Immobilier : la pierre, une valeur refuge qui n'est pas sans risque


Immobilier pierre valeur refuge

L'année 2016 fut un millésime faste pour le marché de l'immobilier. Augmentation de la production de crédits, record de transactions et des prix qui repartent à la hausse. 2017 s'annonce sous les meilleurs auspices. Les professionnels mettent pourtant en garde les acheteurs contre un excès d'optimisme et rappellent les disparités du marché immobilier français.

Comme dans la plupart des pays avancés, les prix de l'immobilier ont fortement progressé en France au début des années 2000. Le pic est atteint au tournant 2008, juste avant la crise financière qui va secouer le monde. Entre 2000 et 2008, les prix ont doublé en France, pour s'infléchirent courant 2008 et repartirent à la hausse en 2009. Depuis le mouvement s'est poursuivi en France. Les taux bas favorisent la bonne tenue du marché et incitent les vendeurs à maintenir leurs prétentions. Des prix en hausse témoignent d'une forte demande, mais la moyenne nationale (+1,7% en 2016 sur un an pour les logements anciens) cache des fortes disparités régionales et locales.

La France, un pays à plusieurs marchés

Tandis que les prix des appartements anciens ont légèrement augmenté entre 1% et 2% en 2016 à Reims, Dijon, Nice et Tours, ils ont accéléré dans d'autres grandes métropoles : entre 2% et 5% à Rennes, Aix-en-Provence, Lille, Nantes, Grenoble ou encore Brest, au-delà de 6% à Lyon et Strasbourg et jusqu'à 11% à Bordeaux. Seules trois villes affichent des valeurs négatives (-1,3% à Marseille, -1,5% à Toulouse et -5% à Saint-Etienne). Côté maisons anciennes, les évolutions de prix restent positives, jusqu'à 8% à Bordeaux et Toulon. Des baisses majeures sont enregistrées à Nancy (-6,9%), Valenciennes (-4,3%) et Béthune (-3,6%). Ces écarts se retrouvent au niveau des moyennes régionales. Le réseau d'agences Century 21 observe que l'année 2016 a été positive en Aquitaine (+6,6%), en Bretagne (+6,5%), en Franche-Comté (+5,8%) ou encore à Paris (+4,9%), tandis les prix s'érodent en Poitou-Charentes (-6,6%) et en Limousin (_8,3%).

Les taux bas portent le marché

Depuis fin 2008, l'effet cumulatif de la baisse des taux d'intérêts et de la contraction des prix des logements a permis de diviser par trois la charge des intérêts d'emprunt. Selon le Crédit Foncier, les Français ont gagné près de 30% de pouvoir d'achat immobilier, un calcul qui explique la forte reprise du marché de l'ancien en 2016 : près de 850 000 transactions ont été enregistrées l'an dernier contre 803 000 en 2015, soit un bond inédit de 6,5%. Selon les Notaires de France, le nombre de ventes de logements anciens a continué de croître début 2017 : fin février, 867 000 ventes sur les douze derniers mois contre 805 000 un an plus tôt, soit une hausse de 7,7%, un record depuis mai 2006 !

La pierre séduit toujours autant, qu'il s'agisse d'acquérir sa résidence principale ou d'investir en locatif. Le nombre de déclarations de revenus fonciers a augmenté de 10% en dix ans et le volume de revenus fonciers a grossi de 56% entre 2006 et 2015. Le risque est une tentation des vendeurs de pousser les prix, ce qui serait préjudiciable à un marché convalescent. Toujours selon Century 21, le délai moyen de vente atteint aujourd'hui 93 jours, proche du pic de blocage du marché, contre 65 à 75 jours dans les années 2000-2007.

Le tournant électoral pourrait avoir des conséquences néfastes sur le marché. En dépit de taux au plancher, les professionnels appellent à la prudence et se refusent à livrer des pronostics qui, par le passé, ont pu se révéler erronés.

Source : Insee, Notaires de France, Crédit Foncier

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