Investissement locatif : obtenir son prêt malgré les nouvelles règles

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Les règles d'octroi des crédits immobiliers sont juridiquement imposées aux banques à compter du 1er janvier 2022. Ceux qui achètent pour louer se heurtent déjà à ces contraintes, la marge de flexibilité concernant, dans une très large majorité, la primo-accession et l'achat de la résidence principale. On observe toutefois les efforts mis en place par les banques pour accorder les financements aux investisseurs locatifs. La délégation d'assurance est aussi un bon coup de pouce pour faire baisser le taux d'endettement et rester sous la limite autorisée.

Limitation du taux d'endettement et de la durée de remboursement

Vous connaissez désormais les règles d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers qui prévalent depuis janvier 2021 :

le taux d'endettement ou taux d'effort ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
la durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans pour les achats dans le neuf avec jouissance du bien postérieure au déblocage des fonds.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière les rend opposables aux banques à compter du 1er janvier 2022. En clair, plus de passe-droit sous peine de sanctions, sauf à la marge à hauteur de 20% de la production trimestrielle. Cette flexibilité s'applique à 80% aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale. Finalement, tout juste 4% de la production hors normes pourront être destinés à l'investissement locatif et à la résidence secondaire. Les chances sont donc maigres de s'affranchir des contraintes édictées par le régulateur si vous envisagez de devenir propriétaire bailleur. D'autant que les banques ont serré la vis pour le calcul de la capacité d'emprunt.

Fin du calcul différentiel

Sans demande de crédit, pas d'investissement locatif. Il serait d'ailleurs contre-productif de se priver de l'effet levier du crédit en période de taux d'intérêts au plancher. Chaque banque applique sa propre méthode pour calculer la capacité d'emprunt, le seuil fatidique étant les fameux 35% au-delà duquel elles ne peuvent prêter.

Le calcul du taux d'endettement tient compte des revenus nets diminués des charges. Si vous gagnez 4 200€ par mois, on peut en déduire que vous pouvez assumer des charges d'un montant de 1 470€ maximum. C'est un peu plus complexe que cela.

Les charges comprennent en général :

les mensualités des divers crédits en cours (crédits conso, prêt travaux, prêt étudiant, etc.)
le montant du loyer ou le montant d'un premier prêt sur la résidence principale
les éventuelles pensions alimentaires à payer.

Dans les revenus sont intégrés :

les salaires nets et traitements
les pensions alimentaires
les rentes et retraites
les revenus locatifs charges incluses, décotés à 30% pour parer aux risques locatifs
les revenus commerciaux.

En fonction des établissements, les APL peuvent être ajoutées aux revenus, également les revenus variables (primes et autres commissions) pondérés à 50%. Partant du principe que les investisseurs locatifs sont dans une démarche différente des acheteurs occupants, certaines banques appliquaient avant 2020 le calcul différentiel qui consiste à déduire les revenus locatifs de la mensualité d'emprunt, ce qui avantage le taux d'endettement, contrairement à la méthode classique où ils s'ajoutent aux revenus.

Reprenons notre postulat de départ, à savoir 4 200€ de revenus mensuels. Vous empruntez 250 000€ sur 25 ans au taux nominal de 1,21% pour acheter un appartement en vue de le louer. Ce prêt est couvert par une assurance de prêt au taux de 0,34%, ce qui donne une mensualité de 1 037€. Vous espérez toucher 1 020€ de loyer mensuel. La banque va appliquer une décote de 30% et déduire la somme obtenue (714€) de la mensualité. On obtient un solde négatif de 323€. Le calcul différentiel permet ainsi d'obtenir un taux d'effort à 7,70%.

Avec la méthode conventionnelle désormais imposée par le HCSF, les loyers pondérés à 70% sont ajoutés aux revenus (4 200 + 714). Les charges d'emprunt divisent alors les revenus, le résultat multiplié par 100 donne un taux d'endettement de 21,10%. Pas grave en soi puisque dans chaque cas de figure le taux d'effort reste largement sous le seuil autorisé. Il en est tout autrement si vous avez déjà un premier emprunt sur votre résidence principale dont la mensualité se monte à 720€.

