Quels avantages à louer meublé en 2021 ?

Ces dernières années, la location meublée a le vent en poupe, portée en grande partie par la demande touristique et les besoins d'hébergement des étudiants. Dotée de sérieux atouts par rapport à la location vide, en termes de fiscalité comme de conditions contractuelles, la location meublée est actuellement pénalisée par la crise sanitaire et économique.

Les dispositions légales de la location meublée

Régie par la loi du 6 juillet 1989, la location meublée répond à des règles spécifiques, tant en termes d'aménagement, de conditions à remplir pour le bailleur et le locataire, que de contrats de bail. Commençons par la notion de décence qui concerne tous les logements mis en location, qu'ils soient vides ou meublés.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquelles doit satisfaire un logement décent au regard de la sécurité et de la santé des locataires. Pour être qualifié de décent, un logement doit notamment :

• avoir une superficie minimale de 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m soit un volume habitable de 20m3
• assurer le clos et le couvert
• être protégé contre les infiltrations d'air parasites
• disposer de réseaux et de branchements d'électricité et de gaz, et de production d'eau chaude, en bon état de fonctionnement et conformes aux normes de sécurité
• bénéficier d'un éclairage naturel suffisant dans les pièces principales.

Mobilier minimum pour la location meublée

L'aménagement constitue la première distinction entre un logement meublé et un logement vide. Pour être considéré comme meublé, le logement doit présenter tous les éléments nécessaires à l'installation du locataire et à sa vie au quotidien, conformément au décret du 31 juillet 2015 :

• une literie comprenant une couette ou une couverture
• des rideaux ou un dispositif d'occultation des fenêtres pour les chambres
• une cuisine aménagée (plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine pour le nombre d'occupants)
• une table et des sièges
• des étagères de rangement
• des luminaires
• du matériel d'entretien adapté au logement (aspirateur pour moquette, serpillière pour carrelage...).

Le propriétaire est libre d'ajouter d'autres items à cette liste pour améliorer le confort du locataire. Il lui revient d'entretenir les équipements en cas de panne ou de casse, et de veiller à leur bon fonctionnement entre deux locations.

Le loyer de la location meublée

En dehors des zones tendues, le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer du logement meublé. Si le logement se situe dans une des 28 communes concernées par l'encadrement des loyers en zone tendue, il doit respecter les plafonds définis. En cas de changement de locataire, le loyer est au plus celui fixé pour le locataire précédent, sauf si le logement a bénéficié de travaux de rénovation importants ou si le montant de la rénovation équivaut à la dernière année de revenus locatifs.

À Paris et Lille, les loyers sont déterminés dans la limite du loyer de l'occupant précédent et du loyer de référence majoré fixé par arrêté. Pour chaque quartier de la ville, la préfecture de l'Île-de-France et l'agglomération lilloise fixent un loyer plafond par mètre carré habitable. 9 communes du territoire de Plaine Commune seront concernées par un encadrement des loyers pour les contrats de bail signés à compter du 1er juin 2021.

Les charges de la location meublée

Au moment de la signature du bail, le propriétaire doit décider s'il souhaite déterminer les charges sur un mode forfaitaire ou au réel, c'est-à-dire provisionner les charges à régulariser d'après les charges réelles. En cas de location avec un bail mobilité, les charges sont obligatoirement fixées au forfait.

Ces charges locatives récupérables sur le locataire sont :

• les dépenses concernant les parties communes (ascenseur, escalier, espaces verts...) et les services (concierge, gardien) pour un logement situé dans une copropriété
• les taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour une maison individuelle.

La durée du bail et le dépôt de garantie de la location meublée

La durée du bail dépend du type de location meublée :

• la location meublée classique : 1 an renouvelable par reconduction tacite
• la location meublée étudiante : 9 mois sans reconduction
• la location meublée avec bail mobilité (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle ...) : de 1 à 10 mois sans reconduction.

En fin de bail pour une location avec bail mobilité, si le locataire et le propriétaire signent un nouveau bail pour le même logement meublé, ce nouveau bail est obligatoirement celui d'une location meublée classique.

Pour la location classique et le logement étudiant, le dépôt de garantie est équivalent à 2 mois de loyer hors charges. Pour la location avec bail mobilité, le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie. Il peut en revanche exiger une caution et dans ce cas, le locataire peut recourir à la garantie Visale, y compris s'il est étudiant.

Les obligations du bailleur et du locataire d'un logement meublé

Pour entrer et sortir d'une location meublée, un état des lieux est nécessaire, de même qu'un inventaire précisant l'état du mobilier et des autres éléments. Le loueur a obligation de fournir le dossier de diagnostic technique à la signature du bail.

