Souscription assurance de prêt : comment résister face à sa banque ?

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Elément indispensable à toute demande de crédit immobilier, l'assurance de prêt bénéficie depuis quelques années d'un cadre réglementaire censé faciliter le libre choix pour l'emprunteur. Les banques font de la résistance, bien décidées à conserver un marché aux marges confortables qu'elles détiennent encore à plus de 80%. Les offres externes sont pourtant bien souvent mieux adaptées et moins chères que les assurances bancaires. Comment ne pas se laisser imposer le contrat de la banque prêteuse ? En étant bien informé des dispositifs légaux et en sollicitant les courtiers spécialisés.

La loi favorise le libre choix de l'emprunteur

Quatre grandes étapes réglementaires jalonnent l'histoire de l'assurance de prêt : les lois Murcef, Lagarde, Hamon et Sapin II vont renforcer au fil des années le libre choix de l'emprunteur, la dernière lui permettant de l'exercer concrètement sur toute la durée de son prêt. Il aura fallu plus de quinze ans au législateur pour briser un monopole bancaire que la substitution annuelle accordée à compter de janvier 2018 devrait enfin éroder.

Déliaison du crédit et de l'assurance

Première en date, la loi Murcef qui interdit la vente liée ou subordonnée depuis décembre 2001. Cette pratique consiste à imposer au consommateur qui veut acquérir un produit ou bénéficier d'un service à titre onéreux l'achat d'un second produit ou service. Les banques en ont abusé pour vendre leur assurance de groupe, laissant croire à l'emprunteur que l'adhésion à son contrat est la condition sine qua non à l'octroi du prêt immobilier. Accusée de "loi fourre-tout", cette réglementation des relations entre les établissements de crédits et leurs clients aura eu pour mérite de procéder à un alignement du secteur bancaire sur le régime de droit commun. Le problème reste l'appréciation du caractère dissociable ou indissociable des produits ou services. Les banques ont entretenu le mythe que l'assurance décès-invalidité est indissociable du prêt. Pourtant, l'assurance n'est pas obligatoire d'un point de vue juridique, l'interdiction de vente groupée devrait de fait s'appliquer.

Il faudra attendre dix ans pour que la loi Lagarde renforce la loi Murcef en apportant une disposition lourde de conséquences : les banques n'ont plus la possibilité de conditionner l'octroi du crédit à la souscription de leur propre assurance. L'emprunteur est donc libre de choisir le contrat qui lui convient et c'est à la banque prêteuse de l'informer de cette faculté au moyen d'une fiche standardisée d'information lui permettant de mieux comparer les offres. La décision de la banque d'accepter ou de refuser le contrat alternatif est subordonnée à l'équivalence du niveau de garantie, une notion que la loi a eu la légèreté de ne pas préciser. Cette notion est pourtant centrale car elle est la seule à pouvoir permettre la comparaison des offres entre elles. Les banques vont s'engouffrer dans la brèche et continuer sans mal à imposer leurs contrats, d'autant que la loi n'a prévu aucune sanction.

Changer d'assurance durant les 12 premiers mois

Arrive en juillet 2014 la loi Hamon relative à la consommation. Puisqu'il est difficile de souscrire une assurance externe en amont d'une demande de prêt, offrons la possibilité à l'emprunteur de le faire en aval. Durant les douze premiers mois suivants la signature du contrat de crédit, l'emprunteur peut dénoncer l'assurance groupe de la banque et la substituer par un contrat à garanties au moins équivalentes. Là encore, l'écueil aura été de ne pas préciser d'emblée la notion d'équivalence du niveau de garantie. De nouveau la délégation d'assurance de prêt se heurte au pouvoir d'appréciation des banques.

Le problème est résolu en octobre 2015 par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) qui définit une liste de critères permettant d'effectuer une comparaison entre le niveau de garantie exigé par la banque et celui des contrats proposés par les assureurs externes. Parmi les 18 critères sélectionnés par le CCSF, la banque en choisit au plus 11 portant sur la garantie décès-invalidité, auxquels elle peut ajouter 4 critères pour la garantie perte d'emploi. La banque est soumise à 4 contraintes :

  • rendre public les critères qu'elle choisit sur tout support commercial, notamment sur la fiche standardisée d'information (FSI) qui doit énoncer de manière claire et lisible la définition et la description des types de garanties proposées au titre de l'assurance à l'emprunteur"
  • remettre la fiche personnalisée dès la première simulation
  • rendre réponse à la demande de délégation dans les 10 jours ouvrés
  • motiver par écrit tout refus d'assurance déléguée.

