Assurance de prêt : guide 2017


QU'EST-CE QUE L'ASSURANCE DE PRÊT ?

Elément indispensable à l'obtention d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt protège à la fois l'emprunteur, ses héritiers, et l'établissement prêteur. Objet de multiples réformes depuis 2010, l'assurance emprunteur est fondée sur une garantie socle, la garantie décès-invalidité. Elle peut être souscrite auprès de la banque octroyant le prêt ou d'un assureur externe. Dans ce cas, la délégation d'assurance permet le plus souvent d'en réduire son coût.

Pourquoi ?

L'assurance de prêt est une assurance proposée par les organismes de crédit ou les assureurs spécialisés pour garantir la bonne fin d'un crédit immobilier. La banque prêteuse va vouloir se prémunir contre les risques (décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi) qui empêcheraient l'emprunteur de s'acquitter de sa dette. L'assurance protège également les héritiers en cas de défaillance de l'emprunteur. Bien que non obligatoire légalement, la souscription à une assurance de prêt subordonne l'octroi d'un crédit immobilier. En cas de survenance du risque, l'assurance se substitue à l'emprunteur et rembourse le solde du prêt s'il y a décès, ou une partie des échéances selon les conditions du contrat pour les autres risques.

Le coût

L'assurance de prêt coûte entre 0,15% et 0,65% du capital emprunté, des écarts de coût qui dépendent de plusieurs paramètres :

  • risque encouru,
  • âge de l'emprunteur,
  • capital emprunté,
  • durée de remboursement,
  • caractère fumeur ou non-fumeur de l'emprunteur.

Les offres des assureurs spécialisés sont souvent deux ou trois fois moins chères que les contrats bancaires. Elles ont l'avantage de calculer les mensualités non pas sur le capital emprunté mais sur le capital restant dû.

Les garanties

La garantie de base est la garantie décès.

S'y ajoute la garantie PTIA ou perte totale et irréversible d'autonomie, à savoir en cas d'invalidité constatée qui met l'assuré dans l'impossibilité de subvenir à ses besoins et dans l'obligation de recourir à une tierce personne pour les actes principaux de la vie.

  • ITT ou Incapacité Temporaire de Travail suite à un accident ou une maladie : l'emprunteur ne peut exercer sa profession de manière temporaire et totale. La garantie entre en jeu après un délai de carence (30 à 90 jours).
  • IPT ou Invalidité Permanente Totale, souvent liée à l'ITT : la garantie entre en jeu à partir d'un taux d'invalidité supérieur ou égal à 66%.
  • IPP ou Invalidité Permanente Partielle : le taux d'invalidité retenu est entre 33% et 66%.
  • Perte d'emploi : généralement réservée aux CDI, cette garantie coûteuse ne couvre que 50% à 75% de la mensualité dans la limite d'un plafond journalier.

La délégation d'assurance de prêt

La banque est en première position pour placer son assurance de prêt.

Le contrat groupe garantit en effet une rapidité de mise en place, car il fait partie des services proposés par la banque. Basé sur le principe de mutualisation, le contrat bancaire est très rarement personnalisé et de ce fait souvent plus cher qu'un contrat alternatif qui segmente les profils. La délégation d'assurance est facilitée depuis la loi Lagarde de septembre 2010. Pourtant, mal ficelée, elle n'a pas permis d'ouvrir la concurrence, ni aux emprunteurs d'exercer pleinement leur libre choix.

Aujourd'hui 85% des assurances de prêt sont souscrites auprès des banques, une situation qui devrait prochainement s'améliorer grâce aux dernières dispositions de la loi Hamon qui autorise la substitution de l'assurance emprunteur une fois le prêt souscrit.

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ASSURANCE DE PRÊT : DANS QUEL CAS SOUSCRIRE ?

Non obligatoire, mais pourtant réclamée par les organismes de crédit lors d'une demande de crédit immobilier, de prêt professionnel et dans certains cas de prêts à la consommation. Elle protège l'emprunteur et ses héritiers face à certains évènements qui empêcheraient la bonne fin du crédit, tout en permettant à l'organisme prêteur d'être remboursé.

Assurance de prêt et crédit immobilier

L'assurance de prêt n'a aucun caractère obligatoire selon la loi, elle est pourtant une condition sine qua non, en vertu des principes bancaires, à la contractation d'un prêt immobilier.

L'organisme préteur peut refuser d'accorder le crédit si l'emprunteur ne souscrit pas l'assurance présentant les garanties nécessaires à la couverture du prêt.