Avec le calcul différentiel, le taux d'endettement atteint 18,57% et avec la méthode classique, il bondit à 35,75%. Même dans l’épaisseur du trait, il est impossible d'emprunter !

À noter que ces règles s'appliquent rigoureusement, même si le reste à vivre est suffisant. Le plafond de verre reste et demeure le taux d'endettement à 35%.

Dans un marché du locatif détenu à 60% par les investisseurs privés, l'abandon de la méthode différentielle pose un réel problème. Sans eux, l'offre locative diminue de manière significative, au risque d'induire une inflation sur les loyers.

Les astuces des banques pour ne pas pénaliser l'emprunt en locatif

Heureusement, certaines banques sont pragmatiques et ont révisé leur méthode de calcul pour s'adapter au contexte réglementaire et éviter que les emprunteurs n'en subissent les conséquences.

Les revenus locatifs peuvent être décotés à seulement 10%, ce qui signifie que 90% des loyers sont pris en compte. Dans notre exemple, le montant des loyers décotés est de 918€, qu'on ajoute aux revenus (5 118€). Le taux d'endettement s'affiche à 34,29% avec la méthode en vigueur.

Les banques sont également plus souples avec les primes et commissions éventuelles, qu'elles peuvent pondérer à un coefficient de 20% au lieu de 50%. Elles peuvent proposer de mettre en place un rachat de crédits qui regroupe les deux prêts immobiliers (résidence principale + achat locatif), afin de leur appliquer un seul taux et une seule durée, ce qui permet de faire baisser le taux d'endettement de quelques points, mais toujours dans la limite d'une durée de remboursement de 25 ans. Cette solution est pertinente si le taux nominal du premier prêt est supérieur de 70 ou 100 points (0,70 ou 1%) au taux actuel.

Mieux vaut faire confiance aux services d'un courtier spécialisé pour trouver la banque la plus ouverte aux projets d'investissement locatif, celle qui propose des conditions d'emprunt les plus compétitives.

Une assurance alternative pour baisser le taux d'endettement

Dernière astuce et non des moindres, la délégation d'assurance. Il ne faut pas compter sur l'adhésion de la banque. Et pour cause, l'assurance est grosse pourvoyeuse de marges en période de taux bas (jusqu'à 80% !).

En souscrivant une assurance auprès d'un assureur concurrent de la banque, vous pouvez faire baisser le taux d'assurance à 0,12% (au lieu de 0,34%). La mensualité du prêt locatif s'affiche alors à 991€, ce qui nous donne un taux d'endettement diminué à 33,43% si l'on prend en compte 90% des loyers.

Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance compétitive, adaptée à votre projet et à votre profil. En déléguant le contrat, vous pouvez économiser des milliers d'euros sur la durée totale de l'emprunt.

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Assurance de prêt : choisissez mieux le contrat, économisez plus !

