Crédit immobilier : la caution bancaire est toujours préférée à l'hypothèque


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La majorité des crédits immobiliers sont garantis par une caution bancaire. Une récente enquête de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution confirme la préférence des emprunteurs…ou des banques pour le cautionnement au détriment de l'hypothèque.

La caution bancaire devant l'hypothèque

60% des prêts immobiliers sont désormais garantis par une caution proposée par la banque. Dans son enquête 2016 sur le financement de l'habitat, l'ACPR rappelle que le cautionnement bancaire est préféré depuis des années aux autres types de garanties. Les prêts cautionnés représentaient un peu plus de 50% des encours de crédits à l'habitat en 2010, niveau stable jusqu'en 2014 où la proportion s'intensifie pour atteindre 58,6% en 2016. La courbe des garanties réelles, à savoir l'hypothèque et le PPD (privilège du prêteur de denier), suivait le chemin inverse : autour de 35% entre 2010 et 2014, elle est descendue depuis à 30,3%.

La caution, garantie plus sécurisante pour la banque ?

Le régulateur ne dit pas si l'évolution du marché de la sûreté du crédit est délibérément voulue par les banques ou lié aux choix personnels des emprunteurs. Si ces derniers ont peur du prêt hypothécaire car le bien est saisi en cas de défaut de paiement, les banques aussi. Pour accorder un prêt immobilier, une banque emprunte elle même auprès d'autres organismes en cas de défaillance du client emprunteur, elle doit continuer à rembourser le prêt et ne pourra être elle-même payée qu'au bout d'une longue procédure de recouvrement.

L'enquête est également muette sur l'avantage financier que la caution représente pour les banques. La caution est un dispositif qui participe plus ou moins directement à la rentabilité du système bancaire, tout comme l’assurance emprunteur. Les banques laissent en outre peu de choix aux emprunteurs dans la mesure où les sociétés de cautionnement sont en grande partie leurs propres filiales. A côté de Crédit Logement, filiale commune des grandes banques françaises et premier organisme de cautionnement, on trouve la caution par les organismes d'assurance, eux-mêmes filiales internes des groupes bancaires mutualistes (exemple CEGC pour Caisse d'Epargne et Banque Populaire).

Rappelons qu'à la différence de l'hypothèque qui consiste en une inscription devant notaire la caution est accordée par la société de cautionnement selon des critères de risque beaucoup plus stricts que ceux des banques. L'évolution de la caution témoigne de la tendance des banques à privilégier les emprunteurs dont le dossier a été au préalable validé par un organisme de cautionnement.

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