Les garanties décès-invalidité forment le socle de base exigé par la banque, qui peut demander d'ajouter d'autres protections en fonction du profil de l'emprunteur et des caractéristiques du prêt (garantie perte d'emploi, garantie incapacité).

Si l'octroi du prêt immobilier est suspendu à la souscription d'une assurance conforme aux exigences de la banque, l'emprunteur est libre de la souscrire auprès de l'organisme de son choix. La banque prêteuse ne peut obliger l'emprunteur à souscrire le contrat interne, elle a pour obligation de remettre au client une fiche l'informant de son libre choix en matière d'assurance. Cette mesure est issue de la loi Lagarde qui permet à l'emprunteur, depuis septembre 2010, de souscrire une offre alternative individuelle présentant un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat proposé par la banque.

Assurance de prêt et crédit conso

L'assurance est facultative lors d'une demande de crédit à la consommation. Mais elle sera toujours mise en avant et conseillée par l'organisme prêteur. Bien souvent, elle subordonne l'octroi d'un prêt dont le montant est élevé. L'établissement prêteur présentera une offre d'assurance en même temps que sa proposition de prêt, et comme pour le crédit immobilier, l'emprunteur garde la faculté de choisir une assurance alternative. Il peut ainsi comparer les différentes propositions d'assurance et souscrire celle qui correspond à ses réels besoins.

Et devra toujours veiller à ce que les garanties choisies soient au moins équivalentes à celles du contrat proposé par le prêteur.

Rappelons que, dans la plupart des situations, la délégation d'assurance permet de réaliser d'importantes économies.

Même dans le cadre d'un crédit conso, l'emprunteur peut être tenu de remplir un questionnaire de santé. En cas de refus pour risques aggravés, celui-ci peut bénéficier de la convention AERAS.

Cette convention destinée à toute personne ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves lui permet entre autres de ne pas avoir à remplir de questionnaire médical si elle remplit les trois conditions suivantes :

  • le montant du prêt à la consommation n'excède pas 17 000€ (et a fortiori non cumul de prêts au-delà de ce plafond),
  • la durée de remboursement est au plus de 4 ans,
  • l'emprunteur ne dépasse pas l'âge de 50 ans au moment de sa demande de prêt.

Assurance de prêt et prêt professionnel

Les travailleurs non-salariés (commerçants, artisans, professions libérales) et les chefs d'entreprise ont besoin de contracter des emprunts pour financer leurs projets (création ou

reprise d'entreprise, financement d'investissements immobiliers et matériels, rachat de fonds de commerce ou de parts sociales,...). L'assurance de prêt professionnel devient une condition obligatoire à l'obtention du prêt.

Elle permet de rassurer les investisseurs et créanciers sans mettre en péril le patrimoine personnel du dirigeant, ni celui de ses proches.

Cette protection est double : elle permet aux successeurs ou/et héritiers de ne pas avoir à assumer la charge de remboursement en cas de décès et prend le relais en cas d'invalidité de l'assuré.

ATTENTION : les taux d'invalidité varient en fonction de la profession concernée.

Le prêt professionnel bénéficie d'un cadre juridique et fiscal favorable aux entreprises. Il permet en effet de considérer les cotisations, celles relatives à l'assurance de prêt incluses, comme des charges d’exploitation, au même titre que les frais généraux de l'entreprise.

CHANGER D'ASSURANCE DE PRÊT

ASSURANCE DE PRÊT : LA LOI HAMON

Entré en vigueur le 26 juillet 2014, le volet assurance de prêt de la loi Hamon offre de nouveaux droits aux détenteurs d'un crédit immobilier.

Perçue par l'emprunteur comme un dispositif obligatoire bien qu'aucune loi n'impose sa souscription, l'assurance de prêt protège l'emprunteur et la banque d'une éventuelle défaillance du premier. Les banques ont su jouer de l'ignorance des consommateurs pour faire passer en force leurs offres internes, même si elles ne constituent pas toujours une réponse adaptée au profil de l'emprunteur. La loi Hamon essaie de rétablir l'équilibre en renforçant la loi Lagarde qui instaure pour chacun candidat à l'emprunt le libre choix de l'assurance de prêt.