La souscription à l’assurance emprunteur est une étape obligée pour toute personne négociant un crédit immobilier. Le marché est partagé entre les bancassureurs et les prestataires alternatifs. Le choix du contrat vous appartient même si la banque y met ses conditions. En sélectionnant le contrat adapté, vous pouvez réduire considérablement cette dépense imposée pour obtenir le financement de tout projet immobilier. Est-il obligatoire d’avoir une assurance pour un prêt immobilier ? Il n’est pas obligatoire d’un point de vue légal d'avoir une assurance pour un prêt immobilier. Cependant, les banques exigent la souscription à une assurance pour se protéger contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail. Cette assurance garantit la prise en charge des mensualités du prêt en cas d'impossibilité pour l'emprunteur de rembourser lui-même. Comment choisir son contrat d’assurance emprunteur ? Les garanties de l’assurance de prêt immobilier Le contrat d’assurance emprunteur repose sur des garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), auxquelles s’ajoutent des garanties facultatives définies par la banque en fonction de votre profil et de votre projet immobilier. Les garanties invalidité et incapacité de travail sont généralement requises dans le cadre de l’achat de la résidence principale, elles sont optionnelles pour un investissement locatif. La garantie perte d’emploi est elle aussi optionnelle, et rarement souscrite car onéreuse et réservée aux seuls emprunteurs en CDI. Il ne vous est pas possible de choisir les garanties assurance emprunteur. Cette prérogative est laissée à la banque : cette dernière doit vous indiquer la couverture minimale requise pour octroyer le financement dans la fiche standardisée d’information (FSI). Vous êtes en revanche libre d’aller au-delà pour renforcer votre protection. Le libre choix de l’assurance emprunteur Les emprunteurs bénéficient d’un droit fondamental, celui de choisir librement leur assurance de prêt. Cette mesure introduite par la loi Lagarde de 2010 permet aux emprunteurs de refuser l’assurance proposée par la banque et de préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes, et ce, dès la souscription du prêt ou dans le cadre de la loi Lemoine lors d’un changement de contrat. Cette législation vise à favoriser la concurrence entre les assureurs, encourageant ainsi l'émergence de contrats plus compétitifs en termes de prix et de garanties. Les emprunteurs ont ainsi la possibilité de comparer les offres, de choisir celle qui correspond le mieux à leurs besoins et à leur situation, mais aussi de réaliser des économies significatives sur le coût total de leur prêt. À garanties équivalentes, une assurance groupe bancaire est entre deux à quatre fois plus chère qu’un contrat individuel souscrit auprès d’un assureur concurrent. Les étapes pour choisir son assurance emprunteur Pour choisir votre contrat d'assurance de prêt immobilier, il est conseillé de procéder comme suit : Comparer les offres : Comparez les différentes offres disponibles sur le marché en vous aidant de la FSI. Vous pouvez utiliser des comparateurs en ligne plutôt que demander des devis auprès de plusieurs assureurs. Évaluer les garanties : Vérifiez les garanties incluses dans chaque contrat d'assurance. Assurez-vous qu'elles correspondent à vos besoins et à ceux de votre prêt immobilier. Les garanties principales à considérer sont le décès, l'invalidité et l’incapacité. Analyser les exclusions : Faites attention aux exclusions de chaque contrat, c'est-à-dire les situations dans lesquelles l'assurance ne s'applique pas. Assurez-vous de comprendre les conditions dans lesquelles vous seriez couvert ou non. Vérifier les modalités de paiement : Examinez les modalités de paiement des primes d'assurance. Certains contrats proposent des primes fixes, calculées sur le capital initial, tandis que