Tout dysfonctionnement (cause dilatoire par exemple) peut être signalé à l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) qui pourra sanctionner la banque d'une amende de 3 000 euros.

Changer d'assurance en cours de prêt

Ultime étape législative, la substitution annuelle de l'assurance. L'amendement Bourquin de janvier 2017 supprime toute contrainte temporelle en offrant la possibilité à l'emprunteur de changer d'assurance à chaque échéance s'il le souhaite. Ce texte ne remet pas en cause la possibilité de substitution aujourd'hui prévue pendant le délai de 12 mois après la signature de l'offre de prêt. Accordée à tout nouvel emprunteur depuis février 2017, la faculté de substitution annuelle entrera en vigueur pour tous les contrats en stock dès janvier 2018. L'accord de la banque reste conditionné à l'équivalence du niveau de protection.

Comparaison est raison : l'équivalence de niveau de garanties

En matière d'assurance de prêt, seule la comparaison des garanties peut valider l'adéquation du contrat alternatif avec le contrat bancaire. Les banques affichent désormais clairement leurs intentions. L'emprunteur peut donc présenter une offre individuelle répondant objectivement a minima aux garanties exigées par l'organisme prêteur. Comment repérer les contrats compatibles avec les exigences de la banque ?

Faire appel aux services d'un courtier spécialisé en assurance de prêt est la démarche à adopter. Les termes assurantiels sont complexes et la rédaction des contrat souvent sujette à interprétation. Par son expertise, le courtier sait identifier les contrats externes, adaptés à la situation de l'emprunteur, qui supportent la comparaison avec le contrat groupe de la banque.

L'intermédiation du courtier, utile pour dialoguer d'égal à égal avec le conseiller bancaire, permet de contrer les éventuels blocages et d'appuyer un dossier étayé par une réglementation aujourd'hui clarifiée. Ce professionnel intervient aussi pour soutenir les demandes d'assurance de prêt des personnes en situation de risques aggravés ou ayant des antécédents médicaux.

L’enjeu est autant d’exercer son libre choix que de souscrire la meilleure protection. Les offres externes sont individualisées, adaptées à la situation de chaque emprunteur, tandis que les contrats bancaires sont mutualisés pour répondre à la communauté des emprunteurs. Les jeunes actifs, mais aussi les seniors sont les perdants des contrats groupe, les premiers car ils paient plus cher, les seconds parce qu’ils sont simplement exclus des garanties standardisées.  Le courtier a pour mission de sélectionner la formule adéquate selon le profil de son client et ses risques spécifiques. Il permet de gagner du temps en effectuant un travail comparatif des meilleures assurances du marché.

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Dans le détail, la baisse est plus marquée pour les appartements (-4,1%) que pour les maisons (-3,8%). Et derrière des moyennes, se cachent toujours des disparités régionales et locales. Île-de-France : prix en baisse pour le 5ème  trimestre consécutif Sur un an, la région Île-de-France voit les prix des logements anciens reculer fortement de -6,9%, après -5,4% au 3ème trimestre et -3,1% au deuxième trimestre. Là encore, la correction en fin d'année 2023 est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-1,2%). À Paris, les prix des appartements ont diminué de -2% au 4ème trimestre, après -1,4% au 3ème trimestre. En Petite comme en Grande Couronne, les appartements ont perdu près de 2% au cours du dernier quart-temps de l’année. C’est le cinquième trimestre consécutif que les valeurs sont en phase descendante en IdF. Province : accélération de la baisse Les autres régions ont été plus tardivement touchées par la baisse des prix dans l’ancien. Celle-ci s’est doucement enclenchée au 3ème trimestre pour accélérer en fin d’année. Les prix des appartements ont perdu 2% entre octobre et décembre 2023, après avoir augmenté de +0,5% le trimestre précédent. L’ajustement des prix des maisons est plus significatif : -1% au 3ème trimestre -3,3% au 4ème trimestre. Sur un an, les prix des logements anciens en province ont perdu -2,9% au dernier trimestre, après -0,5%. Variations des prix des logements anciens au cours de 12 derniers mois :     2023 T2 2023 T3 2023 T4 France métropolitaine +0,5% -1,8% -3,9% IdF -3,1% -5,4% -6,9% Province +1,8% -0,5% -2,9% Appartements 0% -2,0% -4,1% IdF -3,7% -5,4% -6,9% Province +2,8% +0,5% -2,0% Maisons +0,9% -1,6% -3,8% IdF -1,9% -5,4% -6,8% Province +1,3% -1,0% -3,3% Source Insee La baisse des prix se poursuit en ce début 2024. Les Notaires de France estiment que les prix ont fléchi de -4,2% sur un an à fin février 2024, moins rapidement en province avec un repli annuel à cette date de -3%. Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

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Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé. 

