er août 2008 et 31 janvier 2009 |
2,75 % |
4,25 % |
|
Entre 1er février 2009 et 30 avril 2009 |
1,75 % |
3,25 % |
|
Entre 1er mai 2009 et 31 juillet 2009 |
1,25 % |
2,75 % |
|
Entre 1er août 2009 et 31 juillet 2010 |
0,75 % |
2,25 % |
|
Entre 1er août 2010 et 31 juillet 2011 |
1,25 % |
2,75 % |
|
Entre 1er août 2011 et 31 janvier 2013 |
1,50 % |
3 % |
|
Entre 1er février 2013 et 31 juillet 2013 |
1,25 % |
2,75 % |
|
Entre 1er août 2013 et 31 juillet 2015 |
0,75 % |
2,25 % |
|
Entre 1er août 2015 et 31 janvier 2020 |
0,50 % |
2 % |
|
Entre 1er février 2020 et 31 janvier 2022 |
0,25 % |
1,27 % |
|
Entre 1er février 2022 et 31 juillet 2022 |
0,75 % |
2,25 % |
|
Entre 1er août 2022 et 31 juillet 2023 |
1,25 % |
2,75 % |
|
Entre 1er février 2023 et le 31 janvier 2025 |
2 % |
3,50 % |
|
Depuis le 1er août 2025 |
1,25 % |
3 % |
Est-ce que le CEL donne droit à une prime de l’État ?
Si votre CEL a été ouvert avant 2018, vous pouvez bénéficier de la prime d’État, qui vous est versée au moment de l’octroi du prêt. Cette prime est perdue si vous renoncez au prêt épargne logement.
Le montant de la prime varie en fonction de la date d’ouverture du compte et de la date d’acquisition des intérêts :
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Date des intérêts acquis |
Montant de la prime |
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Depuis le 16 juin 1998 |
50% des intérêts acquis, maximum 1 144 € |
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Du 16 février 1994 au 15 juin 1998 |
55% des intérêts acquis |
|
Jusqu’au 16 février 1994 (en fonction date ouverture CEL) : - Entre 16 mai 1986 et 15 février 1994 - Entre 1er juillet 1985 et 15 mai 1986 - Avant 1er juillet 1985 |
45% des intérêts acquis 69,23% des intérêts acquis Égale au montant des intérêts acquis |
La prime est exonérée d’IR mais soumise aux prélèvements sociaux.
| Depuis 2018, l’ouverture d’un CEL ne donne droit à aucune prime de l’État. |
Est-ce intéressant d'ouvrir un CEL en 2025 ?
Dans le contexte économique actuel, la pertinence du CEL mérite d'être analysée avec attention.
Analyse du contexte économique actuel
Plusieurs facteurs influencent l'attractivité du CEL en 2025 :
- L'évolution des taux d'intérêt : en moyenne autour de 3,50% sur 20 ans au début de l’année 2025 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés)
- La situation du marché immobilier
- Les alternatives d'épargne disponibles
- Les politiques de soutien à l'accession à la propriété : Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants
Avantages et inconvénients en 2025
Points forts :
- Sécurité de l'épargne garantie par l'État
- Flexibilité des versements et des retraits
- Accès à un prêt à taux préférentiel : 3% (hors assurance emprunteur)
- Exonération fiscale des intérêts
Points faibles :
- Taux de rémunération modeste comparé à d'autres placements
- Montant limité du prêt possible
- Conditions d'utilisation strictes du prêt
- Plus de prime d'État depuis 2018
Alternatives au CEL pour l'épargne immobilière
D'autres solutions peuvent être envisagées :
- Le Plan d'Épargne Logement (PEL)
- Le Livret A
- L'assurance-vie en fonds euros
- Les comptes-titres ou PEA pour une épargne plus dynamique
Recommandations selon les profils d'épargnants
Pour les jeunes épargnants :
- Le CEL peut constituer une première étape dans la constitution d'un apport
- La flexibilité permet de tester sa capacité d'épargne
- Possibilité de combiner avec d'autres produits d'épargne
Pour les épargnants plus expérimentés :
- Le CEL peut compléter une stratégie d'épargne diversifiée
- L'accès au prêt peut servir pour des travaux
- L'aspect sécuritaire peut équilibrer des placements plus risqués
Quelle est la différence entre un PEL et un CEL ?
Bien que ces deux produits d'épargne soient destinés à l'immobilier, ils présentent des caractéristiques distinctes qu'il est essentiel de comprendre.
Comparaison des caractéristiques principales
Le CEL :
- Pas de durée minimale
- Versements minimums de 75 €
- Plafond de 15 300 €
- Retraits possibles à tout moment
- Taux de rémunération généralement plus faible, mais qui évolue au fil de la mise à jour des taux
- Prêt possible dès 18 mois d'épargne
Le PEL :
- Durée minimale de 4 ans
- Versements annuels obligatoires de 540 € minimum
- Plafond de 61 000 €
- Retraits avant date d’échéance entraînant la clôture du compte
- Taux de rémunération plus élevé, mais bloqué sur toute la durée du plan
- Durée maximale du plan de 10 ans
- Prêt possible uniquement après 4 ans
Quelle option choisir selon son projet ?
Le choix entre PEL et CEL dépend principalement de :
- L'horizon de votre projet immobilier
- Votre capacité d'épargne mensuelle
- Vos besoins en flexibilité
- Le montant du prêt immobilier envisagé
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Bon à savoir : vous pouvez ouvrir un PEL et un CEL à condition que les 2 comptes soient détenus dans le même établissement bancaire. Le cumul des 2 comptes permet d’obtenir un prêt épargne logement d’un montant maximum de 92 000€. |
Le CEL reste en 2025 un outil intéressant dans une stratégie globale d'épargne immobilière, particulièrement pour :
- Les épargnants recherchant la sécurité
- Les personnes souhaitant se constituer progressivement un apport
- Ceux qui veulent garder une certaine souplesse dans leur épargne
- Les projets immobiliers à moyen terme
L'important est de définir clairement ses objectifs et son horizon de placement pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation. Le CEL peut faire partie d'une stratégie plus large, combinant différents produits d'épargne pour optimiser la préparation de son projet immobilier.
Pour maximiser les chances de réussite de votre projet immobilier, n'hésitez pas à consulter un conseiller financier qui pourra vous aider à établir une stratégie personnalisée prenant en compte votre situation particulière et vos objectifs spécifiques.