d'autres appliquent des primes calculées sur le capital restant dû. Prendre en compte le coût : Comparez les primes d'assurance pour trouver un contrat offrant un bon rapport qualité-prix. N'oubliez pas de prendre en compte le coût total de l'assurance sur la durée de votre prêt, mais également au bout de 8 ans (obligation d’information présente dans tous les contrats) si jamais vous décidiez de revendre avant le terme du prêt. Le coût de l'assurance est en effet calculé sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Se renseigner sur la procédure de résiliation : Assurez-vous de comprendre les conditions de résiliation de votre contrat d'assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine, vous avez le droit de résilier et de changer d'assurance à tout moment sans attendre la date d’échéance. En suivant ces étapes et en prenant le temps de comparer les différentes offres, vous pourrez choisir le contrat d'assurance emprunteur qui correspond le mieux à vos besoins et à votre situation financière. Vous pouvez aussi faire appel aux services d’un courtier en assurance de prêt immobilier pour gagner du temps et bien appréhender l’étendue des garanties, ainsi que toutes les subtilités du contrat (exemple avec les exclusions de garanties). Quelle est l’assurance prêt immobilier la moins chère ? Le coût de l’assurance dépend : du profil de l’emprunteur (âge, état de santé, profession, pratique sportive, fumeur ou non-fumeur), des caractéristiques de son prêt immobilier (nature, durée, montant), des garanties souscrites et de leur niveau. Une assurance de prêt coûte en moyenne entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier. Ce coût est exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) : cet indicateur représente la part de l’assurance dans le coût global du crédit, lui-même exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), et permet de comparer les offres. Il est obligatoirement renseigné dans la FSI. Le TAEA se calcule en faisant la différence entre le TAEG et le TAEG hors assurance. Le TAEA était le seul et unique indicateur qui permet d'analyser les différents éléments d'une simulation de crédit émise par la banque. On l’a vu plus haut : les assurances concurrentes de celles présentées par les banques sont bien moins chères. En choisissant l’assurance groupe bancaire, vous courrez le risque de payer le prix fort. Exemple : Vous avez entre 25 et 35 ans, êtes non-fumeur et en bonne santé. Vous empruntez 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance bancaire au taux de 0,34% (taux moyen). L’assurance vous coûte 57€ par mois, soit un total de 13 600€. En déléguant l’assurance auprès d’un prestataire alternatif, vous décrochez un contrat au taux de 0,09%, soit une cotisation de 15€/mois pour un total de 3 600€ : vous avez économisé 10 000€. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’importance de changer d’assurance au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. En négociant au mieux l’assurance, vous préservez votre pouvoir d'achat en réduisant cette charge de plusieurs centaines voire milliers d’euros sur la durée du crédit. La délégation d’assurance vous est acquise tout au long de la durée de remboursement. Grâce à la loi Lemoine, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans date d’échéance à respecter ni engagement minimum de souscription. C’est d’ailleurs l’option choisie par la grande majorité des emprunteurs, car le libre choix du contrat est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de prêt en raison de l’illégale pression des banques en assurance emprunteur. Vous disposez de 2 lois pour réduire le coût de l’assurance emprunteur : la loi Lagarde relative au libre choix du contrat la loi Lemoine pour changer en cours de prêt. Faites valoir vos droits pour payer votre assurance de prêt au juste prix, avec des garanties sur-mesure.