Si le bailleur souhaite résilier le bail en cours, il doit le faire au moins 3 mois avant l'échéance, tout en motivant le congé pour motif dit légitime et sérieux, à savoir :

• retard ou défaut de paiement du loyer
• défaut d'assurance habitation du locataire
• troubles du voisinage
• non-respect de la destination des lieux
• sous-location sans autorisation préalable
• résiliation du bail pour travaux
• expropriation pour cause d'utilité du bien.

Ces règles concernent uniquement la location meublée classique. Pour le logement étudiant, le bail prend fin automatiquement au bout de 9 mois, le bailleur n'a pas à donner de congé au locataire. Idem pour un logement sous bail mobilité qui a une fin automatique au plus à 10 mois.

Le contrat type de la location meublée

Pour les baux nus ou meublés, la loi ALUR a instauré un contrat type qui doit être obligatoirement utilisé depuis le 1er août 2015. Le décret du 29 mai 2015 précise les mentions obligatoires de ce contrat type, qui concerne les locations et les colocations de logement meublé constituant la résidence principale du locataire.

Comment sont imposés les loyers en location meublée ?

On distingue deux statuts : Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Loueur en Meublé Professionnel

L'activité de LMP est automatique lorsque ces deux conditions cumulatives sont remplies :

1. les recettes annuelles issues de la location par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent les 23 000€ ; cette règle s’applique la première année d’exploitation au prorata temporis.
2. les recettes locatives excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des revenus professionnels, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Les recettes locatives en LMP sont imposables selon le régime du réel simplifié si elles sont comprises entre 32 100€ et 763 000€. Au-delà, le bailleur est imposé selon le régime réel normal de droit commun. Sont déductibles les charges locatives, les dépenses d'entretien, les assurances, les honoraires de comptabilité, la taxe professionnelle, les cotisations sociales et les intérêts d'emprunt.

Depuis janvier 2021, les LMP sont obligatoirement assujettis au régime de sécurité sociale des indépendants non agricoles. Au lieu de la simple application des prélèvements sociaux à 17,2%, le taux est de l'ordre de 35% à 40% du bénéfice. En cas de déficit, le bailleur doit tout de même s'acquitter d'un forfait minimal de 1 150€ à l'Urssaf.

Loueur en Meublé Non Professionnel

Si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ par an, le propriétaire bailleur bénéficie du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il a alors deux options :

1. être imposé sur la moitié des recettes locatives (régime forfaitaire)
2. déduire toutes les charges des revenus locatifs (régime réel).

Tous les atouts de la location meublée

Une location meublée permet au propriétaire de fixer un loyer supérieur de 10% à 30% par rapport à une location vide similaire en termes de surface, emplacement et qualité. La rentabilité brute d'un logement meublé est ainsi meilleure que celle d'un logement nu, entre 6% et 8% contre 4% à 6% respectivement.

Les conditions de location sont également plus souples : durée du bail, règles de résiliation, et fiscalité. En location vide, l'abattement forfaitaire en micro-foncier est de seulement 30% contre 50% en location meublée.

Autre point fort de la location meublée : le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles, plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Il est exonéré de taxation en cas de revente du logement dès lors que ce dernier est loué depuis au moins 5 ans et que les recettes ne dépassent pas 90 000€. Entre 90 000€ et 126 000€, l'exonération est partielle. Enfin, le statut de LMP exonère de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), puisque le logement loué est considéré comme bien professionnel.

La location meublée en 2021

Depuis mars 2020 et l'entrée d'une crise sanitaire sans précédent, le marché de l'immobilier locatif s'en trouve bouleversé. Avec la fin des cours en présentiel, les étudiants quittent leurs logements meublés pour retourner dans leur famille ou habiter dans des logements moins chers. La généralisation du télétravail a elle aussi un impact sur la location de pied-à-terre aux cadres qui souhaitaient se rapprocher de leur lieu de travail : désormais, ils exercent à distance, chez eux ou dans leur résidence secondaire. Dans un marché tendu comme Paris, on compte désormais moins de deux candidats par offre meublée contre 5,6 en 2019.

La location meublée souffre également de l'absence de touristes, en particulier dans les grandes villes touristiques comme Paris et les communes du littoral méditerranéen. Bon nombre de propriétaires cherchent à reclasser leur location saisonnière en location de longue durée, pour pérenniser des revenus locatifs devenus trop aléatoires pour leur permettre d'assumer en toute quiétude le remboursement de leur emprunt.