Changer assurance emprunteur : quelle est la seule condition à respecter ?

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La loi Lemoine 2022 permet à tout emprunteur de changer d’assurance en cours de prêt immobilier quand il le souhaite. Cette démarche peut générer de grosses économies et s’accompagne d’une seule et unique condition : l’équivalence de niveau de garanties. Magnolia.fr vous explique les contours de cette notion relativement complexe et la voie royale pour s’y conformer.

Quand peut-on changer d’assurance emprunteur ?

Depuis l’entrée en lice de la loi Lemoine de 2022, la possibilité de substitution de l’assurance de prêt immobilier n’est plus soumise à aucune date d’échéance, aucun préavis ni aucun formalisme. Quelle que soit l’antériorité de votre crédit, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

Le changement d’assurance existait avant l’application de la loi Lemoine via la loi Hamon et l’amendement Bourquin. Ces deux dispositifs n’ont pas permis de libéraliser le marché de l’assurance de prêt, tenu par les bancassureurs à plus de 80%. En supprimant toute contrainte de délai, la loi Lemoine simplifie la démarche de substitution, ne conservant qu’une condition pour que la banque accepte une assurance concurrente de la sienne : la couverture doit être en tous points équivalente.

Équivalence de garanties : condition unique pour substituer l’assurance de prêt

Le droit au changement d’assurance emprunteur est conditionné à l'équivalence de niveau de garanties. Pour accepter une assurance déléguée, la banque exige que celle-ci présente un niveau de couverture au moins équivalent à celui de son contrat maison.

Ce critère d’équivalence de niveau de garanties répond à des règles strictes édictées par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) en octobre 2015. Pour chaque garantie, le CCSF a dressé une liste de critères minimaux qui sont au nombre de 18 pour les garanties décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) et incapacité/invalidité et 8 pour la garantie perte d’emploi.

La banque choisit au plus 11 critères parmi les 18 et 4 pour la garantie perte d’emploi. Lors de votre demande de prêt, elle vous a remis une fiche standardisée d’information (FIS) qui détaille les garanties qui conditionnent l’octroi du financement, ainsi que les critères exigés pour chacune d’entre elles. La FIS indique le taux d’assurance sur le capital emprunté, et exprime également le coût de l’assurance en euros par période (mois, année, durée totale).

L’intérêt de la FIS est de pouvoir comparer le niveau de garanties des offres et leur coût. Attention à l’équivalence de garanties dans un changement d’assurance emprunteur : cette notion est difficile à appréhender car elle est technique. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt pour bien comprendre l’étendue des garanties.

Pourquoi changer d’assurance emprunteur ?

D’aucuns se demandent s’il vaut mieux renégocier le taux de crédit ou l’assurance emprunteur. Les deux démarches peuvent se compléter si tant est que les taux aient suffisamment baissé. La renégociation d’assurance, elle, ne tient pas compte des conditions du marché et peut être envisagée à tout moment.

Réaliser des économies

La raison la plus évidente est de faire des économies sur les primes d’assurance emprunteur. À garanties équivalentes, une assurance externe est jusqu’à trois fois moins chère que l’assurance groupe de la banque. On parle de contrat groupe bancaire, car ce type de contrat est mutualisé pour couvrir une communauté d’emprunteurs : pour le formuler schématiquement, les « bons risques » paient pour les « mauvais ». Dans la majorité des situations, ce manque de segmentation rend les assurances bancaires moins compétitives que les offres alternatives, conçues sur-mesure en fonction du profil de chaque emprunteur.

En changeant d'assurance apidement après la signature de l'offre de prêt, vous pouvez économiser potentiellement des milliers d'euros sur la durée restante de remboursement.

Renforcer sa protection emprunteur

La deuxième raison est plus technique. La réglementation impose une équivalence de garanties entre le contrat substitué et le contrat concurrent. Vous pouvez avoir besoin de rehausser votre protection en optant pour une assurance dotée d’un niveau de garanties supérieur. Si votre profil présente des risques (santé, profession, pratique sportive) que le contrat bancaire frappe d’exclusion, vous pouvez changer d’assurance en sélectionnant une formule qui prend en compte votre problématique.

Le cas de figure le plus courant est celui des maladies non objectivables ou MNO : il s’agit de pathologies pour lesquelles les médecins ne peuvent quantifier la douleur, pourtant bien réelle pour la personne qui en souffre. Les affections dorso-vertébrales (hernie discale, sciatique, lombalgie, cervicalgie, etc.) et certaines pathologies psychiques (fatigue chronique, burn out, dépression, troubles alimentaires, etc.) sont les deux catégories de MNO systématiquement exclues des garanties emprunteur.