Mutuelle santé : quel est l’impact des 4 réformes sur votre contrat ?

La santé demeure une priorité fondamentale pour chacun d’entre nous. Les évolutions législatives de ces dernières années ont considérablement remodelé les termes de votre contrat de mutuelle santé et les modalités de résiliation de votre couverture. Quel que soit votre statut professionnel - salarié, auto-entrepreneur, demandeur d'emploi ou retraité – il est essentiel de bien comprendre l’étendue des réformes sur les complémentaires santé pour optimiser votre protection. Réforme des contrats responsables en 2005 Créée par la loi du 13 août 2004 et réformée en 2015, la mutuelle dite solidaire et responsable a pour finalité d’inciter les patients à respecter le parcours de soins coordonnés afin d’optimiser leurs remboursements. Dès lors que le contrat respecte le cahier des charges réglementaire, il est soumis à une taxe de solidarité additionnelle (TSA) au taux réduit de 13,27%, contre 20,27% pour les contrats non responsables. Environ 95% des contrats de complémentaire santé proposés sur le marché sont solidaires et responsables, qu’ils soient collectifs ou individuels. Cela ne doit pas occulter l’importance de mettre les offres en concurrence pour bénéficier d’un tarif compétitif et de garanties adaptées à sa situation. Il y a deux conditions pour qu’une mutuelle soit solidaire : La souscription n’est pas conditionnée à un questionnaire de santé : chacun, quel que soit son état de santé, peut être couvert par une mutuelle solidaire. À âge égal, le tarif de la mutuelle est le même quel que soit l’état de santé de l’assuré. Pour qu’elle soit qualifiée de responsable, la mutuelle doit appliquer un cahier des charges qui propose un panier minimum de soins et encadre le remboursement des dépenses de santé, via notamment des minimas et des plafonds : prise en charge du ticket modérateur, c’est-à-dire de la différence entre le tarif de convention et le remboursement de la Sécurité Sociale remboursement du forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours d’hospitalisation limitation de la prise en charge des dépassements d’honoraires des médecins non adhérents à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) remboursement de 2 actes de prévention application de la réforme 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire (prothèses), optique et aides auditives (voir plus bas) application du tiers payant. Le contrat responsable ne rembourse pas les franchises médicales ni la participation forfaitaire. Le but affiché, garantir un meilleur remboursement aux assurés, n’est malheureusement pas atteint. Diverses études révèlent que ces mesures n'ont pas réussi à réduire les dépassements d'honoraires. En réalité, le plafonnement des garanties a entraîné une augmentation des frais restant à la charge des assurés : +19% pour les consultations chez les médecins généralistes et +130% pour les spécialistes, y compris les chirurgiens et les anesthésistes (selon une étude réalisée par le cabinet de courtage Mercer en novembre 2016). Il y a eu notamment un effet d’aubaine du côté des médecins de secteur 1 à adhérer à l’OPTAM pour pratiquer des dépassements d’honoraires. Mutuelle collective obligatoire en 2016 Suite à l’Accord National Interprofessionnel (ANI) de janvier 2013, la loi de sécurisation de l’emploi votée dans la foulée adopte la généralisation de la couverture santé complémentaire à l’ensemble des salariés du secteur privé. Depuis le 1er janvier 2016, toutes les entreprises doivent proposer une mutuelle collective à adhésion obligatoire à tous leurs employés, quels que soient la taille de l’entreprise et le statut de l’employé (cadre, non cadre, ouvrier, dirigeant). La mutuelle entreprise est un contrat qui répond aux obligations réglementaires du contrat responsable et solidaire. Cela permet à l’employeur de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux. L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation. Le salarié ne peut pas choisir les garanties mais selon le contrat collectif, il peut les renforcer moyennant un surcoût de prime entièrement à sa charge. Dans la plupart des cas, les ayants droit (conjoint, enfants) peuvent profiter de la couverture collective. Certaines situations permettent toutefois de refuser d’adhérer au régime de la mutuelle entreprise : les personnes couvertes par un contrat collectif en tant qu’ayant droit les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les salariés en CDD ou en mission de moins de 3 mois, à temps partiel, sous réserve d’être couvert par un contrat individuel les apprentis si la cotisation équivaut au moins à 10% du salaire brut. Les organismes complémentaires se sont rués sur la mutuelle entreprise compte tenu de l’ampleur du marché, quitte à être aujourd’hui déficitaires sur ce segment. Ils compensent sur le marché de la mutuelle individuelle qui concerne tous les autres profils, à savoir les seniors, les