Investissement locatif : quelle couverture choisir pour votre assurance emprunteur ?


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Vous envisagez d'investir dans l'immobilier pour bénéficier de revenus complémentaires. La banque qui consentira le prêt vous proposera systématiquement à cette occasion son assurance emprunteur. Vous êtes libre de souscrire un contrat auprès d'un autre organisme assureur... et de réaliser beaucoup d'économies ! Quelles garanties seront exigées par le prêteur ?

Les garanties emprunteur d'un investissement locatif

Les établissements bancaires exigent toujours que le crédit immobilier soit couvert par une assurance emprunteur. Cette protection pour l'emprunteur et le prêteur garantit la bonne fin du prêt en cas de défaillance du premier (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi). En cas d'achat de la résidence principale, la banque demande la souscription aux garanties socle (décès et perte irréversible d'autonomie ou PTIA), complétées par les garanties incapacité et invalidité.
Dans le cadre d'investissement locatif, les garanties décès/PTIA suffisent généralement, car les revenus issus des loyers peuvent rembourser les mensualités de l'emprunt en partie ou en totalité, au cas où l'emprunteur ne serait plus en mesure des les assumer. L'assurance emprunteur sera donc moins onéreuse pour un achat locatif.

 

Exemple :

un couple de quadras emprunte 150.000€ pour l’achat de sa résidence principale. Il lui est proposé une assurance au taux de 0,186%, soit une prime mensuelle de 62€ et un coût total de 14 860€. Pour un emprunt du même montant destiné à un investissement locatif, le taux tombe à 0,09%, soit une prime mensuelle de 31€ et un coût total de 7 329€.

Assurance emprunteur pour un investissement via une SCI

Au moment d'investir, plusieurs choix s'offrent à vous : l'achat en nom propre, l'achat à plusieurs (indivision) ou l'achat via une Société Civile Immobilière (SCI), un statut particulier dont l'objet est la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier à plusieurs associés (2 personnes physiques ou morales au minimum).
La SCI est alors propriétaire du bien (ou des biens) et chacun des associés est actionnaire. La SCI n'apporte aucun avantage spécifique en matière d'imposition des revenus locatifs, mais elle permet d'éviter les inconvénients de l'indivision en cas de désaccord des parties : il appartient au gérant de prendre toutes les décisions concernant la gestion du bien. La SCI a aussi l'avantage de faciliter la transmission du patrimoine familial en permettant de transmettre par anticipation.

Dans le cadre d'un achat locatif via une SCI, chacun des associés peut souscrire l'assurance de prêt immobilier de son choix ; il n'est pas obligatoire que chaque associé soit assuré, l'exigence est que l'emprunt soit couvert à 100%. La répartition des quotités dépendra du profil de chaque associé (revenus, état de santé, âge).

La constitution d'une SCI accorde par ailleurs un avantage fiscal, puisque les primes d'assurance peuvent être déduites des revenus imposables.

La délégation d'assurance pour trouver le contrat adapté

De même qu'un associé dans une SCI peut contracter un emprunt dans un autre établissement bancaire que celui de son ou ses autres associés, il peut souscrire l'assurance auprès de la compagnie de son choix. Dans la grande majorité des cas, l'assurance déléguée est moins chère que le contrat groupe de la banque prêteuse. Mettre en place une délégation d'assurance auprès d'un même assureur permet en revanche d'obtenir des tarifs préférentiels pour souscriptions multiples.

Un courtier en assurance comme Magnolia.fr vous aidera à déterminer la quotité idéale en fonction de votre profil et de celui des autres associés. Le calcul des quotités peut ne pas suivre la répartition des parts de la SCI. Le détenteur d'une minorité de parts peut tout à fait être assuré à 100% s'il est jeune et en bonne santé, et les autres, plus âgés, étant assurés pour une quotité inférieure. Cela permettra de réduire le coût global de l'assurance emprunteur.

Publié par Astrid Cousin le

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