Loi ALUR et assurance habitation : quelles obligations d’assurance selon votre statut ?

La loi ALUR rend l’assurance habitation obligatoire pour plusieurs profils : locataires, copropriétaires occupants, propriétaires non-occupants et syndicats de copropriété. Instaurée par la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014, cette loi a profondément modifié les règles du logement en France, en rendant certaines assurances habitation obligatoires selon le statut de l’occupant. Qu’on soit copropriétaire, bailleur ou locataire, chacun doit désormais prouver qu’il est couvert au moins pour sa responsabilité civile afin de prévenir les litiges et d’assurer la réparation des dommages causés à autrui. En théorie, la mesure visait à clarifier les obligations de tous. En pratique, elle a surtout multiplié les zones grises.

Dix ans après son entrée en vigueur, beaucoup s’interrogent encore : qui doit réellement être assuré et pour quels risques ? Faut-il souscrire une assurance habitation distincte quand on est copropriétaire non-occupant ? Le syndic doit-il couvrir l’immeuble en plus des lots privatifs ? Et qu’advient-il lorsqu’un locataire ne fournit pas d’attestation ? Entre responsabilité partagée, superposition de contrats et exceptions pour les logements meublés ou saisonniers, la loi ALUR sur l’assurance habitation reste une source d’incompréhension. Cet article revient sur ses principes essentiels pour comprendre à qui s’appliquent ces obligations et pourquoi elles sont devenues incontournables.

Pourquoi l’assurance habitation est devenue obligatoire avec la loi ALUR ?

Avant 2014, chaque propriétaire ou locataire suivait ses propres règles. Si les lois génériques de l'assurance habitation encadraient déjà les contrats, la couverture n'était pas systématiquement imposée à tous. Résultat : des sinistres non indemnisés, des copropriétés endettées et des litiges interminables entre occupants, syndics et assureurs.

Avec la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), entrée en vigueur le 24 mars 2014, l’État a voulu mettre fin à cette insécurité juridique en imposant une couverture minimale commune à tous.

Désormais, qu’il s’agisse d’un locataire, d’un propriétaire occupant, d’un bailleur ou d’un syndicat de copropriété, chacun doit prouver qu’il est assuré.

Un cadre légal pour sécuriser propriétaires, locataires et copropriétés

La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) a profondément modifié la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Son objectif : rendre obligatoire la garantie de responsabilité civile pour tous les acteurs de la vie immobilière.

Concrètement :

• Chaque copropriétaire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en tant qu’occupant ou non-occupant (article 9-1 de la loi de 1965 modifié par ALUR),
• Chaque syndicat de copropriétaires doit lui aussi être couvert pour sa responsabilité civile, notamment en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes.

Cette mesure vise à « responsabiliser les propriétaires tout en garantissant une réparation rapide et équitable des dommages ». En pratique, cela évite qu’un dégât des eaux ou un incendie mineur ne se transforme en conflit juridique de plusieurs mois.

L’assurance habitation comme socle de la responsabilité civile

Au cœur de cette réforme se trouve la responsabilité civile habitation, la garantie minimale et obligatoire qui protège contre les dommages causés à autrui : voisins, copropriétés, tiers. Elle couvre par exemple :

• Un dégât des eaux provoqué chez le voisin du dessous,
• Un incendie ayant endommagé les parties communes,
• Une explosion ou une fuite de gaz ayant touché un tiers.

C’est la base commune à tous les contrats d’assurance habitation et de couverture logement obligatoire pour protéger le bien et le budget des occupants.

Elle peut être renforcée par des garanties facultatives (vol, bris de glace, dégât électrique, etc.), mais aucun logement ne devrait en être dépourvu.

Assurance habitation obligatoire : qui doit s’assurer selon la loi ALUR ?

C’est LA question qui revient le plus souvent. La loi distingue quatre profils : 

• Le copropriétaire occupant, 
• Le propriétaire non-occupant (PNO), 
• Le syndicat de copropriété, 
• Le locataire.