Zoom sur la loi Lagarde

En place depuis septembre 2010, la loi Lagarde relative à l'assurance de prêt permet à tout nouvel emprunteur de choisir librement son assurance. C'est le principe de la délégation d'assurance : la banque prêteuse est tenue d'accepter toute offre alternative dès lors qu'elle présente un niveau de garanties au moins équivalent à celui de son contrat groupe. L'objectif est d'insuffler davantage de concurrence sur un marché jusque-là verrouillé par les banques. Sans crier à l'échec, force est de constater que la mesure n'a pas eu l'effet escompté en terme de concurrence et de baisse des prix : quatre années après la mise en pratique de la loi Lagarde, plus de 80% des emprunteurs souscrivent l'assurance de la banque.

Le principe de la loi Hamon

La loi Hamon instaure une nouvelle donne : l'emprunteur peut agir une fois le prêt signé.

Le législateur lui accorde un délai de 12 mois à compter de la signature du crédit immobilier pour changer son assurance s'il considère qu'une offre concurrente présentant au moins les mêmes garanties s'avère plus avantageuse que le contrat bancaire.

Sont concernés les emprunteurs qui contractent un crédit immobilier à compter du 26 juillet 2014. Au-delà de la période des douze mois suivant la signature de l’offre de prêt, la faculté de substituer au contrat initial un nouveau contrat relève des clauses contractuelles.

La démarche pour changer de contrat

Puisque l’objectif est d’économiser sur le coût de l’assurance de prêt et/ou de trouver une couverture mieux adaptée, il convient de solliciter plusieurs assureurs ou de faire appel à un courtier spécialisé pour comparer plusieurs offres. Cette démarche doit être réalisée bien en amont de l’échéance du contrat d’assurance pour résilier dans les délais. L’emprunteur adresse par lettre recommandée (avec AR) la nouvelle assurance à la banque qui devra l’accepter ou la refuser sous 10 jours à compter de la réception.

La banque est tenue d’accepter toute offre alternative présentant a minima une équivalence de garanties. Elle doit motiver sa décision de refus par écrit, sur la base des critères minimum exigibles qu’elle aura communiqués à l’emprunteur. Si elle accepte le contrat externe, elle ne peut ni modifier les conditions du prêt (changement de taux nominal) ni facturer des frais pour délégation d’assurance. En cas d'acceptation du prêteur, la résiliation du contrat d’assurance bancaire prend effet 10 jours après la décision du prêteur ou à la date de prise d’effet du nouveau contrat si celle-ci est postérieure.

A l’échéance d’un an, si le contrat d’assurance prévoit une clause permettant de faire jouer la résiliation annuelle prévue à l’article L.113-12 du code des assurances, la substitution de contrat d’assurance est possible.

L'équivalence de garanties, condition sine qua non à la substitution d'assurance de prêt

La notion d'équivalence de garanties est au cœur du changement d'assurance de prêt. C'est à cette condition essentielle que la banque prêteuse va accepter que l'emprunteur puisse dénoncer le contrat bancaire et le substituer par une assurance externe. Inscrite dans la loi Hamon sans qu'elle soit précisée, l'équivalence de garanties est une notion difficile à apprécier par l'emprunteur, et la pratique a montré que les banques abusent de cette question d'équivalence pour refuser le nouveau contrat. Elle est aujourd'hui encadrée.

Le Comité Consultatif du secteur Financier (CCSF) a défini 18 critères que les banques peuvent exiger. Depuis le 1er octobre 2015, les banques se sont engagées à remettre une fiche personnalisée reprenant les caractéristiques des garanties indispensables à l'octroi du prêt : au plus 11 critères pour les garanties décès, invalidité et incapacité, et 4 critères pour la garantie perte d'emploi. L'emprunteur peut ainsi mieux comparer les offres entre elles et présenter une assurance déléguée conforme aux exigences de sa banque. Cette dernière doit obligatoirement motiver le refus du contrat alternatif par écrit.

La substitution annuelle de l'assurance emprunteur

Longtemps souhaitée par les assureurs et les associations de consommateurs, la substitution annuelle de l'assurance de prêt est désormais une faculté acquise inscrite dans la loi. Après force espoirs déçus et moult rebondissements législatifs, le Parlement a adopté le 8 février 2017, dans le cadre de la loi Sapin II, l'amendement Bourquin qui consacre enfin l'existence du droit de résiliation assorti d'un droit de substitution annuel

des contrats d'assurance de prêt. Depuis le 1er mars 2017, les nouveaux emprunteurs peuvent, s'ils le souhaitent, changer d'assurance selon les modalités de la loi Hamon, c'est-à-dire dans les 12 mois qui suivent la signature, et le faire chaque année ensuite sur la durée de leur prêt. La substitution annuelle sera offerte à tous les emprunteurs dès janvier 2018.

