Achat immobilier : les questions à poser lors de la visite d'un logement


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La visite est la première étape dans un projet immobilier. Elle doit être menée de sang-froid pour ne pas se laisser emporté par le coup de coeur, générateur ou pas de belles acquisitions. Voici les questions essentielles à poser lors de la visite d'un logement pour mieux étayer votre emballement.

 

Quelles sont les motivations du vendeur ?

Le vendeur ne donnera pas toujours les motifs de mise sur le marché de son logement. Vous arriverez peut-être à détecter une relative urgence à vendre, ce qui vous donne une latitude pour négocier. Les vendeurs peu pressés ont des prétentions élevées qu'il sera difficile d'émousser.

 

Quel est l'environnement ?

Un bien immobilier ne s'évalue pas ex nihilo. L'environnement, le voisinage sont deux éléments à prendre en compte. Le discours du vendeur porte en lui des critères d'appréciation dont vous pourrez tirer partie. Si vous convoitez un bien dans une copropriété, il semble évident d'interroger le cédant sur les relations de voisinage et sur l'ambiance dans l'immeuble. Tout cela est subjectif, mais mérite d'être entendu.

 

Quels sont les frais annexes ?

Au-delà de l'achat immobilier brut, il faut compter les dépenses futures. En dehors des frais d'agence et des frais de notaire, vous serez bientôt redevable des impôts locaux :

  • la taxe foncière, établie sur la base de la valeur locative du logement et dont le taux est voté par les collectivités territoriales
  • la taxe d'habitation, elle aussi calculée d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation.

Les impôts locaux sont à géométrie variable ou plutôt à variations communales. Les collectivités assurent en grande partie leur financement grâce à la fiscalité locale. En 2017, les villes les plus gourmandes sont Lille, Marseille, Nîmes, Strasbourg ou encore Rennes pour la taxe d'habitation, Grenoble, Angers, Nantes et Montpellier pour la taxe foncière.

 

Quelle est la consommation d'énergie ?

A ces frais, il faudra ajouter vos factures d'énergie. Toute annonce immobilière doit être accompagnée de son étiquette énergie : celle-ci figure dans le DPE, diagnostic réalisé avant la mise en vente, qui mesure la performance énergétique du logement. Cette première indication vous renseigne si le bien est énergivore ou plus économe. Elle est une bonne piste pour savoir si des travaux doivent être entrepris pour rendre le logement plus vert.

 

Quels travaux ont été réalisés ?

Interrogez le vendeur sur les travaux qu'il a éventuellement réalisés. S'il a effectué des travaux nécessitant une autorisation, il a obligation de vous les révéler sous peine d'engager sa responsabilité. Vous pouvez demander à consulter les plans du permis de construire pour visualiser les changements réalisés.

Une visite approfondie avec un professionnel (architecte, maître d'oeuvre) vous permettra d'évaluer l'ampleur des travaux à prévoir. Ce budget pourra être intégré dans votre demande de crédit immobilier. Sachez enfin que des travaux d'économie d'énergie dans un logement ancien vous exonèrent de la taxe foncière pendant 5 ans.

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