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Résidence principale : 1,8 million de nouveaux bénéficiaires du PTZ 2024

La crise de l’immobilier et du logement commence à pourrir les hautes sphères de l’État, sans qu’émergent pour autant des mesures fortes. Pas question de toucher aux règles d’octroi du crédit immobilier, ce qui permettrait d’élargir l’offre bancaire. Si la baisse des taux depuis le début de l’année desserre quelque peu l'étau, l’annonce faite vendredi dernier d’un élargissement du zonage pour le PTZ devrait avoir des effets tangibles dans la seconde moitié de l’année 2024. Nouveau zonage du PTZ Dans un contexte de crise du logement, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, et le ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, ont annoncé vendredi 22 mars que l’accès à la propriété sera facilité pour un grand nombre de foyers français. Le zonage va évoluer pour près de 800 communes, ce qui devrait permettre à environ 3,5 millions de Français habitant ces localités de « bénéficier soit de dispositifs nouveaux pour accéder à un logement, soit d’améliorations de dispositifs existants ». Ce programme concerne notamment le Prêt à Taux Zéro ou PTZ pour lequel plus de 600 communes vont être reclassées en zone tendue, rendant ainsi 1,8 million de personnes éligibles au PTZ pour acquérir un logement neuf. Dans les 200 autres communes, le niveau de tension sera rehaussé, « ce qui permettra un meilleur équilibre des projets ». Il faut encore obtenir l’aval des élus locaux pour faire évoluer la liste des communes concernées par cette mesure. Ce n’est qu’au courant du mois de juin qu’on connaîtra la liste définitive des villes reclassées. En octobre 2023, le gouvernement avait déjà procédé à un élargissement du PTZ en augmentant le nombre de communes éligibles et en rehaussant les plafonds de ressources pour accéder à ce prêt sans intérêts bancaires pour l’emprunteur. La mesure a ainsi autorisé 6 millions de foyers en plus à bénéficier du dispositif. Acheter sa résidence principale grâce au PTZ Le PTZ est le dispositif phare d’accession à la propriété. Il est réservé aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale, et permet de financer jusqu’à 40% du montant d’une opération (voire 50% pour les ménages les plus modestes). Il complète toujours un crédit immobilier classique, peut se cumuler avec d’autres prêts aidés, et doit être obligatoirement couvert par une assurance emprunteur. Le capital est prêté à taux 0%, mais cela n’en reste pas moins un crédit qui engage l’emprunteur et doit être remboursé dans son intégralité selon les conditions de l’offre de prêt. L’assurance de prêt est la garantie pour la banque de récupérer les sommes en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail). Même durant le différé d’amortissement, la cotisation d’assurance est due. Bon à savoir : est qualifié de primo-accédant l’emprunteur qui n’a été propriétaire de sa résidence principale à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de PTZ. Le montant maximum du PTZ pourra atteindre 100 000€ contre 80 000€ actuellement. Dans la nouvelle grille des revenus, est intégrée une nouvelle tranche, qui offre une quotité du PTZ de 20%. La nouvelle version 2024 du PTZ sera accessible dès le 1er avril. Elle concerne en priorité le logement collectif neuf en zone tendue (A, A bis et B1). L’achat d’un logement ancien via le PTZ est uniquement possible en zones B2 et C, sous conditions de travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération, justifiant une qualité de performance énergétique. Le PTZ 2024 ne permet plus d’acquérir une maison individuelle. Avec cette nouvelle mouture, plus de 30 millions de foyers fiscaux sont désormais des bénéficiaires potentiels du PTZ. Les règles d’octroi intouchables L’élargissement du PTZ à un plus grand nombre de communes est une excellente nouvelle. D’aucuns aimeraient que le gouvernement soit plus ambitieux dans sa prise en compte de la crise de l’immobilier, en s’attaquant à un problème qui pourrit le marché depuis plus de deux ans : les règles d’octroi du crédit immobilier.Édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en période de taux d’emprunt au plancher, ces normes qui régulent le taux d’endettement (au maximum 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (limitée à 25 ans, voire 27 ans en VEFA et dans l’ancien avec travaux) privent un grand nombre de candidats du financement bancaire de leur projet, malgré leur solvabilité. Les banques seraient prêtes à lâcher du lest en 2024 si le régulateur les autorisait à accorder des crédits au-delà de ce plafond absurde des 35%, en donnant toute sa place au reste à vivre. Malgré l’accord tacite de Bruno Le Maire de réformer les règles du HCSF, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, s’y oppose avec une fermeté qui frise l’aveuglement.