ASSURANCE DE PRÊT : LA LOI LAGARDE

Sous l'impulsion de la ministre de l'Economie de l'époque, Christine Lagarde, a vu le jour une réforme profonde du crédit.

Un des volets cruciaux de la loi Lagarde fut la mise en place de la délégation d'assurance de prêt. Depuis septembre 2010, les emprunteurs n'ont pas à se laisser imposer l'assurance de l'organisme prêteur, un libre choix qui doit leur permettre de souscrire l'offre adaptée à leur profil. Mais pour l'heure, cette louable intention égratigne à peine le quasi-monopole des banques sur le marché de l'assurance de prêt.

Les prémices de la loi Lagarde

Bien que la loi Murcef de décembre 2001 interdise la vente liée, la pratique bancaire laissait peu de place à la liberté de contractation : les banques proposaient systématiquement leurcontrat d'assurance interne à tout demandeur d'un crédit immobilier. Si aucune loi n'oblige la souscription d'une assurance de prêt, celle-ci est indissociable d'un prêt immobilier. Les banques ont le pouvoir de jouer sur cette perception floue qu'ont les futurs emprunteurs d'une assurance qui a pour objectif de les sécuriser ainsi que leur budget. Résultat, plus de 8 emprunteurs sur 10 souscrivent l'assurance du prêteur...une pratique abusive qui a pour conséquence une concurrence bridée et des tarifs surévalués. La vaste réforme de l'assurance de prêt que porte la loi Lagarde est destinée à renverser une situation défavorable aux emprunteurs.

Rappelons que l'assurance de prêt peut représenter jusqu'à un tiers du coût global du crédit. La première étape a consisté, depuis le 1er juillet 2009, à obliger les banques à distribuer à tout client une notice informative sur l'assurance.

Le principe de la délégation

La deuxième étape instaure le libre choix de l'assurance de prêt : à compter de septembre 2010, chaque emprunteur peut contracter l'assurance auprès de l'organisme de son choix.

L'offre alternative choisie par l'emprunteur doit toutefois présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat proposé par la banque.

Cette dernière devra notifier et motiver tout refus par écrit. L'emprunteur mettra toutes les chance de son côté en faisant appel à un courtier spécialisé : son rôle d'intermédiaire expérimenté lui permet de jouer à égalité avec la banque.

Les obligations de la banque

Toute demande de prêt doit être accompagnée d'une fiche informative sur l'assurance de prêt. La mesure vise une meilleure compréhension de cette assurance, que l'emprunteur dissocie difficilement de l'offre de prêt.

La fiche rappelle notamment les différentes garanties (décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi) ; elle facilite ensuite le niveau de couverture nécessaire selon le type de crédit et le profil de l'emprunteur. La banque doit également expliquer quelle solution d'assurance elle propose au futur emprunteur, en indiquer le tarif et fournir un exemple chiffré en tenant compte des indications fournies.

Une loi peu contraignante pour les banques

En accordant le libre choix de l'assurance de prêt, la loi Lagarde a rendu de fait bien plus complexe le parcours du futur emprunteur. Souscrire le contrat interne limitait la démarche à un unique interlocuteur.

La délégation d'assurance oblige l'emprunteur à se heurter à sa banque, peu encline à renoncer à un produit sur lequel elle engrange 50% de marges. Surtout que la loi lui laisse les moyens de conserver son monopole, car aucune sanction n'est inscrite en cas de manquement à ses obligations.

Il n'est pas rare qu'une banque modifie le taux initial une fois connue le choix de l'assurance, ou qu'elle facture des frais pour délégation, même si la loi en prohibe la pratique. La loi Hamon qui est entrée en vigueur le 26 juillet 2014 rectifie la trajectoire en renforçant la protection du consommateur et en imposant aux établissements bancaires de nouvelles contraintes, assorties d'amendes.

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ASSURANCE DE PRÊT : POURQUOI UN QUESTIONNAIRE MÉDICAL ?

Lors de la souscription à une assurance de prêt, il est demandé au futur emprunteur  différents renseignements, certains sur la nature du crédit et d'autres le concernant personnellement, ceci afin d'établir le niveau de couverture et de définir ensuite le montant de la prime. Parmi ces informations indispensables, figurent celles liées à la santé. L'assureur délivre un formulaire de déclaration de risque à l'assuré, autrement dit un questionnaire de santé.

