Crédit immobilier : pensez à tous les frais annexes lors d'un achat immobilier !


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Vous avez trouvé la maison de vos rêves, il vous reste à finaliser la transaction. Au prix de vente du logement, vous devrez ajouter des frais annexes qui alourdissent le coût global. Souvent négligés par l'acheteur, ces frais doivent être intégrés dans une demande de financement pour calculer au plus juste la capacité de remboursement.



Acompte au vendeur

Dans le compromis de vente, le vendeur réclame généralement un acompte qui permet de renforcer l'engagement des deux parties. Le premier conserve la somme si le second se désiste après épuisement du délai de rétractation. Le montant de l'acompte n'est pas réglementé, mais il équivaut généralement à 10% du prix de vente.

L'acompte est versé au moment de la signature du compromis de vente chez le notaire, c'est-à-dire avant l'obtention du crédit et le déblocage des fonds. Il est donc important que l'acheteur dispose de la somme nécessaire par apport personnel.

La somme est bloquée par le notaire sur un compte séquestre jusqu'à finalisation définitive de la vente. Elle est restituée à l'acheteur si l'une des conditions suspensives (obtention du crédit par exemple) ne se réalise pas avant le délai prévu.

Frais de dossier

Les frais de dossier sont redevables au prêteur. Leur montant est forfaitaire (jusqu'à 1000€) ou calculé en pourcentage du capital emprunté (jusqu'à 1%). Si vous faites appel aux services d'un courtier en crédit, ces frais sont remplacés par les honoraires perçus par celui-ci. Les crédits souscrits en ligne sont généralement exempts de frais.

Si votre demande de financement est complétée par un prêt à taux zéro, aucuns frais de dossier ne s'appliquent sur le montant du PTZ.

Frais de notaire

Toute transaction immobilière est un acte notarié. Les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, s'ajoutent au prix d'achat du bien immobilier. Ils varient selon le type de bien acquis (neuf ou ancien) et sont en grande partie composés d'impôts payés à l'Etat (droits de mutation, jusqu'à 4,50% de la valeur du bien). Un pourcentage moindre revient au notaire chargé de percevoir ces impôts et de les reverser au Trésor Public (émoluments, entre 0,814% et 3,945% de la valeur du bien par tranches d'assiette dégressives). Les frais d'acquisition s'élèvent entre 2% et 3% pour un logement neuf, et autour de 8% pour un bien ancien.

Il est communément admis que les frais d’acquisition soient financés par l’apport personnel.

Impôts locaux

La taxe foncière est arbitrée par les communes. Elle est très variable d'une localité à l'autre et est calculée sur la base de la valeur locative du logement. Elle devra être partagée entre le vendeur et l'acheteur au prorata de leur occupation respective du logement. Vient ensuite la taxe d'habitation, elle aussi décidée par les collectivités locales et calculée sur la valeur locative cadastrale du logement.

Garantie

Hypothèque, privilège du porteur de deniers (PPD), nantissement et caution mutuelle sont les quatre types de garantie qui protègent l'organisme prêteur des risques d'impayés. Assorti de peu de frais, le nantissement consiste à assurer sa dette en gageant un placement financier, le plus souvent une assurance vie (utilisé souvent en garantie de remboursement des prêts in fine). La caution est la garantie plus courante : en moyenne 1,2% du capital emprunté, avec possibilité de récupérer 75% de la participation au fonds mutuel de garantie une fois le prêt remboursé. Plus onéreux que la caution, l'hypothèque et le PPD, ce dernier uniquement sur les biens existants, sont des actes notariés qui engendrent des frais de mainlevée en cas de sortie anticipée du prêt.

Assurance de prêt

Elément trop souvent mis au second plan lors d'une demande de crédit immobilier, l'assurance emprunteur peut représenter jusqu'à un tiers du coût global. La souscription de cette couverte est indispensable pour garantir au prêteur que le crédit sera remboursé en cas de défaillance de l'emprunteur, et pour protéger ce dernier, mais aussi ses héritiers, s'il décède ou devient invalide (éventuellement s'il perd son emploi). La loi  Lagarde autorise le libre choix de l'assurance : vous n’êtes pas obligé de souscrire le contrat bancaire et pouvez préférer en alternative un contrat individuel parfaitement adapté à votre profil. La délégation peut générer jusqu'à 50% d'économies sur le coût de l'assurance de prêt. Dire non à sa banque c'est donc faire beaucoup d'économies, il suffit juste de comparer les offres et de trouver le contrat adapté le moins cher du marché.

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