Crédit immobilier : stagnation des taux et hausse des prix, le point sur les conditions du marché immobilier


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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont abonnés au statu quo depuis le printemps dernier. La situation est toujours favorable aux candidats à l'emprunt, mais la hausse des prix des biens commence à pénaliser les ménages les plus modestes. La solution : financer son achat sur une plus longue durée.



Stabilisation des taux de crédit

Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux sont quasiment stables depuis avril 2017. En septembre dernier, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,56% (hors assurance), soit un point de moins que le mois précédent. Sur un an, l'augmentation des taux atteint 15 points de base sur la durée de 20 ans, et 14 points sur les prêts de 25 ans. Le seuil le plus bas a été atteint en décembre 2016 : les prêts titraient alors en moyenne 1,40% sur 20 ans et 1,65% sur 25 ans.

Le crédit "bon marché" est donc encore une réalité, en dépit d'une remontée sensible au cours du premier trimestre 2017. Cependant, les conditions de crédit ont vécu leur embellie. Aucune chance, selon l'Observatoire, qu'elles s'améliorent, d'autant que la hausse des prix des logements pèse de plus en plus sur la demande.

Pour autant, les emprunteurs peuvent compter sur l'assurance de prêt pour faire baisser davantage le prix total de leur crédit immobilier. En effet, en choisisant une assurance déléguée et non l'assurance groupe de leur banque, ils vont pouvoir économiser jusqu'à 15 000 € sur leur assurance crédit.

Hausse des prix immobiliers dans la plupart des grandes villes

Le dernier baromètre LPI-SeLoger constate une inflation des prix de l'immobilier dans les grandes agglomérations. A Montpellier, Lille, Nantes, Strasbourg, Paris, Lyon et Bordeaux, les valeurs ont grimpé de 5,2% à 13,4% entre août 2016 et août 2017. Cette hausse notable se ressent sur le coût des opérations. Celui-ci a augmenté de près de 6% sur les 9 premiers mois de l'année 2017. Le coût moyen d'acquisition d'une résidence principale est de 284 100€ au 3ème trimestre, contre 266 100€ un an plus tôt. Désormais, le maintien de conditions de crédit toujours excellentes ne permet plus de compenser la hausse des coûts des opérations sur la solvabilité de la demande.

Le marché s'essouffle après un fort dynamisme de la demande en début d'année, mais l'activité reste positive avec une production en hausse de 15% en glissement annuel (période octobre 2016/septembre 2017 comparée à période octobre 2015/septembre 2016). Un million de transactions dans l’ancien est escompté pour le millésime 2017, un record absolu.

Allongement de la durée d'emprunt

Au 3ème trimestre, la durée moyenne des prêts accordés est de 216 mois, soit un niveau relativement élevé. Elle était de 209,5 mois au 2ème trimestre 2016. L'allongement de la durée d'emprunt facilite la réalisation des projets immobiliers quand les taux ont tendance à augmenter. Dans les prêts à l'accession, la part des crédits de plus de 20 ans atteint près de 60% en septembre. Sur l'année 2016, cette part était de 54,3%. Il est encore plus pertinent d'observer la part des crédits de 25 ans et plus : entre 2016 et septembre 2017, elle est passée de 21,7% à 28,8%. Pour compenser la hausse des prix, les ménages s'endettent sur de plus longues années afin de réaliser leur projet immobilier.

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