Evaluer les risques liés à la santé

Les risques liés à l'état de santé sont multiples. Le questionnaire permet d'évaluer ces risques qui sont susceptibles, éventuellement, d'empêcher l'assuré-emprunteur de s'acquitter des mensualités. En cas de survenance du risque (décès, invalidité, incapacité), l'assurance prend le relais ; l'indemnité est calculée en fonction des risqués évalués et pour bénéficier de cette couverture, l'assuré doit répondre avec précision au questionnaire de santé. Toutes les questions relatives à la santé sont abordées.

L'assureur cherche à connaitre les antécédents médicaux de l'assuré afin d'anticiper un risque futur : traitement passé et en cours, accident, maladie chronique, troubles psychiques, handicap, opération(s) chirurgicale(s), motricité, diabète, cholestérol, allergie, mal de dos... Certaines questions abordent plus largement le style de vie de l'assuré : consommation d'alcool, fumeur ou non-fumeur, mobilité (déménagement, changement de profession), exercice physique, pratique de sports à risques...

Il n'y a en revanche aucune demande concernant la race, les pratiques sexuelles, les données génétiques ou un autre aspect de la vie privée. Les réponses apportées vont notamment déterminer la capacité physique de l'assuré à exercer un travail, donc à survenir à ses besoins et à s'acquitter de sa dette. Le conseil est de remplir le questionnaire avec son médecin référant : le secret médical est préservé, puisque le médecin fournit les informations à l'assuré et non au médecin de l'assureur.

Les examens médicaux

Le questionnaire médical relève d'un acte légal (Code des Assurances), le futur emprunteur ne peut s'y soustraire sous peine de ne pas être couvert et de voir sa demande de financement échouée. Il doit y répondre de manière sincère et exhaustive, sans omettre, volontairement ou en toute bonne foi, aucun détail relatif à son état de santé passé et présent. Le risque pour l'assuré pris en défaut est la perte de l'indemnisation, et à terme de fragiliser ses proches. Si un banal mal de dos est passé sous silence et qu'une opération des lombaires s'avère plus tard nécessaire, l'assureur cherchera à prouver que l'intervention était prévisible pour ne pas compenser la perte de revenus liée à l'arrêt de travail. Les informations délivrées par l'assuré sont confidentielles et protégées par le secret médical, elles n'ont pas à être utilisées à d'autres fins que la souscription à une assurance de prêt. Il ne pourra être reproché à l'assuré d'ignorer qu'il était atteint d'une pathologie au moment de remplir le questionnaire, ni de ne pas avoir répondu à des questions qui n'auraient pas été posées.

L'obligation de l'assuré

Le questionnaire de santé est envoyé en deux exemplaires, l'un au médecin de la compagnie d'assurance, l'autre à l'établissement de crédit.

Souvent une simple déclaration de bonne santé ne suffit pas. Après évaluation du questionnaire par le médecin, il peut être demandé à l'assuré de se soumettre à des examens complémentaires (tests, analyses sanguines, radios) qui seront pris en charge par la compagnie d'assurance. L'assuré est généralement dirigé vers un centre médical agréé où tous les examens seront regroupés. Certains risques font l'objet d'exclusions (affections discovertébrales) et si l'assureur refuse de couvrir l'assuré, celui-ci pourra se tourner vers des assureurs spécialisés moyennant un surprime.

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ASSURANCE DE PRÊT ET PERTE D'EMPLOI

Les offres d'assurances de prêt sont toutes basées sur le même principe : garantir le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité de l'assuré-emprunteur.

Ce socle de garanties peut être accompagné de la garantie perte d'emploi si nécessaire, et dans un contexte économique qui accentue les risques de chômage, l'assurance perte d'emploi peut paraître séduisante pour obtenir un crédit immobilier. Son coût a malheureusement tendance à augmenter, à l'inverse du bénéfice des garanties proposées.

Que couvre l'assurance perte d'emploi ?

La garantie perte d'emploi est associée à la garantie décès-invalidité, toujours contenue dans l'assurance d'un crédit immobilier. Elle couvre le risque de licenciement et prend en charge les mensualités d'emprunt en période de chômage. Elle peut être imposée par l'organisme de crédit, notamment pour les prêts d'un montant élevé et pour certains profils d'emprunteurs .

Quelle indemnisation ?