À chacun ses obligations et parfois… ses oublis.

Le copropriétaire occupant : une couverture minimale obligatoire

Depuis la loi ALUR, le copropriétaire occupant doit obligatoirement souscrire une assurance habitation. L’objectif : couvrir sa responsabilité civile en cas de dommage causé à :

• Ses voisins (ex. : fuite d’eau, incendie),
• Les parties communes (ex. : court-circuit depuis son logement),
• Toute personne tierce.

Sans cette couverture, les réparations peuvent être réclamées directement à l’occupant, même si le sinistre est accidentel.

« Dans un immeuble, le risque ne s’arrête pas à sa porte. Un sinistre privé devient vite collectif », rappelle la Fédération Française de l’Assurance (FFA).

L’assurance PNO obligatoire depuis la loi ALUR pour les propriétaires non-occupants

La loi ALUR a rendu obligatoire l’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) pour tout copropriétaire bailleur ou tout détenteur d’un lot inoccupé. Avant 2014, seuls 50 % des propriétaires non-occupants en souscrivaient une.

Cette couverture protège le bien immobilier lorsqu’il n’est pas occupé par son propriétaire, ou lorsque l’assurance du locataire ou de la copropriété ne suffit pas. En cas de sinistre sans locataire ou de faute du bailleur (défaut d’entretien, vice de construction), la PNO prend le relais.

Que couvre l’assurance PNO ?

En cas de refus d’assurance, le propriétaire peut saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui fixe une prime imposée à l’assureur (article L. 212-1 du Code des assurances).

Le syndic et le syndicat des copropriétaires : une assurance collective obligatoire

La copropriété doit, elle aussi, être assurée. Le syndicat des copropriétaires a l’obligation de souscrire une assurance multirisque immeuble ou, au minimum, une responsabilité civile des parties communes.

Cette couverture s’applique aux :

• Parties communes (hall, ascenseur, toiture, escaliers, canalisations),
• Locataires ou copropriétaires victimes d’un dommage collectif (ex. : effondrement partiel, fuite d’eau commune).

À savoir sur le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fixe :

• La répartition des charges d’assurance (selon les tantièmes ou la superficie),
• La procédure de vote de la police d’assurance en assemblée générale,
• La possibilité pour le syndic de souscrire une assurance pour le compte du syndicat en cas de désaccord (article L. 112-1 du Code des assurances).

Le locataire : l’assurance habitation toujours obligatoire

Depuis la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, renforcée par la loi ALUR, le locataire doit impérativement souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs :

• Incendie,
• Dégât des eaux,
• Explosion.

Cette exigence protège à la fois le locataire et le propriétaire en cas de sinistre. Sans preuve d’assurance, le bailleur peut, après mise en demeure, résilier le bail ou souscrire un contrat pour le compte du locataire (article 7 g de la loi de 1989 modifiée par ALUR).

L’attestation d’assurance : un justificatif annuel indispensable

L’attestation doit être :

• Présentée à la remise des clés,
• Renouvelée chaque année à la date anniversaire du contrat.

Elle prouve que le logement est assuré pour les risques locatifs. Si le locataire oublie de la fournir, le bailleur peut lui rappeler son obligation par lettre recommandée. Selon la DGCCRF, le défaut d’assurance du locataire est l’une des causes principales de litige dans 30 % des locations résiliées en 2023.

Loi alur et assurance habitation : et si le locataire n’est pas assuré ?

C’est un cas fréquent… et souvent une source de tension entre bailleur et occupant. La loi ALUR et l’assurance habitation prévoient pourtant un dispositif précis pour éviter qu’un logement reste sans couverture. L’idée : protéger le propriétaire sans rompre immédiatement le bail tout en maintenant une continuité d’assurance.

