Les 5 anomalies les plus fréquentes dans un contrat de prêt immobilier


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Les contrats de crédit immobilier sont truffés d'erreur dont certaines sont préjudiciables à l'emprunteur. Lerecours.com, un site qui permet d'initier en ligne des démarches nécessaires à la réparation de préjudices financiers dans le cadre d'un crédit, a identifié les erreurs les plus fréquentes dans les contrats de prêts immobiliers, ainsi que les banques à l'origine de ces anomalies.

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Lerecours.com est un site qui regroupe des experts juridiques et financiers, des médiateurs et des avocats spécialisés. L'étude qu'il a menée sur 2 779 dossiers confiés par des particuliers a permis d'analyser la conformité des prêts immobiliers. Deux constats ressortent de cette enquête :

  • toutes les banques sont coupables d'anomalies, mais une dizaine est particulièrement abonnée à la récidive ;
  • l'erreur de calcul en année bancaire est l'anomalie la plus fréquente

Les 10 banques les moins rigoureuses dans la rédaction du contrat de prêt

Avec plus de 8 prêts sur 10 comportant une ou plusieurs erreurs, le Crédit Foncier tient la tête du palmarès des banques à l'origine des offres de prêt erronées. Deuxième et troisième place de ce classement peu glorieux, la Caisse d'Epargne, BNP Paribas et LCL aequo dont le taux d'anomalies excède 80%. Le bas du classement est tenu par CIC et le Crédit Mutuel avec un taux de 26% et 25% respectivement. Entre la 5ème et la 8ème place, les taux d'anomalies se situent entre 74% et 64%, des niveaux élevés qui sont susceptibles de provoquer le remplacement du taux d'intérêt nominal par le taux d'intérêt légal.

Les 5 irrégularités les plus fréquemment observées dans les offres de prêt

Toutes les anomalies concernent le calcul du TEG (taux effectif global). 43% des dossiers étudiés présentent un calcul basé sur l'année lombarde ou année bancaire, c'est-à-dire sur 360 jours au lieu de 365. La jurisprudence a maintes fois rappelé que le calcul en année lombarde est interdit : le taux d'intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l'acte de prêt, tout comme le TEG, doit être calculé sur la base de l'année civile. Tout infraction à cette règle peut être contestée et sanctionnée par l'annulation du taux d'intérêt conventionnel qui sera remplacé par le taux d'intérêt légal.

15% des anomalies constatées concernent les revenus, les frais notariés et les frais de caution, ces derniers n'ayant pas été évalués correctement ou intégrés dans le calcul du TEG. L'omission du taux de période est la 5ème erreur la plus fréquente avec 14% d'occurrence.

De manière significative, on observe des erreurs sur les coûts liés aux périodes de préfinancement (9%), sur l'assurance emprunteur (9%), et sur les frais de prise de garantie liés au contrat d'assurance vie pris en nantissement (6%). Plus marginalement, les parts sociales et les frais de dossier sont omis ou n'ont pas été intégrés dans le calcul du TEG.

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