L'assurance perte d'emploi couvre rarement la totalité de la mensualité. L'indemnisation est bien souvent comprise entre 50% et 80% de la mensualité avec un maximum de jours par an indemnisés pour la plupart des contrats. Certains contrats proposent à l'assuré de choisir le niveau d'indemnisation en fonction de la prime qu'il souhaite payer, d'autres se contentent de reporter les échéances en fin de prêt, ce qui rallonge d'autant le crédit.

Quel coût ?

Le coût de l'assurance perte d'emploi est variable d'un contrat à l'autre, entre 0,10% et 0,70% du capital emprunté ou entre 1% et 7% des mensualités si la prime est calculée sur la base des mensualités. A noter que certains assureurs incluent dans leur assurance perte d'emploi une série de services pour aider l'assuré à retrouver un emploi.

Conditions d'accès

La garantie perte d'emploi n'est pas accessible à tous, elle est réservée aux seuls salariés en contrat à durée indéterminée (CDI) pouvant justifier d'une certaine ancienneté (variable selon les organismes assureurs, en général au moins 6 à 12 mois chez le même employeur).

Les indépendants et les professions libérales ne sont pas concernés par cette assurance. Sont également exclus les intérimaires, les personnes en pré-retraite, en période d'essai, et les démissionnaires. La rupture conventionnelle peut être exclue du champ d'application de la garantie perte d'emploi. La limite d'âge à la souscription est souvent fixée à 55 ans et sa mise en application impossible au-delà de 65 ans.

Conditions d'application

Dès la signature du contrat, un délai de carence court sur plusieurs mois, période durant laquelle l'assuré ne pourra être indemnisé même en cas de chômage. Ce délai varie entre 6 et 12 mois. Au-delà de ce délai, la garantie perte d'emploi pourra s'appliquer dès lors que l'assuré touche ses allocations chômage, mais seulement après un délai de franchise, variable là encore selon les contrats, le plus souvent fixé à un an. La franchise ne s'applique pas si, après une courte période d'activité (moins de 6 mois), l'assuré perd à nouveau son emploi. La durée d'indemnisation est quant à elle limitée en fonction de l'ancienneté du contrat de travail, 180 jours pour un CDI qui a déjà 18 mois d'antériorité par exemple. La garantie peut jouer plusieurs fois en cours de remboursement du prêt, mais la durée totale d'indemnisation est généralement limitée à quatre ans. Quelques contrats ne fixent aucune limite du nombre de périodes de chômage si l'assuré acquiert de nouveaux droits.

ATTENTION : si l'assuré retrouve un emploi et part son statut de salarié en devenant travailleur indépendant, il ne pourra plus bénéficier de la garantie perte d'emploi. Il peut en revanche résilier son contrat d'assurance pour ne plus avoir à payer une garantie devenue caduque.

COMMENT SE CALCULE L'ASSURANCE DE PRÊT ?

Elément indispensable à la souscription d'un prêt immobilier, l'assurance emprunteur peut coûter jusqu'à un tiers du coût global du crédit.

L'emprunteur sait rarement le poids financier que représente cette assurance, car la pratique bancaire s'évertue à entretenir le flou en la matière. Depuis janvier 2015, la loi de régulation bancaire introduit plus de clarté en imposant aux établissements de crédit de communiquer via un taux d'assurance uniforme, le taux annuel effectif assurance.

Les critères de calcul de l'assurance de prêt

Le calcul de l'assurance de prêt prend en compte plusieurs facteurs :

  • les risques présentés par l'assuré (âge, état de santé et antécédents médicaux, profession, pratiques sportives, fumeur ou non-fumeur)
  • les caractéristiques du prêt (durée, montant, investissement locatif ou achat résidence principale)
  • la quotité du capital emprunté assuré quand il y a co-emprunteurs (100% étant le minimum exigé par la banque)
  • le mode d'application du taux de l'assurance (sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû).

Lors d'une demande de prêt immobilier, l'emprunteur a le choix entre l'assurance proposée par la banque prêteuse ou une offre alternative auprès d'un assureur externe.

Les méthodes de calcul de l'assurance diffèrent d'un organisme à l'autre. La banque calcule le coût de l'assurance sur le montant du capital emprunté, ce qui implique que la prime reste inchangée pendant toute la durée du prêt, alors que le capital diminue au fil des remboursements.

Le calcul de la mensualité moyenne de l’assurance-crédit se fait en multipliant le taux de l’assurance de prêt par le capital emprunté (multiplié par la quotité le cas échéant), puis en divisant le résultat obtenu par 12.

Le coût d'une assurance souscrite à titre individuel se fait sur la base du capital restant dû.