La mise en demeure obligatoire avant toute action

Avant d’agir, le bailleur doit envoyer une mise en demeure écrite au locataire. Ce courrier, généralement envoyé en recommandé avec accusé de réception, lui rappelle son obligation de s’assurer et lui accorde un délai légal d’un mois pour régulariser sa situation (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR).

Si, passé ce délai, aucune attestation d’assurance n’est fournie, le propriétaire peut engager les démarches pour assurer le logement lui-même, mais à des conditions encadrées par la loi.

L’assurance “pour le compte du locataire”

Depuis 2014, la loi ALUR autorise le propriétaire à souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire si ce dernier ne se conforme pas à ses obligations. Ce dispositif, prévu à l’article 7 g précité, permet d’éviter la résiliation du bail et garantit la couverture des risques locatifs essentiels (incendie, explosion, dégât des eaux).

Cette assurance dite “pour compte” est limitée à la protection du logement sans inclure les biens personnels du locataire. Elle reste valable tant que le bail est actif ou jusqu’à ce que le locataire présente sa propre attestation.

Concrètement :

• Le bailleur souscrit le contrat auprès de l’assureur de son choix.
• Il informe le locataire de cette souscription et lui transmet une copie du contrat.
• Le coût annuel est récupéré par douzième, en complément du loyer mensuel.

La majoration possible du coût

La loi autorise le propriétaire à majorer le montant de la prime d’assurance annuelle jusqu’à 10 % à condition d’en informer clairement le locataire. L’article 7 g de la loi de 1989 précise que cette majoration vise à compenser les démarches et frais de gestion assumés par le bailleur.

En revanche, si le propriétaire choisit cette option, il ne peut plus résilier le bail pour défaut d’assurance.

Quelles sont les exceptions prévues par la loi ALUR sur l’assurance habitation ?

Toutes les situations ne sont pas soumises à la même rigueur. La loi ALUR sur l’assurance habitation distingue en effet les résidences principales, les logements meublés, saisonniers ou de fonction, pour lesquels l’obligation varie.

Les locations meublées ou saisonnières

Les locations meublées et saisonnières ne sont pas soumises à une obligation d’assurance légale… sauf lorsqu’elles constituent la résidence principale du locataire.

• Si le logement meublé est loué à l’année, le locataire doit, comme pour un logement vide, s’assurer contre les risques locatifs.
• En revanche, pour une location saisonnière (courte durée), aucune obligation n’est imposée par la loi, mais la prudence reste de mise.

Bon à savoir :Les plateformes de location (ex. Airbnb, Booking) incluent souvent une couverture de base, mais celle-ci ne remplace pas une assurance habitation complète.

Les logements de fonction ou résidences secondaires

Les logements de fonction, les résidences secondaires ou les appartements de passage ne sont pas couverts par l’obligation de la loi ALUR. Aucun texte ne contraint légalement leur occupant à s’assurer, mais les assureurs et l’État recommandent fortement de le faire.

Pourquoi ? Parce qu’en cas d’incendie ou de dégât des eaux, le propriétaire reste responsable des réparations et sans contrat d’assurance, les frais peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Comment la loi ALUR avec l’assurance habitation renforce la protection collective en copropriété ?

En renforçant les obligations de financement, de diagnostic et de planification, la loi protège les immeubles sur le long terme et garantit la pérennité du patrimoine immobilier.

Le fonds de travaux (fonds ALUR)

Le fonds de travaux ALUR est une épargne obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de cinq ans (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Depuis le 1er janvier 2017, chaque syndicat de copropriétaires doit y consacrer au minimum 5 % du budget prévisionnel annuel. Objectif : anticiper les dépenses importantes et éviter les appels de fonds d’urgence en cas de sinistre ou de gros travaux.

« Ce fonds est une véritable assurance épargne pour la copropriété : il évite les situations de blocage financier et protège la valeur des logements », explique l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement, rapport 2024).