Les contrats alternatifs proposent le rachat d’exclusion des MNO moyennant une surprime : en cas d’arrêt de travail en lien avec le risque couvert, vous êtes indemnisé. Il en est de même pour les sports dits dangereux (voile, sports de combat, sports automobiles et aériens, escalade, parapente, parachutisme, etc.) : certaines pratiques sportives à risques accrus d’accident peuvent faire l’objet d’un rachat d’exclusion par les contrats d’assurance individuels.

Comment changer d’assurance de prêt immobilier ?

La loi Lemoine facilite le changement d’assurance emprunteur, il n’en faut pas moins suivre les étapes :

Mettez les offres en concurrence en ligne via un comparateur d’assurance de prêt immobilier
Sélectionnez le contrat le plus compétitif dans le respect de l’équivalence de niveau de garanties
Effectuez votre demande d’adhésion à ce nouveau contrat
Envoyez votre lettre de résiliation à votre banque, accompagnée du nouveau contrat et des conditions générales et particulières.

La banque doit vous donner une réponse dans les 10 jours ouvrés, et rédiger gratuitement l’avenant au contrat dans ce délai en cas d’acceptation. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique et ne peut porter que sur le non-respect de l’équivalence de garanties. La banque ne peut invoquer aucune autre raison pour recaler une demande de substitution d’assurance de prêt immobilier.

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

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Sur quels actes s’applique la participation forfaitaire ? Elle s’applique quel que soit le médecin consulté (secteur 1 ou 2, généraliste ou spécialiste), que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Peu importe le lieu où se déroule la consultation (cabinet, domicile du patient, dispensaire, centre de soins, urgences à l’hôpital). Elle concerne également les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Qui paie la participation forfaitaire ? Tout le monde doit s’acquitter de la participation forfaitaire. Même dans les situations suivantes, vous devez la régler : Vous souffrez d’une maladie de longue durée (diabète, cancer, VIH, etc.). Vous êtes en arrêt de travail pour maladie. Vous avez été placé en incapacité permanente suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle. Vous touchez une rente d’invalidité. Vous êtes retraité. Vous êtes dans les 5 premiers mois de grossesse (sauf pour actes médicaux qui relèvent des examens obligatoires). Quel est le plafond de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire est retenue sur chaque acte ou consultation. Si vous consultez plusieurs médecins au cours de la même journée ou que le même médecin réalise plusieurs actes au cours d’une même séance, la participation forfaitaire de 2€ s’applique sur chaque acte dans la limite de 4€ par jour. La participation forfaitaire est défalquée des remboursements ultérieurs de l'Assurance maladie. Elle n'est pas prise en charge par les organismes complémentaires dans le cadre de la mutuelle responsable. Le montant maximal est fixé à 50€ par an et par patient, et s’ajoute l’autre plafond de 50€ relatif à la franchise médicale, soit un coût maximal de 100€ par an qui peut pénaliser les patients les moins aisés déjà durement touchés par la maladie. Qui ne paie pas la participation forfaitaire ? Il existe pourtant des cas où la participation forfaitaire ne s’applique pas. L’exonération concerne certains patients et certaines situations permettent d’être exempté. Les exceptions particulières Les assurés suivants n’ont pas à payer la participation forfaitaire : les enfants et les jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes entre le 1er jour du 6ème mois et le 12ème jour suivant la date de l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et l’Aide Médicale de l’État (AME) les titulaires d’une pension militaire d’invalidité ou les victimes de guerre pour les soins délivrés gratuitement par l’État en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. les victimes d’un acte de terrorisme pour tous leurs frais de santé. 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Les résultats d’un sondage Ifop de mars 2024 pour le FHF (Fédération Hospitalière de France) montrent que l’accès aux soins devient de plus en plus difficile. Au-delà du temps d’attente pour obtenir un rendez-vous, de la surcharge des services d’urgences et de la dégradation de l’offre de soins, les raisons économiques poussent certaines personnes à renoncer à se soigner. Au cours des 5 dernières années, plus de 6 Français sur 10 ont déjà renoncé à au moins un acte de soin, et dans plus de 40% des cas, les difficultés financières en sont la cause.