Il est donc recalculé chaque année et diminue à chaque échéance.

On comprend ici tout l'intérêt de faire jouer la délégation d'assurance, car, pour la majorité des emprunteurs, la démarche se traduit par d'importantes économies sur le coût global du crédit.

Taux effectif global et taux annuel effectif assurance

Avant janvier 2015 il existait différentes manières de présenter le coût de l'assurance d'un prêt immobilier : taux mensuel, taux annuel, pourcentage du montant à assurer. Jusqu'alors la seule façon de comparer les coûts entre diverses offres était d'observer son incidence sur le taux effectif global du prêt. Le TEG est destiné à présenter le coût complet d'un crédit immobilier. Il doit comprendre tous les frais imposés par la banque prêteuse (frais de dossier, commissions, garanties, assurance) en plus du taux nominal qu'elle met en avant.

A compter du 1er janvier 2015, toutes les offres de prêt (crédit immobilier et crédit à la consommation) comportant une assurance de prêt doivent préciser plusieurs éléments :

  • le taux annuel effectif assurance (TAEA)
  • le montant total en euros de l'assurance
  • le coût en euros de l'assurance par échéance.

Le calcul du TAEA s'obtient en soustrayant du taux effectif global incluant l'assurance le taux effectif global hors assurance. L'emprunteur peut ainsi appréhender plus clairement le coût de l'assurance dans le coût total de son crédit.

réf. décret 2014-1190 du 15 octobre 2014 relatif aux modalités de calcul du TAEA

LA CONVENTION AERAS

AERAS est l'acronyme de s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé. Tout est contenu dans ces termes : grâce à cette convention, les personnes ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves ne sont pas exclues de l'accès à un prêt. Comment fonctionne-t-elle ?

Pourquoi cette convention ?

A la fin des années 90, les pouvoirs publics ont souhaité donner des réponses assurantielles aux personnes séropositives au VIH et d'une manière générale aux personnes présentant un risque aggravé de santé. Ces personnes en situation de risque de santé (handicap, maladie) rencontrent d'énormes difficultés pour accéder au crédit. L'assurance de prêt, condition sine qua non à l'obtention d'un prêt immobilier ou professionnel, leur est souvent refusée compte tenu du niveau de risque (décès-invalidité) ; au mieux elle est souscrite moyennant des surprimes conséquentes.

En 2001, une convention sur l'accès à l'assurance et au crédit pour les personnes présentant un risque aggravé de santé fut signée entre les pouvoirs publics, les professionnels et les différentes associations de consommateurs et de personnes handicapées.

Il faudra attendre juillet 2006 pour que cette mesure ne devienne la convention AERAS suite aux améliorations qu'ont souhaitées apporter les différents partenaires (notamment respect de l'obligation de confidentialité, rapidité de traitement des demandes de prêt, mutualisation des surprimes, recours à la délégation d'assurance).

Qu'est ce que la convention AERAS ?

La convention AERAS est d’application automatique par les professionnels de l’assurance et de la banque dès lors que les candidats à l’assurance et à l’emprunt présentent un risque aggravé de santé.

Elle concerne toute personne dont l'état de santé ne permet pas d'obtenir une couverture d'assurance aux conditions standard, c'est-à-dire sans majoration du tarif ou exclusion de garanties. Elle s'applique pour les prêts à caractère personnel (prêt immobilier, certains crédits à la consommation) et professionnel.

Limitation des surprimes

La convention AERAS limite le poids de la cotisation d'assurance à 1,4 point dans le taux effectif global de l'emprunt pour les personnes dont les revenus ne dépassent pas les plafonds (jusqu'à 1,5 fois le PASS pour un nombre de parts du foyer fiscal de 3 et plus).

Pour les emprunteurs de moins de 35 ans ayant accès au prêt à taux zéro, la majoration de la prime d'assurance est intégralement prise en charge par les assureurs et les établissements de crédit.

Comment fonctionne-t-elle ?

Pour tout candidat à l'emprunt, le questionnaire médical va déterminer le niveau de risque. Si l'état de santé ne permet pas d'être assuré aux conditions standard, le dossier est automatiquement examiné à un deuxième niveau par un service médical spécialisé. Si aucune proposition d'assurance ne peut être établie, le dossier est examiné une troisième fois à la double condition que l'emprunteur atteigne au plus 70 ans à la fin du prêt et que le montant cumulé des prêts n'excède pas 320 000€.