étudiants, les fonctionnaires et les personnes au chômage. C’est une des multiples raisons pour lesquelles on assiste à une hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024. Résiliation infra-annuelle en mutuelle santé en décembre 2020 Depuis le 1er décembre 2020, les assurés ont la liberté de résilier un contrat de complémentaire santé jugé inadapté ou onéreux après une année minimum de souscription. Comme les assurances auto et habitation, la mutuelle santé devient résiliable à tout moment, sans devoir se référer à un calendrier (loi Chatel), également sans motif ni pénalités. La résiliation infra-annuelle en complémentaire santé permet à chaque assuré de dénoncer un contrat trop cher et/ou mal adapté à ses besoins selon une procédure simplifiée, après un an d’engagement. Depuis le 1er juin 2023, il est possible de résilier sa mutuelle santé en 3 clics directement sur le site du prestataire. La résiliation infra-annuelle a entraîné une volatilité accrue des contrats. Dans son bilan annuel, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) observe un bond de +20% de résiliations à l’initiative de l’assuré entre 2020 et 2021, la moitié étant effectuée par des assurés ayant plus de 62 ans, notamment des jeunes retraités anciens salariés qui ont bénéficié de la portabilité de leur ancien contrat collectif dont les tarifs sont plafonnés durant 3 ans. Toutefois, le renforcement de la concurrence n’a pas enclenché de cercle vertueux s’agissant des tarifs. Et pour cause. Les dépenses de santé n’ont cessé d’augmenter en raison de la crise sanitaire (Covid) et de l’inflation, auxquelles s’ajoutent le désengagement de l’Assurance maladie sur certains postes de soins et la mise en œuvre du 100% Santé. En 2024, les seniors subissent une hausse tarifaire pouvant aller jusqu’à 30%. Réforme 100% Santé en 2021 Promesse du candidat Macron, la réforme du 100% Santé est totalement opérationnelle depuis le 1er janvier 2021. Trois postes de santé sont ciblés, 3 postes jusque-là peu remboursés par l’Assurance maladie : les prothèses dentaires (couronnes, dentiers, bridges) les lunettes de vue (monture et verres toutes corrections) les aides auditives. Tous les assurés couverts par une mutuelle solidaire ou une CSS bénéficient du remboursement intégral de leurs équipements après intervention de la Sécu. Chacun est cependant libre de choisir d’autres équipements en dehors de l’offre 100% Santé ; la prise en charge par la mutuelle dépend alors du niveau de garanties, ce qui implique des restes à charge plus ou moins importants. L’impact de la réforme est surtout très marqué en audiologie : la part des aides auditives vendues au tarif sans reste à charge est passée de 13% à 40% entre 2019 et 2021. Un rapport de la Cour des Comptes publié en 2022 indique que le dispositif permet une nette amélioration de l’accès financier à des soins onéreux, mais que son coût est difficile à maîtriser. Sans nul doute, la réforme a contribué à l’augmentation des tarifs des mutuelles santé, les organismes étant davantage sollicités.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier mai 2024 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,09%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 3 600€. Vous réalisez une économie de 10 000€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,97% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 4,10% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,80% (taux pour un bon dossier au 13 mai 2024) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,97%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au deuxième trimestre 2024 est de 6,39% pour les durées de 20 ans et plus, contre 6,29% au trimestre précédent. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,12% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités en avril 2024). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 19 200€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 9 600€. Vous économisez 35 200€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 44 800€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 4,263% ou 4,06%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en mai 2024 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Ville Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 Supplémentaires avec 10 000€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaire avec 44 800€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 312€ 7,62 m2 16,46 m2 34,14 m2 Le Havre 2 193€ 4,56 m2 9,85 m2 20,42 m2 Nîmes 2 195€ 4,55 m2 9,84 m2 20,41 m2 Dijon 2 536€ 3,94 m2 8,51 m2 17,66 m2 Reims 2 643€ 3,78 m2 8,17 m2 16,95 m2 Grenoble 2 973€ 3,36 m2 7,26 m2 15,06 m2 Toulon 3 310€ 3,02 m2 6,52 m2 13,53 m2 Angers 3 128€ 3,19 m2 6,90 m2 14,32 m2 Lille 3 549€ 2,81 m2 6,08 m2 12,62 m2 Montpellier 3 560€ 2,80 m2 6,06 m2 12,58 m2 Toulouse 3 397€ 2,94 m2 6,35 m2 13,45 m2 Marseille 3 544€ 2,82 m2 6,09 m2 12,64 m2 Nantes 3 511€ 2,84 m2 6,15 m2 12,76 m2 