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

Alors qu'on assiste à une timide embellie du marché immobilier grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024, les banques en profitent pour optimiser leurs marges en imposant leur assurance emprunteur malgré le droit au libre choix du contrat. La délégation est en perte de vitesse au profit de la substitution, comme le constate le courtier Magnolia.fr. La seule alternative offerte aux emprunteurs est en effet de faire valoir la loi Lemoine et changer de contrat dans un deuxième temps pour payer leur assurance au juste prix. Libre choix de l’assurance emprunteur : un droit bafoué par les banques Depuis septembre 2010 et l’introduction de la loi Lagarde, tout emprunteur est libre de choisir l’assurance qui va couvrir son prêt immobilier. Un principe fondamental encore et toujours bafoué par les banques, qui n’ont de cesse d’imposer leur contrat groupe au détriment de l’intérêt financier des consommateurs. Une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe coûte jusqu’à 60% moins cher que la formule bancaire. La relance du marché immobilier ces dernières semaines, portée par des taux en baisse, ouvre l’appétit des banques. Si elles ont à cœur de prêter à nouveau après le marasme de l’année 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), elles continuent leurs pratiques abusives en matière d’assurance emprunteur, au premier rang desquelles opérer le passage en force de leur contrat maison qui génère des marges pouvant aller jusqu’à 70%. Le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une rente captée à plus de 80% par les bancassureurs. La substitution d’assurance de prêt immobilier en forte hausse depuis mars 2024 Chez Magnolia.fr, nous observons depuis mars une forte recrudescence des demandes de délégation, non pas en première intention, mais après la signature de l’offre de prêt. Cela illustre les difficultés des emprunteurs à exercer leur libre choix du contrat lors de la demande de prêt. Quasiment plus aucun prêt immobilier n’est accordé sans la souscription à l’assurance bancaire. Après la peur du gendarme, voici venue la peur du banquier. Cette tendance intervient en parallèle d'un redressement du marché immobilier. Entre décembre 2023 et mars 2024, la production de crédits à l'habitat a fait un bond spectaculaire de plus de 50% par rapport à la même période un an plus tôt. Le sursaut s'est produit en février-mars avec le reflux significatif des taux d'intérêts : ils ont perdu environ 50 points de base en un trimestre, ce qui témoigne de l'amélioration des conditions monétaires, génératrice d'une forte concurrence inter-bancaire. Les marges perdues d'un côté doivent être récupérées de l'autre. La loi Lemoine oblitère la loi Lagarde La loi Lagarde est en perte de vitesse, le fait n’est pas nouveau depuis l’entrée en application de la loi Lemoine pour tous en septembre 2022. Si elle donne un coup de griffe au monopole des banques, elle rend ces dernières plus pugnaces dans la captation de clients d’entrée de jeu, dans le but de maximiser les gains sur ce produit ultra juteux. Peut-on parler d’effet boomerang ? La loi Lemoine est une grande avancée pour les droits des emprunteurs. En supprimant la date d’échéance pour pouvoir changer de contrat, elle facilite la démarche et permet à chacun d’accéder à une assurance de qualité au juste prix. Le revers de la médaille est la persistance de la malignité de banques à essayer de contourner tout dispositif réglementaire visant une plus large concurrence dans le but de conserver leurs indécentes parts de marché sur ce produit contraint pour l’emprunteur.