L'assureur a obligation d'informer le client par courrier de sa décision : acceptation ou refus, limitation ou exclusion de garanties, majoration éventuelle de tarif. Ce courrier mentionne aussi l’existence et les coordonnées de la commission de médiation AERAS, ainsi que le niveau d’examen auquel le refus est intervenu.

Le délai global de traitement de la demande d'un prêt immobilier ne doit pas excéder 5 semaines, dont 3 pour l'assurance.

Les garanties

La convention AERAS prévoit notamment une garantie invalidité spécifique au taux de 70% qui entre en jeu si l'assuré se retrouve en situation d'invalidité professionnelle totale et si le taux d'incapacité fonctionnelle est au moins égale à ce taux.

Cette garantie spécifique ne comporte aucune exclusion concernant la pathologie déclarée par l'assuré. Si l'état de santé nécessite le recours à une tierce personne pour les actes ordinaires de la vie, l'assureur proposera une autre garantie, à savoir la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).délégation d'assurance).

Le droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer

La convention AERAS évolue. Depuis le 1er février 2017, les anciens malades du cancer n’ont plus à déclarer leur ancienne pathologie à l’issue d’un délai de dix ans après la fin du traitement et sans rechute. Ce délai est ramené à cinq ans pour les cancers

diagnostiqués avant l’âge de 18 ans.

En plus de ce droit à l’oubli après dix ans de guérison, une grille de référence fixe, pathologie par pathologie, le délai au-delà duquel certains anciens malades peuvent souscrire une assurance de prêt à des conditions identiques à celles accordées aux emprunteurs n’ayant jamais déclaré de maladies graves, c’est-à-dire sans surprime ni exclusion de garantie. Ces délais sont compris entre 48 semaines pour les personnes guéries d’une hépatite virale et dix ans pour certains cancers. La déclaration de la maladie reste obligatoire auprès de l’assureur. Les porteurs du VIH bénéficient quant à eux d’un plafonnement des surprimes deux années à compter du diagnostic.

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ASSURANCE DE PRÊT ET MÉTIERS À RISQUES

Dans le cadre d'un projet immobilier ou professionnel financé grâce à un crédit, les personnes exerçant des métiers à risques ne peuvent souscrire une assurance de prêt aux conditions standard. Les contrats classiques ne couvrent pas certaines activités professionnelles à risques, obligeant les personnes concernées à se tourner vers des offres spécifiquement dédiées moyennant une surprime.

Les métiers à risques

La liste des professions à risques est longue : pompier, policier, gendarme, agent de sécurité, marin-pêcheur, militaire, convoyeur de fonds, chauffeur routier, grand reporter, couvreur,  pilote de ligne, personnel navigant, guide de haute montagne, personne en contact avec des substances toxiques, polluantes ou inflammables, technicien nucléaire,...tous les métiers présentant un risque accru pour la santé et l'intégrité physique.

Ces professionnels sont délicats à assurer, car ils présentent un taux de sinistralité supérieur aux autres et ne rentrent pas dans les critères courants de sélection médicale. A l'égal des personnes présentant un risque aggravé de santé, cela nécessite une réponse assurantielle spécifique qu'un contrat standard, qu'il soit interne à la banque prêteuse ou individuel, ne peut apporter.

La plupart des assureurs refusent d'assurer ces profils d'emprunteur, au mieux l'offre proposée comporte des exclusions qui oblitèrent la mise en jeu des garanties ou couvre l'assuré moyennant une majoration de la prime qui va considérablement augmenté le coût global du crédit.

Les contrats conçus pour les métiers à risques

L'assurance de prêt entre en application en cas de défaillance de l'emprunteur (décès-invalidité, perte d'emploi éventuellement). Ce risque de défaillance augmente si la profession exercée est considérée à risques. L'assureur peut soit refuser d'assurer le crédit, auquel cas la demande de financement n'aboutit pas, soit appliquer une surprime. La réponse apportée par les assureurs spécialisés est la mieux adaptée, car elle cible précisément chaque profil en fonction du métier pratiqué et des risques encourus.

Les offres spécifiques proposent une couverture étendue aux risques "hors normes", et prennent en compte, en plus des garanties essentielles que sont le décès et l'invalidité, la perte d'autonomie si celle-ci peut être occasionnée par la profession à risques. En plus de garantir le prêt immobilier ou professionnel, les assureurs proposent une tarification sur-mesure. Le plus simple est de faire appel aux services d'un courtier qui recherchera la meilleure solution d'assurance de prêt en s'adressant aux compagnies spécialisées en risque aggravé.

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