Villeurbanne 3 717€ 2,69 m2 5,81 m2 12,05 m2 Strasbourg 3 718€ 2,67 m2 5,81 m2 12,05 m2 Rennes 3 942€ 2,53 m2 5,48 m2 11,36 m2 Bordeaux 4 418€ 2,26 m2 4,89 m2 10,14 m2 Nice 5 122€ 1,95 m2 4,21 m2 8,74 m2 Lyon 4 782€ 2,09 m2 4,51 m2 9,36 m2 Paris 9 259€ 1,08 m2 2,33 m2 4,83 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. *Prix estimés MeilleursAgents au 1er mai 2024 (prix en net vendeur) Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché en mai 2024 Il n'y a pas de reprise franche du marché immobilier dans l'ancien. En témoignent les prix toujours orientés à la baisse dans les plus grandes villes de France, également sur l'ensemble du territoire. Marseille et Nice sont les deux exceptions notables en affichant une légère hausse des valeurs. Pas d'effet printemps sur les prix, même si la demande se redresse quelque peu en avril. Les délais de vente se raccourcissent timidement, ce qui n'indique nullement un retour massif des acheteurs. Le délai moyen de transaction est toujours supérieur de 17 jours à ce qu'il était il y a un an. Un autre chiffre marquant illustre bel et bien que le marché s'enfonce dans la crise au premier trimestre 2024 : la production de crédits immobiliers est en retrait de -37% par rapport à mai 2023. Les professionnels attendent avec fébrilité la prochaine réunion de la Banque Centrale Européenne. L'institution devrait, sauf mauvaise surprise de dernière minute, annoncer une baisse de ses taux directeurs qui permettrait d'accélérer le recul des taux d'intérêts déjà acté par les banques commerciales. Il faudra toutefois encore plusieurs mois pour que le pouvoir d'achat immobilier s'améliore significativement. Grâce à la baisse des taux d'emprunt depuis janvier 2024, couplée au repli des prix immobiliers et à la progression des revenus des ménages, le pouvoir d'achat immobilier s'est apprécié d'un tiers par rapport à janvier 2022. L'obstacle majeur auquel sont confrontés les emprunteurs reste la norme d'octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière qui limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement à 25 ans. Une proposition de loi visant à modifier les règles avait été examinée fin avril dernier, mais elle a été retirée face à la vive opposition. La réforme du crédit immobilier fait spchitt au grand dam de tous les acteurs du marché, qui voient dans le refus catégorique de la Banque de France un aveuglement au dogme qui dépasse la logique du terrain. Pour emprunter en mai 2024, l'apport personnel reste une condition sine qua non (au moins 10%, pouvant aller jusqu'à 30% du montant de l’opération selon les banques). Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en mai 2024 ? Bien choisir son assurance emprunteur est une des clefs pour réduire le coût de son crédit immobilier. Rappelons que vous avez le choix de refuser l'assurance proposée par la banque et le droit de souscrire une offre alternative plus compétitive, dès lors qu'elle présente un niveau au moins équivalent de garanties. Si vous n'avez pu souscrire l'assurance de votre choix au moment de la demande de crédit, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine. Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste, dans de nombreuses situations, la solution pour optimiser son dossier. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris à cause de la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,95 m2 (Nice) et près de 7,62 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 10 000€ grâce à l’assurance emprunteur, il est peut-être envisageable de viser un bien avec espace extérieur (jardin, balcon ou terrasse). Dans notre deuxième exemple, vous pouvez acheter entre 2,33 m2 (Paris) et 16,46 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est colossale à 44 800€ si l'on retient l'option d'une quotité à 50% sur chaque tête. Elle permet de gagner jusqu’à 34 m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio, et près de 5 m2 à Paris. Vive la loi Lemoine ! L'assurance emprunteur, c'est le coût caché de votre crédit immobilier. On l'oublie, alors qu'elle pèse en moyenne entre 20% et 40% du coût global. Si vous n'avez pu souscrire à l'assurance de votre choix lors de votre demande de financement, la réglementation vous permet de changer de scénario en cours de prêt. La loi Lemoine donne l'opportunité tout emprunteur de renoncer à un contrat trop cher et/ou mal adapté dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance. La substitution du contrat se fait par une offre alternative à garanties équivalentes. Le changement d'assurance emprunteur permet d'optimiser tarifs et garanties. Le gain que vous pouvez réaliser grâce au changement d'assurance emprunteur est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante et que l'opération intervient rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance prêt immobilier tant calculé sur le capital restant dû.

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