En clair :

• Le fonds ALUR permet de financer les travaux de rénovation, de sécurité ou d’amélioration énergétique des parties communes,
• Les sommes versées restent attachées au lot (elles ne sont pas récupérables en cas de vente),
• L’argent est placé sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Exceptions et modalités de mobilisation

La loi prévoit plusieurs cas de dispense ou de suspension du versement au fonds ALUR :

• Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider à l’unanimité en assemblée générale de ne pas constituer le fonds,
• Les immeubles neufs bénéficient d’un délai de 5 ans après leur livraison,
• Une copropriété sans travaux prévus à 10 ans, justifiée par un diagnostic technique global (DTG) favorable, peut également y échapper temporairement.

Le déblocage des sommes se fait sur vote à la majorité absolue (article 25 de la loi de 1965), uniquement pour financer les travaux collectifs prévus ou urgents.

Les diagnostics et les plans de travaux

Pour compléter la logique de prévention, la loi ALUR a introduit deux outils essentiels : le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux (PPT).

• Le DTG permet d’évaluer l’état technique de l’immeuble (solidité, sécurité, performance énergétique). Il est obligatoire pour les bâtiments de plus de 10 ans mis en copropriété ou jugés dégradés.
• Le PPT, instauré par la loi Climat et Résilience (2021) mais directement issu de la philosophie ALUR, impose un calendrier de travaux prévisionnels sur 10 ans.
  Il s’applique progressivement :
• Dès 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• En 2025 pour celles de 50 à 200 lots,
• En 2026 pour les plus petites.

Ces outils, combinés au fonds de travaux, renforcent la sécurité structurelle et la valeur du patrimoine collectif.

Loi alur et assurance habitation : quelles responsabilités en cas d’absence d’assurance ?

La loi ALUR et l’assurance habitation visent justement à éviter les dérives observées avant 2014 : copropriétés non couvertes, sinistres non indemnisés, recours interminables entre occupants et syndics.

Les conséquences juridiques

En cas de sinistre, un copropriétaire ou un locataire non assuré engage sa responsabilité personnelle. L’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382) prévoit qu’une personne à l’origine d’un dommage doit réparer intégralement celui-ci, qu’il soit matériel, corporel ou moral.

Ainsi :

• Un copropriétaire non assuré peut être condamné à rembourser l’intégralité des frais de remise en état des parties communes,
• Un locataire sans assurance peut se voir réclamer la totalité des réparations, voire une résiliation judiciaire du bail.

Les conséquences financières

Les montants en jeu peuvent être considérables. Selon la Fédération Française de l’Assurance :

• Le coût moyen d’un dégât des eaux s’élève à 1 450 €,
• Celui d’un incendie domestique dépasse souvent 20 000 €,
• Et un effondrement de plancher ou de toiture peut atteindre plus de 100 000 €.

Sans assurance habitation, ces sommes sont à la charge exclusive du responsable.

En clair :Ne pas être assuré, c’est prendre le risque de ruiner plusieurs années d’épargne. C’est pourquoi la loi ALUR a voulu faire de l’assurance habitation un socle de sécurité financière pour tous et non une simple formalité administrative.

Loi ALUR et assurance habitation : obligations légales et responsabilités à retenir

En un mot : anticiper. La loi ALUR n’a pas seulement multiplié les obligations, elle a instauré une logique de responsabilité partagée entre tous les acteurs du logement. Comprendre qui doit être assuré et pourquoi, c’est se prémunir contre les litiges… et protéger durablement son patrimoine.

Une assurance, plusieurs niveaux de responsabilité

Locataire, copropriétaire, syndic : chacun a une part de responsabilité à couvrir pour garantir la cohérence du dispositif global.

L’assurance habitation comme filet de sécurité commun

Au-delà de la contrainte légale, la loi ALUR rappelle que l’assurance est un levier de solidarité financière et de confiance entre occupants, bailleurs et copropriétés.