Crédit immobilier : quels locataires devraient profiter de la baisse des taux pour acquérir leur logement ?


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Les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas depuis de nombreux mois. Cette situation inédite a motivé une étude réalisée par le Crédit Foncier et Sciences Po : "Qui sont les locataires qui peuvent devenir propriétaires grâce à la baisse des taux d'intérêt ?". Cette étude ne cible que le seul effet de la baisse des taux de crédit, sans comptabiliser l'évolution des prix immobiliers sur la même période ni celle des revenus.

23% de locataires éligibles à l'achat de leur logement en 2013

Cet exercice purement théorique révèle le nombre de ménages locataires qui pourraient potentiellement devenus propriétaires grâce à la baisse des taux. L'étude prend comme point de départ l'enquête logement 2013 avec les conditions de financement suivantes : taux fixe de 2,97% sur une durée de 17 ans. La population étudiée porte sur les quelque 8 millions de locataires âgés de moins de 65 ans.

En 2013, 23% des ménages auraient pu accéder au crédit pour financer 90% de la valeur du logement qu'ils habitaient. Cet échantillon correspond aux ménages dont les revenus étaient supérieurs (3 486€ par mois) à la moyenne nationale, résidant pour la grande majorité dans le parc locatif privé. Les ménages non éligibles à l'accession selon le postulat de base, soit 77% des locataires étudiés, affichaient des revenus mensuels moyens de 1 976€, la moitié d'entre eux résidant dans le parc HLM.

Effet de la baisse des taux sur l'accès à la propriété

Six scenarii sont proposés, d'une baisse de 50 points de base à une baisse maximale de 175 points de base, avec des paliers de 50 points. Une baisse de 100 points (1%) rend 337 941 locataires éligibles à l'achat du logement qu'ils habitent, soit 27% de l'ensemble des locataires. La proportion grimpe à 31% si les taux chutent de 175 points de base (1,75%).

L'étude s'intéresse au profil des locataires. Dans le scenario sur une baisse de 100 points de base, les ménages éligibles présentent 4 caractéristiques :

  • la part la plus importante est issue d'une commune rurale ou faiblement peuplée (moins de 5 000 habitants) : cette observation est directement corrélée au niveau des prix de l'immobilier, moins élevés dans ces zones, ce qui resolvabilise un plus grand pourcentage de ménages.
  • dans 57% des cas, les foyers éligibles sont composés d'une ou deux personnes. Les familles avec plusieurs enfants sont moins favorisées par la baisse des taux, leurs besoins portant sur des logements de grande superficie.
  • il s'agit majoritairement de ménages disposant de revenus modestes ou intermédiaires.
  • un tiers des ménages éligibles réside dans le parc social (cela vaut pour tous les scenarii).

L’étude observe que la capacité d’emprunt s’est très nettement améliorée depuis 2010 sous l’effet conjoint de la baisse drastique des taux des crédits à l’habitat et de la stagnation des prix des logements. En 2008, un ménage moyen pouvait emprunter 75 000€, alors qu’un logement moyen valait 200 000€. En 2016,  la capacité d’emprunt grimpe à 110 000€ pour un prix du logement identique. L'étude conclut que la revente des logements sociaux à leurs occupants serait une des politiques publiques en faveur de l'accession à la propriété qui permettrait d'augmenter la demande.

Source : étude issue du partenariat entre Sciences Po et le Crédit Foncier, novembre 2017

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