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en mai 2024

Les taux d’intérêts ont de nouveau baissé en avril, offrant davantage d’opportunités aux ménages porteurs d’un projet immobilier. Les conditions s’améliorent au fil des semaines dans un contexte toujours restrictif quant aux règles d’emprunt. Une proposition de loi retirée lundi soir a pourtant tenté d’assouplir la norme des 35% de taux d’endettement maximal. Le plus gros levier d’économies du crédit immobilier reste la délégation d’assurance emprunteur. Nouvelle baisse des taux du crédit immobilier En ce début mai, les signaux sont toujours au vert. Entamée aux prémices de l’année 2024, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier se poursuit. Si le mouvement est moins vif qu’en janvier et février, les ajustements sont significatifs, entre 10 et 15 points de base concédés sur chaque durée. Taux sous les 4% sur toutes les durées Les valeurs sont descendues sous la barre des 4% en avril et continuent sur cette lancée. Le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,80% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et sur 25 ans, les valeurs restent inférieures à 4%. Les meilleurs dossiers peuvent escompter de belles ristournes : un profil premium peut actuellement s’endetter à 3,40% sur 20 ans et à 3,50% sur 25 ans. Selon les experts, la tendance baissière devrait se dérouler tout au long de l’année et afficher fin 2024 des taux autour de 3,50% voire 3% pour les plus optimistes. Pouvoir d’achat immobilier en hausse Un simple calcul témoigne d’une nette amélioration du pouvoir d’achat immobilier. Pour une mensualité de 1 000€ sur 20 ans (hors assurance de prêt et autres frais), vous pouviez emprunter 158 066€ en décembre 2023 (taux nominal à 4,50%). Actuellement, avec un taux de 3,80% sur cette même maturité, le montant empruntable s’élève à 167 928€ : vous avez gagné près de 10 000€ en l’espace de 4 mois. Les emprunteurs en position de force Ce retournement de situation, après une année noire pour le marché immobilier, est tangible : la production de crédits immobiliers a bondi de plus de 50% entre décembre 2023 et mars 2024 (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Si on constate une embellie du marché au premier trimestre 2024, elle reste timide, car on part de loin. En 2023, le nombre de prêts à l’habitat a chuté de plus de 40% par rapport à l’année précédente. Le moment est venu de challenger les banques et de les mettre en concurrence, car elles ont à cœur de financer les projets immobiliers, le crédit étant leur plus gros produit d’appel. Les emprunteurs ont la main pour négocier des conditions avantageuses dans un contexte où les banques margent de nouveau sur le crédit immobilier. La pression s’est d’autant plus relâchée que le taux d’usure pour le deuxième trimestre est supérieur à ce qu’il était au premier trimestre. Entre le taux nominal et le taux maximum légal, les emprunteurs ont une plus large latitude pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Jusqu’au 30 juin, le taux d’usure est fixé 6,39% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus (6,13% pour les prêts entre 10 et 20 ans). Encadrement du crédit immobilier : rien ne bouge Le redressement de la capacité d’emprunt se fait dans un contexte inchangé quant aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). L’institution, qui dépend du ministère de l’Économie et qui est placée sous l’égide de la Banque de France, encadre strictement le crédit immobilier depuis janvier 2021. Deux limites ont été instaurées, auxquelles les banques ne peuvent déroger qu’à la marge, soit 20% de leur production semestrielle en grande partie à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale : Le taux d’endettement ou taux d’effort ne peut excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux dont l’enveloppe équivaut au moins à 10% du montant de l’opération). Accusée de freiner l’accès à la propriété, car sans égard pour le reste à vivre, cette norme hérisse les professionnels du crédit, au premier rang desquels les courtiers qui plaident depuis des années pour son assouplissement. Une proposition de loi portée par le groupe Renaissance prévoyait d'amender la règle des 35% de taux d’effort qui participe à la chute massive de la production de crédits à l’habitat en privant de financement des ménages pourtant solvables. Lundi 29 avril, elle a été retirée par son auteur, le député Lionel Causse, pendant son examen à l'Assemblée en raison d'amendements de l'opposition visant à dénaturer le texte. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La volonté d’assouplissement avait déjà été clairement atténuée lors de son examen en commission parlementaire en maintenant les pouvoirs du HCSF quant aux conditions dérogatoires accordées aux banques. Sans compter que la BdF est notoirement opposée à toute réforme de la norme visant l’encadrement du crédit. Délégation d’assurance de prêt immobilier : la voie royale pour faire des économies En attendant un assouplissement des règles d’octroi qui ne viendra sans doute pas de si tôt, vous avez les moyens de mieux maîtriser le coût de votre crédit immobilier. Faites jouer la concurrence en matière d’assurance emprunteur et optez pour la délégation pour trouver le contrat compétitif qui permet de diviser par deux à quatre le coût de l’assurance proposée par votre banque. À garanties équivalentes, les contrats groupe bancaires sont jusqu’à 60% plus chers que les offres alternatives. En négociant au mieux l’assurance, vous économisez des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt. Un emprunteur de 30 ans sans antécédent de santé peut ainsi réduire de 10 800€ le coût de son crédit en souscrivant une assurance externe au taux de 0,09% (taux moyen pour ce profil chez Magnolia.fr) plutôt que l’assurance bancaire au taux de 0,36%. Si vous craignez pour votre financement, car la banque rechigne à vous accorder la délégation d’assurance, agissez dans un deuxième temps. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance emprunteur et ainsi, accéder à une formule compétitive qui respecte les exigences de la banque en matière de couverture minimale et ne peut plus faire barrage à votre projet immobilier.

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